ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО РЕКОНСТРУКЦИИ
Реконструкция и реставрация зданий различного назначения - это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ, отличающийся большим разнообразием проектных решений и используемых технологий. Специфика и сложность этих работ заключается:
а) в необходимости осуществлять переустройство зданий, построенных в разное время и имеющих свои конструктивные особенности;
б) в обязательном учете технического состояния здания, выявляемого в процессе обследования;
в) в комплексном характере решения технических, экономических, социальных и экологических задач.
Таблица – Содержание и структура деятельности по переустройству зданий
| Содержание работ по поддержанию исправного состояния, изменению планировочной структуры, установке дополнительных систем оборудования | Техническая эксплуатация зданий и сооружений | Переустройство зданий и сооружений | |||||
| Осмотры и подготовка к эксплуатации | Текущий ремонт | Капитальный ремонт | Модернизация | Реконструкция | Аварийно-восстановительные работы | Реставрация | |
| Устранение неисправностей, мелкий ремонт конструкций, регулировка и наладка оборудования | +++ | +++ | |||||
| Восстановление работоспособности конструкций и оборудования | +++ | +++ | +++ | +++ | +++ | +++ | |
| Замена конструктивных элементов и инженерного оборудования | +++ | +++ | +++ | +++ | +++ | ||
| Изменение планировки, установка современных систем оборудования | +++ | +++ | +++ | ||||
| Изменение общей площади и объема здания (надстройки, пристройки, встройки, частичная разборка) | +++ | ||||||
| Благоустройство территории, улучшение архитектурной выразительности здания | ++++ | +++ | +++ | +++ | +++ | +++ | |
| Восстановление в первоначальном виде памятников истории и архитектуры (деталей декора и отдельных конструктивных элементов) | +++ |
Модернизация - приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания.
Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством.
Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).
Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания.
Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы:
1) плановый профилактический ремонт;
2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования. Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не требующих замены основных конструкций здания.
Техническое обследование
Основные документы – ГОСТ 31937-2011 Правила обследования и мониторинга технического состояния; СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.
Техническое обследование проводится перед реконструкцией для определения действительного технического состояния здания и его элементов. Проводиться в сроки:
- первое обследование через 2 года после ввода в эксплуатацию
- далее не реже одного раза в 10 лет
- не реже одного раза в 5 лет для неблагоприятных условий
Три этапа обследования:
1. Подготовительный
2. Предварительный (визуальный)
3. Детальный (инструментальный)
Обмерные работы проводят в составе технического обследования для определения полного состава и объема ремонтно-строительных работ.
По итогам технического обследования составляется техническое заключение (отчет).
Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий
Срок службы - это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 2 и 3) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
Таблица – Классификация жилых зданий по капитальности
| Группа зданий | Характеристика здания и конструктивных элементов | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные; стены - каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия - железобетонные | |
| II | Здания каменные, обыкновенные; фундаменты - каменные; стены - каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия - железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам | |
| III | Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | |
| IV | Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанной конструкции; фундаменты - ленточные бутовые; стены - рубленые, брусчатые, смешанные (кирпич и дерево); перекрытия - деревянные | |
| V | Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты - на деревянных стульях при бутовых столбах; стены - каркасные и др.; перекрытия - деревянные | |
| VI | Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные |
Таблица - Классификация общественных зданий по капитальности
| Группа зданий | Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами | |
| II | Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы - железобетонные или кирпичные; перекрытия - железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | |
| III | Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы - железобетонные или кирпичные; перекрытия - железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | |
| IV | Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы - железобетонные; перекрытия - деревянные | |
| V | Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы - кирпичные или деревянные; перекрытия - деревянные | |
| VI | Здания деревянные; стены - бревенчатые или брусчатые | |
| VII | Здания деревянные каркасные, щитовые | |
| VIII | Облегченные здания | |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли |
Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:
| фундаменты бетонные | 100-125 лет |
| степы кирпичные и крупнопанельные | 125 лет |
| перекрытия железобетонные | 100-125 лет |
| перекрытия деревянные | 60 лет |
| полы из керамической плитки | 80 лет |
| полы паркетные | 50 лет |
| полы дощатые | 30-40 лет |
| деревянные стропила и обрешетка | 50 лет |
| кровля из керамической черепицы | 80 лет |
| кровля из асбестоцементных листов | 30 лет |
| окна и двери в наружных стенах | 40 лет |
| элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) | 10-20 лет |
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
На практике срок службы (долговечность) здания определяется в зависимости от его капитальности (таблицы 2 и 3).
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов.
На характер развития физического износа влияет большое количество факторов: неиспользование жилого здания с отключением коммуникаций (коэффициент значимости фактора 48), объем и характер выполняемых капитальных ремонтов (14), периоды эксплуатации (3,2), характер содержания и текущих ремонтов (3,1), режим инсоляции и аэрации (2,5), качество ремонтных работ (1,4-1,9) и др. Величина физического износа дает представление о техническом состоянии конструктивных элементов и всего здания в целом. Развитие его происходит крайне неравномерно даже в однотипных зданиях, и при любом качестве ремонтных работ физический износ не может быть устранен полностью (табл.4).
Таблица – Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа
| Физический износ, % | Состояние конструкций или здания |
| До 10 | Хорошее |
| 11-20 | Вполне удовлетворительное |
| 21-30 | Удовлетворительное |
| 31-40 | Не вполне удовлетворительное |
| 41-60 | Неудовлетворительное |
| 61-80 | Ветхое |
| Более 80 | Негодное |
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа:
1 -я форма - уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);
2-я форма - обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.