Наряду с определением рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик обязан установить стоимость машин и оборудования, входящих в имущественный комплекс предприятия.
Машины и оборудование характеризуют следующие черты:
· не связаны жестко с землей;
· обладают свойством перемещения в другое место без причинения невыполнимого физического ущерба зданиям и сооружениям, где вновь устанавливают;
· могут быть как функционально самостоятельными, так и формировать технологические комплексы.
Исходя из целей оценки ее объектами могут выступать:
1) одна отдельно взятая машина или оборудование (для страхования, купли-продажи, сдачи в аренду и т.д.);
2) множество независимых друг от друга единиц техники (переоценка машин и оборудования);
3) производственно-технологические системы – комплекс технических средств.
В первом случае оценку осуществляют «россыпью»; во-втором – «потоками»; в третьем случае – это «системная оценка».
Оценку производят с помощью трех подходов: доходного, рыночного и затратного.
Для реализации доходного подхода целесообразно определить ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу напрямую невозможно, так как доход создает весь производственно-имущественный комплекс. Поэтому необходимо поэтапное решение задачи:
1) рассчитывают операционный доход от использования производственной системы (предприятия, цеха, участка);
2) методом остатка устанавливают ту часть дохода, который можно отнести к машинному парку данной системы;
3) с помощью методов капитализации и дисконтирования вычисляют стоимость всего машинного парка.
Метод капитализации дохода используют в оценке машин и оборудования в основном при «системной оценке», поскольку в данном случае целесообразна локализация потока доходов и затрат, относящихся к объекту оценки.
Рыночный (сравнительный) подход к оценке машин и оборудования выражается прежде всего в методе прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, а также конструктивно-технологическое сходство, что и оцениваемый.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляют в два этапа:
1) поиск объекта-аналога;
2) внесение корректировок в цену аналога.
Используют два вида корректировок:
а) поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной величины поправки;
б) коэффициентные, вносимые посредством умножения абсолютной величины стоимости на соответствующий коэффициент.
Таким образом, стоимость машины и единицы оборудования устанавливают по формуле:
СМО = Санал.×К1×К2×К3×Кn+Сдоп.,
где СМО – стоимость машины или единицы оборудования;
Санал. – стоимость объекта-аналога;
К1,К2,К3,Кn – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объектов и аналогов;
Сдоп. – стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
При исследовании прямого метода продаж в первую очередь вносят коэффициенты корректировки, а затем поправочные (абсолютные) поправки.
Затратный подход при оценке стоимости машин и оборудования базируется на принципе замещения. Для вычисления стоимости восстановления или замещения, которые являются базой расчетов в затратном подходе, требуется определить затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемых машин и оборудования.
Под стоимостью восстановления оцениваемых технических средств подразумевают стоимость воспроизводства их точного аналога в текущих ценах на дату оценки либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному, также в текущих ценах.
Остаточную стоимость выражают восстановительной стоимостью объекта за вычетом начисленного износа.
Под стоимостью замещения оцениваемых машин и оборудования понимают номинальную стоимость приобретения новых аналогичных объектов, максимально похожих на оцениваемые в текущих ценах.
Остаточная стоимость замещения устанавливается как стоимость замещаемого объекта за вычетом износа.
Следовательно, в первом варианте речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных.
Для выявления того, какие объекты относят к идентичным, а какие – к аналогичным, целесообразно дать характеристику потребительских свойств машин и оборудования и их параметров:
1) функциональные показатели (производительность, мощность, грузоподъемность и др.);
2) эксплуатационные показатели (долговечность, безотказность, сохраняемость и т.д.);
3) конструктивные показатели (масса, вес, состав важнейших конструктивных материалов);
4) показатели экономичности эксплуатации (расходы на единицу мощности, времени эксплуатации и т.д.);
5) эстетические показатели.
При определении сходства машин и оборудования правомерно выделить три параметра:
а) функциональное сходство (сфера применения и назначения);
б) конструктивное сходство;
в) параметрическое сходство (по значению отдельных параметров).
В затратном подходе к оценке машин и оборудования используют следующие основные методы:
1) метод вычисления по цене однородного объекта;
2) метод поэлементного расчета;
3) индексный способ расчета.
В случае применения метода расчета по цене однородного объекта оценщик осуществляет работу в следующей последовательности:
1. Для оцениваемого объекта выбирают однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии производства, используемым материалам и конструкции. Цена на однородный объект известна.
2. Устанавливают полную себестоимость выпуска однородного объекта по формуле[5]:
ПСодн. = 
,
где ПСодн. – полная себестоимость производства однородного объекта;
СНДС – ставка налога на добавленную стоимость;
СНП – ставка налога на прибыль;
КР – коэффициент рентабельности продукции, доли единицы,
Цодн. – цена однородного объекта.
Возможно принять коэффициент рентабельности продукции в следующих размера:
1) для изделий, пользующихся спросом – 0,25-0,35;
2) для изделий, имеющих средний спрос – 0,1-0,25;
3) для низкорентабельных изделий – 0,05-0,1.
3. Вычисляют полную себестоимость производства оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносят корректировки, учитывающие различия в массе объектов:
СП = СПодн.× 
,
где СП – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
СПодн. – полная себестоимость производства однородного объекта;
МО – масса конструкции оцениваемого объекта;
Модн. – масса конструкции однородного объекта.
4. Определяют восстановительную стоимость оцениваемого объекта (СВ):
СВ = 
.
Если оценивают машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимают в размере себестоимости их выпуска.
При использовании метода поэлементного расчета выполняют следующие этапы работы.
1. Составляют перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Обобщают информацию о ценах на комплектующие изделия и агрегаты.
2. Устанавливают полную себестоимость объекта оценки по формуле:
СП = ΣСку+Сзи,
где СП – полная себестоимость оцениваемого объекта;
Ску – стоимость комплектующего узла или агрегата;
Сзи – собственные затраты изготовителя (например, на сборку).
3. Вычисляют восстановительную стоимость оцениваемого объекта.
При использовании индексного метода оценки осуществляют приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной или восстановительной стоимости) к современному состоянию с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за определенный период.
СВ = СБ×ИИЦ,
где СВ – восстановительная стоимость объекта;
СБ – балансовая стоимость объекта;
ИИЦ – индекс изменения цен.
Целесообразно индексировать затраты, из которых состоит себестоимость оцениваемого объекта. В качестве индексов изменения цен можно использовать:
· индекс дефлятор валового внутреннего продукта;
· сводный индекс цен изготовителей промышленной продукции;
· индекс инфляции, применяемый для индексации стоимости основных средств;
· средние индексы цен по отраслям и товарным группам, разрабатываемые Федеральной службой государственной статистики;
· индексы общей инфляции и валютные курсы, публикуемые в средствах массовой информации.
Для вычисления остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости исключают суммарный износ физический, функциональный и внешний. Физический износ технических средств измеряют с помощью:
· метода срока жизни;
· метода укрупненной оценки технического состояния объекта.
Метод укрупненной оценки технического состояния реализуют с помощью специальных оценочных шкал[6]:
Таблица 3.4
Оценочная шкала для вычисления физического износа
| Физический износ, % | Оценка физического состояния | Интерпретация технического состояния |
| 0-20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Присутствуют отдельные неисправности, устраняемые с помощью текущего ремонта. |
| 21-40 | Удовлетворительное | Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта в процессе их использования. |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация элементов возможна при условии проведения ремонта. |
| 61-80 | Аварийное | Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно при их замене на новые. |
| 81-100 | Непригодные | Элементы находятся в непригодном для эксплуатации состоянии. |
Функциональный износ выражает потерю стоимости объекта, вызванную производством более дешевых технических средств либо выпуском более экономичных и производительных аналогов. Его устанавливают экспертным путем.
Внешний износ определяют методом связанных пар продаж. Сравнивают два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет. Разница в ценах продаж выражает внешний (экономический) износ.
Контрольные вопросы и задания
1. Какими характерными свойствами обладают машины и оборудование?
2. В чем особенности применения доходного подхода при оценке стоимости технических средств?
3. Раскройте содержание метода прямого сравнения продаж при рыночном подходе.
4. Что понимают под стоимостью восстановления и замещения при
5. Какие потребительские свойства машин и оборудования учитывают при отнесении объектов к идентичным и аналогичным?
6. Каковы основные модели, используемые при затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования?
7. Приведите порядок определения остаточной стоимости технических средств?