ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
Канхва Вадим Сергеевич, кандидат экономических наук,доцент,Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, Москва
Аннотация: Встатье рассмотрены источники финансированиядевелоперских проектов, проанализированы взаимоотношенияконцедента и концессионера при финансировании с использованием схемы ГЧП.
Ключевые слова: девелоперский проект, финансирование, ГЧП, источник, инвестор, венчурная компания.
Реализация любого проекта девелопмента это технически сложный процесс, который не может обойтись без привлечения разнообразных специализированных организаций. Формирование договорных взаимоотношений участников проекта требует четкого разграничения ответственности и развития механизмов управления.
Деятельность девелоперской компании принято делить на основную, инвестиционную и финансовую. В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника, будь то собственные или заемные средства инвестора. Это означает, что девелопер, реализуя проект, всегда использует различные средства из внешних источников.
При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. Часто применяется следующаяклассическая модель финансирования девелоперского проекта: после вложения 10% собственных средств, девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта. Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект включаются средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов. Такая модель девелопмента на данный момент является наиболееприоритетным в Российской Федерации. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculativedevelopment объясняется большими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.
Обычно используются следующиетиповые схемы финансирования девелоперских проектов:
1. Реализация проекта развития объектов недвижимости с привлечением стратегического инвестора:
Рисунок 1. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора
В качестве вариантов наиболее часто встречаются: софинансирование проекта подрядчиком (в объеме 50% и более); нахождение стратегического клиента и привлечение его к финансированию на ранней стадии выполнения проекта; стратегическим инвестором могут являться как частные, так и государственные инвесторы.
Создание финансового пула, реализация и финансирование проекта через венчурную компанию, создаваемую инвесторами:
Рисунок 2. Реализация и финансирование проекта через венчурную компанию
Еще одной схемой финансирования может выступить государственное частное партнерство (ГЧП). Наиболее распространенная форма ГЧП это концессионные соглашения, по которому государство передает частному сектору выполнение отдельных публичных функций. В концессионных проектах государство заказывает частной организации, например девелоперской компании, построить или реконструировать некий объект и надолго обеспечить его качественное функционирование.
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер), обязуется за свой счет создать или реконструировать определенное этим соглашением объект недвижимости, право собственности, на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом для осуществления указанной деятельности.
Рисунок 3. Взаимоотношения концедента и концессионера
По федеральному закону РФ №115-ФЗ от 21.07.2005 «О концессионных соглашениях» в состав объектов концессионного соглашения входят:
1) объекты, используемые при капитальном ремонте, ремонте, содержании автомобильных дорог, элементы обустройства автомобильных дорог, объекты, объекты дорожного сервиса;
2) объекты железнодорожного транспорта;
3) объекты трубопроводного транспорта;
4) морские и речные порты;
5) морские и речные суда, суда смешанного (река - море) плавания;
6) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов;
7) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
8) гидротехнические сооружения;
9) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
10) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства;
11) метрополитен и другой транспорт общего пользования;
12) объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;
13) объекты образования, культуры, спорта, объекты, иные объекты социальнокультурного назначения.
жилая недвижимость не входит в состав концессионного соглашения, но если у жилого объекта высокая социальная значимость, то вполне возможно заключить партнерский договор (соглашение), оставаясь по существу концессией. Такой пример концессии, под другими названиями, широко распространен в Западной европе, где процент всех партнерских договоров государства и частного предпринимательства составляет до 80%.
Значимость девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями, важнейшие из которых – выбор наилучшего варианта развития объектов недвижимости из всех возможных, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, путем привлечения инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей будущих арендаторов.