| Характеристика | Объект 1 | Объект 2 |
| Источник информации | www.cian.ru | www.cian.ru |
| Точная ссылка на информацию | https://www.cian.ru/sale/flat/153234969/ | https://www.cian.ru/sale/flat/35140750/ |
| Местоположение | Москва, Новотушинский проезд, 8К1 | г. Москва, Пятницкое шоссе, 7 |
| Удаленность от станции метро | ||
| Площадь, кв.м. | 58,4 | |
| Назначение | Квартира | Квартира |
| Состояние помещения | хорошее | хорошее |
| Состояние здания | хорошее | хорошее |
| Стоимость продажи за 1 кв.м, руб. | 143 103 | 154 545 |
| 2 м.тр. от ст. м | +1 | |
| 4 м.тр. от ст. метро | -1 |
Значение корректировки составляет от -1% до +1%
Тип дома
Объекты-аналоги №1, №2, №3, №4 как и объект оценки имеют кирпичный тип дома. Корректировка не применялась.
Значение корректировки -0%.
Степень строительной готовности
Все используемые в расчете объекты - аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Этаж
Обычно спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем – из-за опасений возможных протечек крыши. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Общая площадь
Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.
Виды ремонта:
Текущий ремонт
Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.
Простой косметический ремонт.
Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.
Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.
Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.
2. Капитальный ремонт.
Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.
Простой капитальный ремонт.
К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.
2.2 Сложный
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.
Реконструкция.
Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.
Отделка помещений.
Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы. Корректировка применялась к аналогу №1.
Значение корректировки 3%.
Санузел
Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 – 2 %. Во всех объектах-аналогах санузел раздельный. Корректировка применялась в аналогу №1.
Значение корректировки 2%.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является не маловажным.
Значение корректировки 0%.
Наличие балкона/лоджии
Наличие балкона/лоджии в квартире является также ценообразующим фактором в стоимости квартиры и соответственно повышает ее. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Наличие мусоропровода
Наличие мусоропровода является одним из главных ценообразующих факторов. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Наличие лифта
Наличие лифта также является не маловажным фактором для оценки стоимости объекта оценки. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составляет: 7 926 408 (семь миллионов девятьсот двадцать шесть тысяч четыреста восемь) руб.
Н. Контр.
Сасковец Л.И.
Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ
Разраб.
Провер.
Кочеткова Л.А
Реценз.
Утв.
Загоруйко Н.И
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Лит.
Листов
ГБПОУ КГТиТ №41
3ЗМ-07Кд
3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ У
Целью согласования результатов оценки используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;
Способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца, а также прочие реалии спроса/предложения;
Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамика рынка финансов и инвестиций (включая рынки);
Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, типичных для объекта (местоположение, размер, качество строительства, износ, потенциальная доходность и т.д.);
Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки.
На основании анализа этих факторов подходам присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого метода на стоимость объекта.
В данном случае для определения рыночной стоимости объекта оценки нам был использован только сравнительный подход, поэтому дополнительного согласования применения подходов в данном случае не требуется.
Таблица 11