Этот день настал – вы получили от застройщика приглашение на приемку квартиры. Хочется побыстрее получить ключи? Не торопитесь. Прежде чем подписывать акт приема-передачи, договоры с УК и сопутствующие документы, тщательно изучите жилплощадь на предмет наличия дефектов. Отнеситесь ко встрече со всей ответственностью – если не заявить о недочетах сразу, на их устранение в будущем придется потратить до 500 000 рублей. Призовите на помощь своего внутреннего перфекциониста или специально обученного человека, запаситесь терпением и необходимым инвентарем, а главное – ознакомьтесь с основными правилами приемки.
Квартира с черновой отделкой
Жилплощадь, которая сдается без отделки или с так называемой черновой отделкой, представляет собой бетонную коробку без развода коммуникаций, внутренних перегородок и какой-либо обработки поверхностей. В данном случае застройщиком произведен лишь необходимый минимум работ:
· установлена вытяжная вентиляция;
· подведена холодная и горячая вода;
· проложен канализационный трубопровод;
· установлен электрощиток, несколько выводов под розетки и отопительные приборы;
· установлены простые стеклопакеты, балконные двери и временная входная дверь;
· водомерный узел укомплектован счетчиками, запорным краном и фильтром очистки.
Если застройщик обещал дополнительные работы — эти пункты должны быть прописаны в договоре. Внимательно изучите его, чтобы убедиться, что в квартире присутствует весь заявленный функционал.
Приемка жилплощади без отделки не отнимет так много времени, как проверка объекта, на котором произведены отделочные работы, но это не означает, что вам будет не к чему придраться.
При приемке квартиры в новостройке руководствуйтесь следующими правилами:
· Фактический метраж квартиры должен соответствовать заявленному в плане или изменятся только на установленную в договоре величину.
· Вы не должны обнаружить в помещениях следы плесени, а также какие-либо подтеки.
· На объекте не должно быть строительного мусора.
· Система отопления должна быть полностью готова к использованию.
· Двери и окна необходимо проверить на наличие деформаций, сколов и царапин.
· Отклонение монолитных стен по вертикали не должно превышать 15 мм, стены из кирпича не должны отклоняться более чем на 5 мм.
· На стенах не может быть наплывов и трещин.
· Стыки стен и потолков должны быть ровными.
· Необходимо проверять исправность вентиляции.
· В комплектацию вводного электрощитка должны входить: выключатели нагрузки, автоматический выключатель и устройство защитного отключения.
· Розетки и патроны под лампочки должны быть в рабочем состоянии.
· В трубах канализации должны стоять заглушки.
· На трубах не должно быть вмятин и неровностей.
· Возле труб и радиаторов не должно быть подтеков.
· Стояки горячей воды, водопровода и канализации крепятся вертикально с помощью специальных хомутов.
Для измерения площади квартиры следует взять с собой рулетку, желательно лазерную. Если квадратных метров недостает – вы в праве потребовать материальной компенсации от застройщика, и, наоборот – за лишние квадратные метры придется доплачивать уже вам. Если вы не согласны с обмерным планом — понадобиться помощь специалиста при дополнительном замере помещения.
С особой тщательностью следует отнестись к осмотру окон. Рама должна быть надежно закреплена в проеме. Створки должны закрываться плавно, без трения о раму. Поочередно откройте каждую створку, проверьте насколько свободно они ходят. Не поленитесь снять защитную пленку, чтобы осмотреть окна на предмет дефектов, проверьте наличие уплотнительных резинок и фурнитуры.
Проверяя входную дверь, обратите внимание на исправность замков, посмотрите не возникнет ли сложностей при открытии и закрытии двери с помощью выданного вам комплекта ключей. Если створка двери в открытом состоянии двигается самостоятельно – петли плохо отрегулированы.
Исправность вентиляции легко проверить с помощью спичек, зажигалки или листа бумаги. Проследите за направлением пламени или поведением листа – если он прилипает к решетке – вентиляция исправна, в противном случае вентиляционные ходы вероятно забиты строительным мусором.
Не забывайте и про подъезды — проверьте установку дверей между этажами, работу лифтов и домофона. Все дефекты на общей территории застройщик обязан устранить.
Это общие правила, актуальные для квартир с любым типом отделкой.
Квартира с белой отделкой
Белая отделка квартиры предполагает, что на объекте полностью завершены черновые строительные работы и произведена подготовка под отделку, закладывающая основу будущего ремонта.
Помимо вышеуказанного минимума, в белую отделку от застройщика обычно входит:
· выравнивание и подготовка стен к поклейке обоев, нанесению штукатурки или другим работам;
· полноценная разводка коммуникаций по квартире;
· чистовая стяжка пола, мокрая или сухая;
· детальная разводка сантехники и электрики.
От качества подготовительных работ напрямую зависит насколько трудоемким окажется последующий ремонт. На приемку квартиры в данном случае имеет смысл пригласить профессионала, особенно если для отделки будут применятся дорогие материалы.
Помимо общих правил приемки, для объектов с первичной отделкой также действуют следующие:
· Под стяжкой пола в жилых комнатах должна быть произведена звукоизоляция.
· В помещениях ванной комнаты и санузла стяжка должна укладываться на гидроизоляционный слой.
· У стяжки не должно быть перепадов высот, трещин и пустот. Проверить поверхность на наличие последних можно с помощью молотка. Простукивая стяжку, вы заметите, как меняется звук в местах, где могут находиться воздушные пузыри – обозначьте эти зоны мелом.
· Все монтажные швы на стенах должны быть заполнены раствором.
· Исправность розеток проверяется с помощью электроприборов, которые не должны нагреваться и искрить при подключении. Исправность патронов – с помощью лампочки.
· Не забываем позвонить в дверной звонок.
· Убеждаемся в наличии всех необходимых кабелей для подключения к слаботочным сетям, проверяем целостность кабелей.
Что взять с собой
Отправляясь на приемку новой квартиры от застройщика будет не лишним как следует вооружиться. Если вы не прибегаете к услугам профессионалов, соберите собственный арсенал инструментов, в который должны входить:
· спички, зажигалка или лист бумаги для проверки вентиляции;
· обычная или лазерная рулетка для замеров;
· стремянка для измерения высоты потолков;
· молоток для выявления пустот в стяжке пола;
· строительный уровень для проверки горизонта стяжки;
· кусок мела для обозначения проблемных зон на стяжке;
· отвес для выявления отклонения стен по вертикали (можно использовать строительный уровень);
· электроприбор для теста розеток (подойдет зарядка от телефона);
· лампочка для проверки электрических патронов;
· фонарик для освещения труднодоступных мест.
Для приемки любой квартиры пригодится и набор профессионального оборудования: лазерный уровень для пола и стен, тепловизор, индикатор электромагнитных полей, мультиметр, монитор напряжения. При их правильном использовании можно обнаружить даже скрытые дефекты.
Квартира с чистовой отделкой
Чистовую отделку квартиры также принято называть отделкой «под ключ». Такая жилплощадь уже готова принять жильцов, дело остается лишь за меблировкой, бытовой техникой и финальным декором. При приемке квартиры с отделкой «под ключ» от застройщика следует быть максимально придирчивым.
Какие особенности подразумевает такая приемка:
· В ванной комнате и санузле уже установлена вся необходимая сантехника – следует проверить не только ее исправность, но и герметичность всех стыков. Вы не должны обнаружить никакой ржавчины, подтеков и механических повреждений.
· Все использованные отделочные материалы должны соответствовать заявленным.
· Внимательно осмотрите напольное покрытие, плинтусы, отделку стен и потолка на предмет возможных дефектов.
· На первый взгляд ремонт может показаться безупречным, но наметанный глаз и профессиональный инструмент наверняка выявят ряд недочетов, то есть помощь компетентного специалиста придется кстати.
Если вы обнаружили недочеты
Если при приемке квартиры у застройщика вами был обнаружен ряд недочетов, необходимо заполнить специальный дефектный акт, в котором можно подробно изложить свои претензии к качеству строительных работ, черновой или чистовой отделки. По 214 ФЗ строительная компания обязана устранить указанные в акте недочеты, либо выдать дольщику денежную компенсацию.
При этом дефекты принято разделять на существенные и несущественные. К первому типу, как правило, относятся серьезные нарушения строительных норм, например дырявый пол или разбитые стекла. Подписывать акт приемки можно только после того, как подобные недочеты будут устранены. К несущественным относятся изъяны, не мешающие жизни в квартире, например, небольшая вмятина на поверхности входной двери или поцарапанное стекло. В таком случае вы можете подписать акт приемки и приложить к нему перечень изъянов.
Нужно иметь в виду, что строительные компании имеют право самостоятельно подписать акт приемки квартиры, при условии, что дольщик не делает этого в течении 2-х месяцев, а в квартире отсутствуют существенные дефекты. Если доказан факт уклонения от подписания акта со стороны дольщика, застройщик имеет право передачи квартиры без согласия покупателя. При этом четкого определения существенности дефектов в законе не прописано, то есть вы можете указать в дефектном акте, что считаете обнаруженные изъяны существенными и именно с этим связан ваш отказ в подписании акта. Как правило, строительные компании не заинтересованы в конфликте и идут навстречу покупателю.
Выявленные дефекты, в зависимости от сложности работ и количества квартир в новостройке, обычно устраняются в течение 2-3-х недель, но иногда требуется месяц и более. К сожалению, встречаются застройщики, которые не спешат удовлетворять претензии и растягивают процесс устранения неполадок на неопределенный срок. В такой ситуации может потребоваться независимая экспертиза, а в некоторых случаях дело доходит до суда.
Если приемка квартиры у застройщика прошла успешно, акт подписан, а недочеты выявлены только по истечении времени – вы все равно можете потребовать от компании устранения дефектов. Закон на вашей стороне: на коммуникации в новой квартире действует гарантия на 3 года, на само здание распространяется гарантия сроком на 5 лет. Если претензии поступят от вас в течение этого времени – застройщик обязан их удовлетворить.