Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные — постнумерандо или пренумерандо.
В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Взаимосвязи между ними показаны на рисунке 1.
Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость (120). Для того чтобы расплатиться, покупатель получает ссуду под залог этого имущества (100) и добавляет собственные средства (20). Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей R и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полного погашения долга.
Поскольку погасительные платежи (взносы) представляют собой постоянную ренту, при решении поставленной задачи применяют тот же принцип, что и при разработке плана погашения долгосрочного долга равными срочными уплатами.
Рис. 1 – Взаимосвязи между субъектами сделки
Стандартная ипотека с неполным погашением задолженности и выплатой в конце срока остатка долга (balloon mortgage). Условия такой ипотеки позволяют уменьшить размеры периодических взносов и (или) сократить срок ссуды. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, что они не покрывают всей задолженности, остаток (обозначим его как В)выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующее условия ипотеки, имеет вид:
D = YaN;i + BvN. (31)
Баланс достигается одним из следующих способов:
• задается размер срочных уплат, определяется величина В;
• задается В,определяется размер срочныхуплат.
Модификации стандартной схемы ипотеки (нестандартные ипотеки) нацелены на повышение ее гибкости в учете потребностей как должника, так и кредитора.
Ипотека с ростом платежей (GRM). Общая схематакой ссуды в основном не отличается от стандартной. Различие лишь в том, что первый взнос минимален, затем на некотором начальном интервале времени (пять - десять лет) они увеличиваются с постоянным темпом, далее они постоянны. В первые годы текущие расходы должника могут оказаться меньше, чем суммы начисленных процентов. В этом случае основная сумма долга некоторое время будет увеличиваться.
Ссуда с периодическим увеличением взносов. В этом варианте ипотеки задается последовательность размеров взносов. У величение взносов происходит через равные интервалы времени т. Очевидно, что для полной сбалансированности схемы размер последнего взноса не задается, он определяетсяпо сумме остатка задолженности.
Ссуда с льготным периодом. В льготном периоде выплачиваются только проценты, поэтому основная сумма долга не изменяется. Расчет размеров взносов осуществляется так же, как и для стандартной ипотеки.
Ссуда с залоговым счетом (pledged-account mortgage, РАМ). Данная ипотека объединяет черты стандартной ипотеки (для кредитора) и ипотеки GPM (для должника). Суть ее в следующем. Клиент в начале операции вносит на залоговый счет некоторую сумму денег. Кроме того, он периодически выплачивает кредитору погасительные взносы. Обычно последние производятся по схеме GPM, соответственно на начальных этапах они меньше, чем необходимые взносы по стандартной схеме. Недостающие средства списываются с залогового счета.
Ссуды с периодическим изменением процентной ставки (rollover mortgage, RM). Схемаэтой ссуды предполагает, что стороны каждые три - пять лет пересматривают уровень процентной ставки. Таким образом, происходитпериодическое среднесрочное кредитование при долгосрочном погашении задолженности. Тем самым создается возможность для некоторой, конечно, неполной адаптации к изменяющимся условиям рынка.
Схема ипотеки с переменной процентной ставкой (variable-rate mortgage, VRM). Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям. Чтобы изменения ставок не были очень резкими, предусматриваются верхняяи нижняя границы разовыхкоррективов (например, не более 2%).
7.2 Задания по планированию погашения ипотечных ссуд
Задание 1
Под залог недвижимости выдана на десять лет ссуда в размере 1 млн. руб. Погашение ежемесячное, постнумерандо, на долг начисляются проценты по номинальной годовой ставке 17 %. Разработать план погашения долга.
Задание 2
Ипотечная ссуда в размере 700 тыс. руб. выдана под 14 % на 15 лет. В последний год выплачивается 100 тыс. руб. Разработать план погашении долга.
Задание 3
Сумма задолженности по договору ипотеки — 1,5 млн. руб., общий срок погашения — 20 лет (240 месяцев); предусматривается рост платежей в течение 60 месяцев; процентная ставка за ссуду — 14 % годовых; ежегодный прирост платежей — 5%. Необходимо разработать график погашения.