Порядок расчета и уплаты НДФЛ при продаже недвижимости (при получении наследства).
Случаи освобождения от уплаты НДФЛ.
Вопросы:
1. Особенности продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более.
2. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее трех лет.
2.1. Расчет налога.
2.2. Заполнение и подача налоговой декларации, а также необходимые документы.
2.3. Уплата НДФЛ.
Законодательство:
1. Налоговый кодекс Российской Федерации (далее НК РФ).
2. Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ).
3. Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации".
Ответ:
При продаже квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).
При определении порядка расчета и уплаты налога, существенное значение имеет срок владения недвижимостью, момент приобретения недвижимости, а также цена продажи недвижимости.
1. Особенности продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более.
Если вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Поэтому налог платить не нужно. Кроме того, вам также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Если же вы владели недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то вам нужно самим рассчитать налог (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ), а также подать в налоговую инспекцию декларацию.
Справка. Минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016) для целей освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи (ст. 217.1 НК РФ)
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.
Срок нахождения недвижимости в вашей собственности в общем порядке определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Срок нахождения недвижимости в вашей собственности, полученной по наследству возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Исключение - общая собственность (супругов и дольщиков).
Если нажитая во время брака недвижимость (доля в ней) была оформлена на умершего супруга, то моментом возникновения права собственности при ее наследовании считается наиболее ранняя из дат (ст. ст. 235, 256 ГК РФ; ст. 34 СК РФ):
- дата госрегистрации права собственности умершим супругом;
- дата госрегистрации права собственности супругом-наследником принадлежащей ему доли, если недвижимость находится в общей долевой собственности супругов.
В то же время при наследовании доли недвижимости от участника общей долевой собственности (за исключением супруга) моментом возникновения права собственности является дата госрегистрации права собственности наследником принадлежащей ему доли.
2. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее трех лет.
Если Вы продаете недвижимость (доли) которая находилась в Вашей собственности менее трех лет, то нужно:
Рассчитать налог.
Формула расчета налога выглядит так:
НДФЛ = (сумма дохода от продажи - имущественный вычет) x 13%, или
НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 13%.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете недвижимость, приобретенную после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):
сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.
Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При расчете НДФЛ в общем порядке Вы можете уменьшить свой доход от продажи по выбору (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или
- на расходы по приобретению этой недвижимости. Это могут быть в том числе расходы на риэлторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества (Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@ (вместе с Письмом Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913)). Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.
Отметим, что вы не сможете одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет вам более выгоден. А в Вашей ситуации, Вы не сможете уменьшить доход от продажи на расходы по приобретению недвижимости, поскольку она досталась Вам по наследству.
Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета
Волков И.И. продал в 2016 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет. Облагаться НДФЛ будет сумма дохода 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.). Налог к уплате составит 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).
Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы
Зайцев В.Н. купил в 2016 г. квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В этом же году он продал квартиру за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 - не определена. К моменту продажи Зайцев В.Н. уплатил 150 000 руб. процентов по кредиту.
Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку. В этом случае облагаться НДФЛ будет доход в размере 350 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 150 000 руб.)). Налог к уплате составляет 45 500 руб. (350 000 руб. x 13%).