Лекция 1. Сделки и решения собраний в системе юридических фактов
Понятие и состав сделки
Исходя из легального определения, сделка – юридический факт, так как законодатель определяет сделки как действия граждан и ю.лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153).
1.В отличие от события, сделка – действие, т.е. сознательное проявление воли субъекта, вызванное желаниемдостичь определенные правые последствия. Поскольку эти последствия закон связывает со сделкой, у лица появляетсявнутреннее побуждение (намерение, воля)сделку заключить. Воля на совершение сделки должна быть изъявлена, то есть доведена, по крайней мере, до сведения второй стороны сделки. Волеизъявление и есть тот способ выражения (закрепления) внутренней воли субъекта предполагаемой сделки, при помощи которого его воля доводится до сведения иных лиц. Воля и волеизъявление – две стороны (внутренняя и внешняя) единого процесса психического отношения лица к заключению сделки; их единство достигается при адекватном выражении внутренней воли в процессе оформления сделки. Способы волеизъявления: 1) прямое волеизъявление – лицо непосредственно выражает свою волю устно либо письменно (в тексте договора), что характерно для большинства сделок;2) конклюдентное волеизъявление – лицо выражает волю на совершение сделки путем совершения действий, свидетельствующих о его намерении заключить сделку (так, опустив деньги в автомат розничной торговли, лицо заключает договор купли-продажи); 3) молчание признано выражением внутренней воли лишь в случаях, предусмотренных законом, обычаем или прежними деловыми отношениями сторон (напр., ч. 2 ст. 621).
2. Сделка – действие целенаправленное: его «направленность » на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей отражена в ст. 153. Рассмотрение сделки в качестве целенаправленного действия сторон характерно для ГК 1922, 1964г. и действующего ГК РФ.
3. Правомерность в качестве признака сделки в ее легальном определении ни в одном из ГК названа не была. В цивилистике две позиции: одни авторы рассматривают правомерность в качестве характерного признака сделки; другие обосновывают противоположную позицию, признавая, что сделка может быть и неправомерным действием (Д.М.Генкин, И.Б.Новицкий, Н.В.Рабинович). По мнению Д.Тузова, О.Гутникова, Л.Щенниковой, противоправность не является сущностным признаком сделки, поскольку последняя может быть как неправомерной (например, предусмотренная ст. 169 ГК), так и правомерной (в частности, совершенная под влиянием заблуждения).
В теории цивилистики вопрос о правомерности сделки был также связан с возможностью признания недействительных сделок сделками. М.М. Агарков считал, что термином «сделка» следовало обозначать лишь то действие, которое реально приводит к желаемому правовому результату. Действия, которые к таковому не приводят или приводят не к тем результатам, на которые были направлены, он предложил именовать «волеизъявлениями ». Действительным или недействительным, по его мнению, может быть лишь волеизъявление, а не сделка; сделка же как достигающее желаемого последствия действие всегда действительна. Оценивая эту позицию, И.Б.Новицкий отмечал: «при этой точке зрения юридические последствия сделки, по сути, включаются в фактический состав сделки. Между тем в сделке, как одной из разновидностей юридических фактов, надо различать сами факты, или фактический состав, и юридические последствия, которые с этими фактами связываются».
Позиция М.М. Агаркова законодателем не разделена: сделки рассматриваются как действительные и недействительные, среди последних выделяют оспоримые и ничтожные.
Недействительность и противоправность – не всегда совпадающие категории. Более того, хотя сделка, нарушившая установленные законом императивные требования и запреты, всегда противоправна, она, по общему правилу ст. 168 ГК РФ в новой редакции не является ничтожной: будучи оспоримой, она остается действительной до момента признания ее недействительной судом. И только в ситуации, когда сделка, нарушающая предписания положительного права, дополнительно посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, такая сделка является ничтожной (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).
Для понимания сделки, влекущей правовые последствия, на которые стороны рассчитывали при ее совершении, важно иметь в виду, что ныне в нормах закона провозглашен принцип нерушимости сделки, если только ее существо или содержание не нарушают публичные интересы или права, охраняемые законом интересы третьих лиц
По мнению авторов, признающих правомерность сущностным признаком сделки, данное законодательное решение вызвано чрезмерным увлечением проблемой стабильности гражданского оборота и не является оправданным, поскольку отличительным признаком гражданско-правовой сделки во все времена была ее формальная законность. Объективно противоправные действия субъектов частного права представляют собой что угодно (деликты, волеизъявления, деяния), но только не гражданско-правовую сделку. Между тем, в свете последних законодательных изменений сделка рассматривается и как правомерное и как противоправное, но не посягающее на публичные интересы и не нарушающее права и интересы третьих лиц, действие, совершенное правосубъектным лицом и определенно направленное на движение частноправовых отношений.
Отметим: результат заключения сделки, то есть характер вызванных ею последствий с позиции их желательности для сторон, в легальном определении сделки по-прежнему не отражен – в статье 153 ГК речь идет об установлении, изменении или прекращении любых, а не только желательных для ее субъектов гражданских прав и обязанностей. Поэтому сделка – целенаправленное действие, которое влечет желательные для сторон правовые последствия (действительная сделка), либо таковых не порождает (недействительная сделка). С позиции законодателя, и недействительная сделка является сделкой, т.е. сделка – категория родовая, недействительная сделка – категория видовая.
Состав сделки – это совокупность составляющих ее элементов. Необходимо учитывать, что, будучи действием целенаправленным, сделка порождает правоотношение, являясь при этом основанием его возникновения (ст. 8 ГК), поэтому ее следует одновременно рассматривать и как юридический факт (т.е. собственно целенаправленное действие) и как правоотношение (правовое последствие сделки-волеизъявления, т.е. этого целенаправленного действия).
В состав сделки как правоотношения традиционно включают субъекта правоотношения с его свойствами (право и дееспособность), объект правоотношения, содержание правоотношения и основание правоотношения – саму сделку как юридический факт, на основе которого возникло правоотношение в результате ее заключения. Несоответствие требованиям закона любого из трех элементов сделки – субъектов, объекта, содержания – может повлечь ее недействительность.
Сделку как юрфакт (т.е. целенаправленное действие) характеризует наличие воли и волеизъявления, при этом единство воли и волеизъявления отличает действительные сделки от недействительных. Характеристика сделки как юрфакта предполагает также выделение лежащей в основе сделки цели, типичной для сделок данного вида, и выделение ее мотива. Цель, типичную для сделок одного вида, именуют еще основанием сделки (causa) – напр., безвозмездная передача имущества в собственность для договора дарения. Поскольку основаниеесть в большинстве сделок, сделки являются преимущественно каузальными (от causa); основание не входит лишь в состав абстрактных сделок. Мотив – непосредственная побудительная причина совершения сделки, которая в большинстве случаев лежит за пределами состава сделки, – мотив обычно юридически безразличен для второй стороны сделки и третьих лиц. Но стороны вправе придать мотиву правовое значение, оговорив связь прав и обязанностей с конкретными обстоятельствами. Оговоренный мотив становится условием сделки и в качестве такового входит в число обязательных элементов, что характерно для условных сделок.
Виды сделок
Одно–двух и многосторонние. Критерий деления – количество лиц, выражения воли которых достаточно для заключения сделки. Для совершения односторонней сделки (составление завещания, выдача доверенности, принятие наследства и др.) достаточно воли одной стороны. Односторонней сделкой можно предоставить право, но одностороння сделка всегда создает обязанности только для совершившего ее лица; обязанности для иных лиц возникают лишь в предусмотренных законом либо соглашением сторон случаях.
Двух и многосторонние сделки – договоры. Для заключения договора необходимо выражение воли двух либо трех и более сторон (ст. 154). В двусторонней сделке воли сторон противоположны по направленности и взаимоудовлетворяемы, в многосторонней (учредительный договор полного товарищества, договор долевого участия в строительстве и т.п.) воля всех участников направлена на достижение общего результата.
Безвозмездные и возмездные сделки выделяют среди двух и многосторонних, т.к. односторонние сделки всегда безвозмездны – по безвозмездной сделке одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Возмездной будет сделка со встречным предоставлением (ст. ст. 423, 424) – уплатой денег, предоставлением вещей, выполнением работ, оказанием услуг. Договоры предполагаются возмездными, иное должно вытекать из содержания либо существа договора, а также из закона или иного правового акта (п. 3 ст. 423 – презумпция возмездности договора).
Реальные и консенсуальные сделки выделяют по способу совершения и моменту заключения применительно к процедуре заключения договора. Большинство сделок по поводу движимого имущества являются консенсуальными – для их заключения сторонам достаточно достичь соглашения по всем существенным (абзац 2 п. 1 ст. 432) условиям сделки. При совершении реальной сделки достижение такого соглашения должно сопровождаться передачей предмета сделки; передача вещи в консенсуальной сделке означает ее исполнение. Реальны, за указанными в ГК изъятиями, договоры займа, хранения, договор перевозки груза.
Абстрактные и каузальные выделяют по значимости основания для действительности сделки. Большинство сделок каузальны,т.к. наличие основания их заключения очевидно уже при их заключении (цель купли-продажи – приобрести вещь в собственность за плату, цель дарения – безвозмездно наделить имуществом и т.п.). Если стороны, заключая конкретную каузальную сделку, преследуют цель, характерную для сделок данного вида, заключенная ими сделка действительна. Каузальная сделка, лишенная основания, характерного для сделок этого вида, недействительна – она мнимая. Если из содержания сделки трудно либо невозможно установить основание сделки (т.е. типовую цель заключения данного вида сделок), – сделка абстрактна. Так, выдача переводного векселя – абстрактная сделка, т.к. нельзя установить основание возникновения обязательства должника из текста векселя, поскольку основание его выдачи не входит в число обязательных реквизитов и потому не указывается; ценные бумаги абстрагированы от основания их выдачи, и на этом основана их повышенная оборотоспособность.
Срочные и бессрочные сделки выделяют, т.к. в срочных определен момент их вступления в силу, момент прекращения действия либо оба момента. Большинство сделок срочные. Сроку в сделке может придаваться решающее значение – при заключении договора с исполнением к строго определенному сроку (ст. 557).
От срочных сделок надо отличать условные, в которых юридические последствия зависят от наступления (ненаступления) в будущем обстоятельства, называемого условием. Условие неопределенно – оно может наступить, а может и не наступить. До совершения сделки оно наступить не должно; в момент заключения сторонам неизвестно, наступит ли оно. Сделка совершена под отлагательным условием, если возникновение прав и обязанностей сторон зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Сделка совершена под отменительным условием, если прекращение прав и обязанностей ее сторон зависит от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (ст. 157). По смыслу п. 3 статьи 157 ГК не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя). Последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены п. 3 ст. 157 ГК: если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим; если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Алеаторные и коммутативные. Коммутативная – обычная сделка, в которой исполнение обязательств определено и оценено при ее заключении. Алеаторная – сделка рисковая: при ее заключении нельзя определить шансы выигрыша или потери, но вероятно, что одна из сторон получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем ею предоставлено. На первое место в алеаторной сделке (проведение игр, пари, заключение договоров страхования, ренты и т.п.) выдвигается событие (страховой случай, смерть рентодателя), с которым связано устранение неопределенности отношений сторон; оно влияет на отношения возмездности между сторонами сделки, т.к. исполнение для одной или обеих сторон поставлено в зависимость от события, но неизвестно, наступит ли оно и когда наступит.
Вещные и обязательственные. В качестве вещных М.И. Брагинский рассматривает договоры, непосредственно порождающие вещное право (обычно право собственности) – без возникновения обязательственных отношений, при отсутствии разрыва во времени между заключением и исполнением договора, то есть по модели реального договора. Типичный пример – договор дарения. По мнению Е.А. Суханова, конструкции вещного договора как распорядительной сделки заимствована из германского права и искусственно навязана российскому гражданскому праву. Введение вещных сделок осложнит гражданский оборот, ибо значительно расширит возможности оспаривания не только заключенных сделок, но и актов (действий) по их исполнению.
Условия действительности сделок
По мнению д. ю.н., профессора В.К.Андреева, подход к сделкам как волевым действиям граждан и ю.лиц, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, но не всегда имеющим правомерный результат, предполагает определение состава сделки как условий ее действительности.
Действительность сделки означает признание ее юридическим фактом, порождающим тот правовой результат, к которому стремились стороны. Для этого заключенная сделка должна соответствовать общим и специальным условиям действительности сделок, которые могут относиться к сделке как юрфакту (т.е. к действию сторон – соответствие воли и волеизъявления) или сделке-правоотношению (т.е. дополнительно еще к субъекту, объекту и содержанию правоотношения) и должны быть в наличии в момент совершения сделки.
К общим относят требования закона, распространяющиеся на любую сделку: 1) требования к содержанию сделки (законность содержания сделки); 2) требования к субъекту сделки; 3) соответствие воли волеизъявлению; 4) требования к форме сделки, в свою очередь связанные с субъектом и (или) объектом сделки-правоотношения. Специальные требования к сделкам определенного вида устанавливаются нормами об отдельных видах обязательств, например, получение согласия на совершение сделки от третьего лица, от органа юридического лица, госоргана либо органа местного самоуправления (ст. 157.1 ГК).
Законность содержания сделки означает, что вся совокупность составляющих ее условий соответствует ГК, федеральным законам, иным правовым актам либо общим началам и смыслу гражданского законодательства (ст.ст.3,8). Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии закона, не должны противоречить гражданскому законодательству, регулирующему сходные отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости.
Требования к субъекту сделки – наличие соответствующей право- и дееспособности. Соответствие воли волеизъявлению имеет место, если воля субъекта сделки формируется свободно, без обмана, насилия или угроз.
Требования к форме сделки. Форма сделки – способ изъявления и (или) официального закрепления воли заключающего сделку лица. Именно форма сделки обнаруживает намерение, делает волю "выраженной", "изъявленной". Сделки заключают устно или в письменной форме; в предусмотренных законом или соглашением сторон случаях выражением воли лица на совершение сделки признают молчание и конклюдентные действия.
Последствия нарушения устной формы сделок в ГК не установлены, т.к. устное изъявление намерения заключить сделку доказательственного значения не имеет: оно формально не закреплено. Устно можно совершить сделку, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. Устно совершают сделки, исполняемые при их заключении, кроме тех, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (ст. 159).
Общие требования к письменной форме сделки установлены в ст. 160. Письменная форма обеспечивает четкость оформления содержания сделки и фиксацию ее условий. Распространенный способ совершения сделки в письменной форме – составление текста договора в виде одного документа, выражающего содержание сделки, который и подписывается сторонами либо уполномоченными на его подписание лицами. Договоры (двух и многосторонние сделки) могут заключаться в письменной форме также путем обмена документами с помощью любой связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Если сторона, получившая предложение о заключении договора, приступит к его исполнению на указанных в нем условиях в срок, установленный для дачи ответа (п.1 ст. 160, п.п. 2 и 3 ст. 438) – договор заключен путем конклюдентных действий.
Простая письменная форма признается соблюденной при подписании документа (текста договора) сторонами или иными уполномоченными лицами.
За гражданина, который не может собственноручно подписать текст, по его просьбе сделка подписывается другим гражданином, подпись которого удостоверяет нотариус либо другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых сделка не подписана непосредственно стороной, однако при совершении сделок, указанных в п. 3 ст. 185.1 ГК, и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 3 ст. 160).
Допустимо удостоверение подписи субъекта сделки иными лицами (напри., в доверенности, являющейся односторонней сделкой, – п. 3 ст. 185.1), а также факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного копирования, использование электронной подписи, иного аналога собственноручной подписи – в случаях и порядке, предусмотренных правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160). Так, ФЗ-63 от 06.04.2011 (ред. от 01.07.2011г.) «Об электронной подписи» регулирует отношения в области использования электронных подписей при совершении сделок и при совершении иных юридически значимых действий. Электронная подпись – информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с ней и используется для определения лица, подписывающего основную информацию. Виды электронных подписей – простая и усиленная; неквалифицированная электронная подпись и квалифицированная электронная подпись. Простая электронная подпись подтверждает лишь факт формирования электронной подписи определенным лицом. Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.
Статья 161 в качестве общего правила устанавливает, что должны совершаться в простой письменной форме, кроме сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки ю.лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами, превышающие установленную в ГК сумму в 10.000 руб. Но в ГК есть и специальные правила, предусматривающие обязательность письменной формы сделки независимо от ее субъектов и суммы: ст. 184 (договор о коммерческом представительстве), 185 (доверенность), 331 (неустойка), 339 (договор о залоге), 362 (поручительство), 380 (задаток), 429 (предварительный договор) и др.
Несоблюдение простой письменной формы сделки в случаях, когда сделка должна быть в силу закона или соглашения сторон совершена в этой форме, лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение факта заключения сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162). Это означает, что законодатель затрудняет процесс доказывания факта заключения сделки и условий ее заключения, но не исключает для сторон саму возможность доказывания этих обстоятельств в суде, т.е. не отказывает в судебной защите.
Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки лишь в случаях, прямо указанных в законе (ст. 339, ст. 362, п. 2 ст. 429 и др.) или предусмотренных соглашением сторон (например, в договор о заключении сторонами разовых сделок по мере возникновения у одной из сторон потребностей в товарах и услугах включено условие, что такие сделки должны заключаться в письменной форме под страхом их недействительности).
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение, и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате, – путем совершения на тексте договора удостоверительной надписи.
Комплекс изменений, повышающих привлекательность нотариальной формы сделок, внесен в законодательство о нотариате Федеральными законами от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ и N 457-ФЗ "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и другие законодательные акты Российской Федерации". Снижены нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества и иных договоров, что делает нотариальное удостоверение сделок более доступным. Повысилась доказательственная сила нотариального акта: его оспаривание только в особом порядке служит дополнительной защитой прав и законных интересов граждан, нотариально удостоверивших сделку, поскольку в соответствии с п. 5 в ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.
С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, которымбудет введена единая учетно-регистрационная процедура в отношении объектов недвижимости и сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в электронной форме, что позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, переведя услуги преимущественно в электронный вид. В связи с этим нотариусам предоставлена возможность удостоверять нотариальные действия в электронной форме. и регламентирована Единая информационная система нотариата: с 1 июля 2014 г. вступили в силу изменения, предусматривающие функционирование в рамках данной системы электронных реестров по различным нотариальным действиям. В частности, появился реестр уведомлений о залогах движимого имущества как совершенно новая практика в РФ.
Обратившись к нотариусу за удостоверением сделки, стороны получают дополнительные преимущества. Нотариус не только составляет договор, но и производит проверку всех необходимых документов – их правовую экспертизу. В ходе подготовке к нотариальному удостоверению сделки нотариус вправе безвозмездно запрашивать сведения из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). При этом запрашиваемые сведения предоставляются в электронной форме в автоматизированном режиме не позднее следующего рабочего дня после дня направления запроса (п. 3 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней (при общем сроке 10 дней). Сокращение сроков регистрации достигается благодаря исключению дублирующих функций регистратора и нотариуса по проверке законности сделки. Статья 87 Основ законодательства о нотариате предусматривает право нотариуса при наличии соглашения между сторонами принимать от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору. Возможность использования депозита нотариуса для расчетов между сторонами нотариально удостоверяемой сделки – дополнительная гарантия законности, безопасности и правильности расчета по сделкам и обязательствам. Поскольку ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает, что "нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона", нотариус проверяет соответствие воли волеизъявлению и несет ответственность за соответствие закону содержания удостоверяемой сделки. В частности, сопровождение нотариусом сделки с недвижимым имуществом включает предварительную консультацию, составление проекта договора, удостоверение сделки, проведение расчетов по ней (в том числе и через депозит нотариуса) и завершается предоставлением пакета документов на государственную регистрацию и их получением после ее проведения. Последний этап основывается на положениях п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, где сказано, что, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса При этом, если нотариус удостоверил сделку, то именно он отвечает за законность содержания такой сделки. //см. Лазаренкова О.Г. Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью ("Нотариус", 2016, № 4): КонсультантПлюс
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
Сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма: - договор ренты; - договор, направленный на перемену лиц в обязательстве, возникшем из договора, совершенного в нотариальной форме; - договор залога, для которого законом установлена нотариальная форма; - договор, направленный на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества; - договор по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; - договор по продаже земельной доли; - договор, связанный с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; - договор по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Как видите, введено нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с объектами недвижимости и сделок для отдельных наиболее незащищенных категорий лиц. Деятельность нотариуса осуществляется в особой процедуре – нотариальном процессе, а защита прав и законных интересов лиц основана на критерии бесспорности, нотариат предупреждает споры на стадии согласования условий сделки и ее заключения и облегчает рассмотрение гражданско-правовых споров в суде, поскольку, во-первых, нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, во-вторых, более достоверны и отражают действительную волю сторон.
Последствие несоблюдения нотариальной формы в этих случаях – ничтожность сделки (п. 3 ст. 163). Исключение: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей стороны признать сделку действительной – при условии, что сделка не содержит ничего противозаконного и отвечает остальным условиям действительности сделок. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение сделки (п.1 ст. 165). Такой порядок допускается в судебной практике при отсутствии нотариального оформления (в тех случаях, когда оно требуется) и при наличии иных препятствий – в связи с выездом стороны, ее смертью, иными обстоятельствами.
С учетом названных обстоятельств предложено ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с участием ребенка // см. Беспалов Ю.Ф., Касаткина А.Ю. Охрана и защита прав и интересов ребенка нотариусами РФ ("Нотариус", 2016, N 3) КонсультантПлюс
Государственная регистрация сделок. Если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. При этом сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации (ст. 164 ГК). В процессе реформирования ГК отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных статьями 558, 560, 574, 584, но сохранена необходимость госрегистрации для договоров аренды недвижимого имущества (последняя не применялась в течение двух дней в марте 2013 г.; договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежали государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность). При этом в иных федеральных законах сохранены нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров. В частности, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат: - договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 ФЗ-214 от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"); - договор ипотеки (п. 1 ст. 10 ФЗ -102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Сделки с движимым имуществом и имущественными правами подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях (п. 2 ст. 1232 – государственная регистрация лицензионного договора по отчуждению исключительного права на результат интеллектуальной деятельности).
Если иное не установлено законом, такие договоры признаются заключенными и порождают для сторон права и обязанности только с момента их регистрации (п. 5 ст. 433). При уклонении одной из сторон от регистрации такой сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение, на основе которого истец производит (уже без ответчика) регистрацию сделки (п. 2 ст. 165).
Закон может требовать не регистрации сделки, а регистрации перехода возникшего на ее основе права. Так, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ст. 551 ГК), Соответственно, при продаже недвижимости договор признается заключенным с момента подписания сторонами, но надо зарегистрировать переход права собственности к покупателю, т.к. до такой регистрации покупатель не признается собственником недвижимости.
не вызывает сомнений разъяснение Пленума ВС РФ о том, что согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ. В этом случае сама сделка также может быть оспорена по мотиву отсутствия требуемого по закону согласия на ее совершение на основании ст. 173.1 ГК РФ (п. 57 Постановления № 25).
Согласие на совершение сделки. В ГК появилась новая статья о согласии на совершение сделки (ст. 157.1), в соответствии с которой если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа ю.лица, госоргана либо органа местного самоуправления, о своем согласии (об отказе в нем) указанное лицо или соответствующий орган должны сообщить стороне сделки, лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения. Согласие может быть предварительным (с определением предмета сделки, на которую дается согласие) или последующим (одобрение) – с указанием сделки, на которую дано согласие. Молчание не считается согласием на сделку или ее одобрением, кроме установленных законом случаев.
В Постановлении Пленума ВС РФ N 25 (п. 56) есть ряд разъяснений, касающихся предварительного согласия на совершение сделки, которые имеют важное практическое значение.
Во-первых, подтверждается наличие у лица, дающего предварительное согласие, права указать условия, на которых дается согласие на совершение сделки. При этом несоблюдение сторонами этих условий может служить основанием для оспаривания соответствующей сделки по правилам п. 3 ст. 173.1 ГК РФ.
Во-вторых, определено, что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе его отозвать, но стороны должны быть уведомлены об отзыве согласия до совершения сделки. Кроме того, они наделяются правом требовать возмещения убытков, вызванных отзывом согласия на совершение сделки.
В-третьих, отзыв согласия, уведомление о котором поступило сторонам после совершения сделки, считается несостоявшимся. Более того, отзыв предварительного согласия после совершения сделки (а последующего согласия - во всех случаях) не может служить основанием для признания соответствующей сделки недействительной.
В-четвертых, в силу того, что гражданским законодательством не предусмотрены правила о порядке отзыва согласия на совершение сделки, Пленум ВС РФ признал возможным применять в подобных случаях по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) законоположения об отзыве акцепта (ст. 439 ГК РФ).
В связи с этим появился и особый состав недейст