Не допускается также отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной и муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом РФ.
Следует иметь в виду, что помимо норм главы 17 ГК РФ и Земельного кодекса РФ возникновение прав на землю регулируют многие другие подзаконные нормативные правовые акты. Изданные до введения в действие Земельного кодекса РФ правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, применяются в части, не противоречащей Кодексу.
6.5. Исполнительные органы государственной власти
и органы местного самоуправления,
осуществляющие предоставление земельных участков
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-архитектурной документации.
Составление необходимой землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному с местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется органами федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,находящейся в веденииМинистерства экономического развития Российской Федерации.
Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляется постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Эти комиссии осуществляют свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом.
В выборе земельного участка обязательное участие принимают собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чьи интересы затрагиваются предстоящим строительством.
Органы местного самоуправления информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с намечаемым строительством или реконструкцией объекта и последующим его функционированием.
Размещение объектов строительства должно проводиться в соответствии с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятым в их генеральных планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, при размещении за пределами городской или поселковой черты — в соответствии с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки.
6.6. Порядок предоставления земельных участков
для строительства из земель, находящихся
в государственной или муниципальной собственности
Предоставление земельных участков для строительства из государственных и муниципальных земель осуществляется с проведением работ по их формированию по двум вариантам:
1) с предварительным согласованием мест размещения объектов;
2) без предварительного согласования мест размещения объектов.
Предварительное согласование мест размещения объекта не проводится при его размещении в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Не проводится согласование мест размещения объекта в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
1. Предварительное согласование мест размещения объекта строительства требуется при предоставлении земельных участков в аренду либо в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
2. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах. При этом рассматриваются варианты размещения объекта и проводятся процедуры согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
4. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы названных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.
5. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся в их пользовании или владении земельных участков, в связи с предоставлением этих участков для строительства. Если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органами местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Для случаев предполагаемого выкупа земельного участка к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора, или об отказе в размещении объекта. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов.
Копия решения о предварительном согласовании места расположения объекта с приложением проекта границ его размещения или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Принятое решение действует в течение трех лет. Если по истечении этого срока решение о предоставлении земельного участка не будет принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления возмещения убытков независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места расположения объекта.
Собственник или пользователь земельного участка несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством и иными улучшениями своего земельного участка, после информирования его о возможном изъятии его земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суде. Если в судебном порядке решение о предварительном согласовании места размещения объекта будет признано недействительным, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления за счет граждан и юридических лиц, заинтересованных в строительстве, границ земельного участка на местности. Работа эта проводится землеустроительными организациями. Одновременно готовятся документы, необходимые для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.
Важно заметить, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Само право на конкретный земельный участок у субъекта возникает после государственной регистрации этого права.
7. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Если испрашиваемый участок предоставляется в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд, то одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка. Условия предоставления земельных участков для государственных и муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием участков у правообладателей или прекращением договоров аренды, и в необходимых случаях возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. В условиях предоставления земельного участка могут предусматриваться права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или ограничения по использованию предоставляемых земельных участков (ст. 56 и 58 ЗК РФ).
8. При принятии решений о предоставлении земельных участков необходимо учитывать предписания Кодекса о нормировании предоставляемых участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для названных нами целей, устанавливаются федеральными законами (из федеральных земель), законами субъектов Российской Федерации (при предоставлении из земель названных субъектов) и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (из муниципальных земель).
Во всех других случаях предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам муниципального самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). По этому варианту земельный участок приобретается в следующем порядке. Сначала проводится работа по формированию земельного участка. Готовится проект границ земельного участка, устанавливаются границы на местности. Определяются вид разрешенного использования земельного участка и технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Проводится государственный кадастровый учет земельного участка. Принимается решение и публикуется сообщение о проведении торгов (конкурса, аукциона).
Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808[36] (в ред. от 29 декабря 2008 г.)утверждены «Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков».
В качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или муниципального самоуправления. Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.
В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В этом случае расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д., осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.
Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, или градостроительной и землеустроительной документацией.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложений по цене. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Он определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, а сумма задатка — в размере 20% начальной цены предмета торгов.
Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы, в которых должны содержатся следующие сведения:
· форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
· срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
· предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
· наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
· наименование организатора торгов;
· начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
· форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
· условия конкурса;
· место, дата, время и порядок определения участников торгов;
· место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
· срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
· дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
· проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
· сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
По результатам торгов составляется и подписывается протокол. Разрешается также передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. В этом случае на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, с ними подписывается договор аренды выставленного на торги земельного участка.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду.
6.7. Порядок предоставления гражданам земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, для целей, не связанных со строительством
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для осуществления этих принципов они обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Государственные и муниципальные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременно опубликовать такую информацию, могут уполномочивать специальный орган правом на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении указываются:
· цель использования земельного участка;
· его предполагаемые размеры и местоположение;
· указывается также испрашиваемое право на землю.
Рассмотрению подлежат все заявки, поступающие до определенного указанными процедурами срока. Не разрешается устанавливать приоритеты и особые условия для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основе заявления гражданина либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Решение о предоставлении в собственность (за плату или бесплатно) либо о передаче в аренду испрашиваемого земельного участка принимается в двухнедельный срок. Однако Земельный кодекс РФ не определяет момента начала этого срока. Следует полагать, что двухнедельный срок начинает отсчет с даты утверждения проекта границ соответствующего земельного участка. Таким образом, с даты подачи надлежаще оформленного заявления о предоставлении земельного участка до даты принятия решения об его предоставлении не должно пройти более шести недель.
Критерием решения вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность бесплатно или за плату служат правила нормирования земельных участков граждан (ст. 33 ЗК РФ).
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Таковы общие правила предоставления гражданам земельных участков в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством. Они могут быть уточнены некоторыми федеральными законами. Например, есть особенности предоставления земельных участков садоводам, огородникам и дачникам. Они определены Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г.[37]. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2007 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» [38]Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота определяются Кодексом и подлежащим принятию федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
6.8. Переход права на земельный участок
при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение
Гражданское законодательство не рассматривает здание (строение или сооружение) и земельный участок, на котором они находятся, как сложный единый объект, выступающий в гражданском обороте нераздельно. Так, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ закрепляет принцип одновременного отчуждения земельного участка с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями в случае, если они принадлежат одному лицу. Исключения установлены для случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка либо при отчуждении здания, сооружения, строения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, одновременно отчуждается доля в праве собственности на земельный участок. Ее размер определяется пропорционально доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Собственник здания, сооружения, строения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. В силу норм гражданского закона (ст. 250 ГК РФ) продавец либо арендатор земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения.
Если продавец (арендодатель) заключает договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Эти правила не применяются к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки по нормам земельного законодательства. За ними признается исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков на условиях, которые установлены Кодексом и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган муниципального самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на праве постоянного (бессрочного) пользования (в случаях, указанных в законе) либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Когда здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.