В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице 1.
Таблица 1
| Характеристики | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Местоположение | м. Павелецкая, Озерковская наб. | м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16 | м. Таганская, ул. Таганская |
| Передаваемое право на помещение | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Фото | |||
| Год постройки | |||
| Общая площадь кв.м. | 57,5 | 82,5 | |
| Полезная площадь, кв.м. | 57,5 | 82,5 | |
| Функциональное назначение | Офис | Офис | Офис |
| Транспортная доступность | 10 м. п. | 5 м. п. | 5 м. п. |
| Расположение помещения в здании | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж |
| Удобство подъездных путей в баллах | |||
| Наличие отдельного входа | нет | есть | есть |
| Техническое состояние помещений, уровень отделки | Рабочее состояние | Евроотделка | Стандартный ремонт |
| Источник информации | "МИАН", тел. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, тел. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:
Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);
Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.
Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%.
Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.
Таблица 2
| Транспортная доступность | Размер поправок, % | |
| 5 мин.п. | 15, 20 мин.п. | 2% |
| 5 мин.п. | 10, 15 мин.трансп. | 5% |
Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.
Таблица 3
| Расположение помещения в здании | Размер поправок, % | |
| 1 этаж | цоколь | 10% |
| 1 этаж | подвал | 25% |
| 1 этаж | 2 этаж и выше | 3% |
Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.
Таблица 4
| Диапазон площадей помещений, кв.м. | Размер поправок, % | |
| до 100 | от 100 до 300 | 2% |
| от 100 до 300 | от 300 до 500 | 2% |
| от 100 до 300 | свыше 500 | 3% |
Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.
Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;
4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.
Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.
Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м.
Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м.
Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).
Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.