С июля 2011 года благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ была фактически легализована другая юридическая схема продажи помещений в новостройке. Речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). Она может применяться при продаже застройщиками помещений индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54).
Особенность этих сделок в том, что они могут заключаться застройщиком в качестве продавца в отношении будущей недвижимости, которой еще не существует, но только с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями в качестве покупателя. При этом наличия у застройщика разрешения на строительство не требуется, равно как и государственной регистрации такой сделки.
Вместе с тем с гражданами застройщик по-прежнему, в случае привлечения от них долевых инвестиций в строительство квартир в новостройках, должен заключать ДДУ при условии наличия у застройщика разрешения на строительство (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54).
Важный момент - четкая идентификация в договоре купли-продажи будущей недвижимости объекта купли-продажи. Она необходима, чтобы подобный договор имел юридическую силу и признавался заключенным (Статья 554 Гражданского кодекса РФ).
По этой причине ДКПБН заключается обычно не ранее утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Проектные данные на строящиеся помещения включаются в ДКПБН, а также в нем фиксируется строительный адрес будущего здания.
Можно утверждать вполне определенно, что ДКПБН как схема продаж квартир в новостройках в инвестиционной практике широкое распространение не получит.
Причины этого следующие. Во-первых, при продаже нежилых помещений по данной схеме должен быть исчислен и уплачен в федеральный бюджет НДС. Во-вторых, застройщик, получив деньги от инвестора, сначала регистрирует помещение в свою собственность и только затем передает это помещение в собственность инвестора. В этом случае процесс оформления помещения в собственность осложняется и влечет для инвестора дополнительные риски.
Как видим, юридические гарантии достижения целей инвестирования для долевых инвесторов в данном случае существенно ниже, чем при ДДУ.
Описание действий по схеме:
1) заключение ДКПБН (подписание сделки);
2) оплата инвестиций застройщику;
3) после завершения строительства заключение дополнительного соглашения к ДКПБН в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, а также в части уточнения цены договора;
4) регистрация права собственности застройщика на построенное помещение;
5) подписание застройщиком и долевым инвестором акта приемки помещения в собственность;
6) государственная регистрация права собственности долевого инвестора на помещение.
Вексельная схема продаж
Эта схема продаж прямо законом не предусмотрена. Поэтому ее принято относить к так называемым "обходным" схемам продаж. Ее сгенерировали юристы застройщиков в 2005 году в ответ на принятие законодателем ФЗ N 214-ФЗ, который в первоначальном виде большинство застройщиков отказывалось применять при продаже квартир в новостройках гражданам.
Эта юридическая схема проста и удобна для застройщиков, так как позволяет с низкими издержками пользоваться в течение длительного срока заемными денежными средствами долевых инвесторов. Застройщик фактически пополняет за счет средств инвесторов свой оборотный капитал. При этом требования ФЗ N 214-ФЗ на такие правоотношения застройщика и инвестора не распространяются.
Суть схемы сводится к тому, что между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи векселя на сумму, равную стоимости квартиры, а также предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) в новостройке. Срок возврата денег по векселю, равно как и срок заключения основного договора купли-продажи (ОДКП), равны. После того как застройщик завершает строительство, он регистрирует в свою собственность построенную квартиру. Далее стороны заключают ОДКП, вексель погашается застройщиком, денежные средства в счет расчетов за вексель возвращаются инвестору, и он повторно оплачивает их застройщику уже по договору купли-продажи, а застройщик передает по этому договору квартиру в собственность инвестора.
Выгодное отличие этой схемы от обычных кредитов и займов для застройщиков заключалось в невысокой стоимости долевых инвестиций. Проценты, начисляемые застройщиками инвесторам по векселям, обычно минимальны.
Подобный способ привлечения долевых инвестиций стал идеальным инструментом для застройщиков. При этом юридические гарантии для инвесторов оставались низкими. Вексель застройщика гарантировал долевым инвесторам возврат денежных средств по истечении определенного срока. Вместе с тем ПДКП еще не означал покупку жилья, а лишь фиксировал обязательство застройщика и инвестора заключить ОДКП будущей квартиры.
Однако с введением в 2010 году для застройщиков высоких административных штрафов (до 1000000 рублей) данный формат продаж постепенно стал уходить в прошлое.
Описание действий:
1) продажа инвестору векселя на сумму долевых инвестиций и параллельно заключение с инвестором предварительного договора купли-продажи квартиры;
2) государственная регистрация права собственности застройщика на построенную квартиру;
3) заключение основного договора купли-продажи квартиры;
4) погашение векселя и оплата квартиры по основному договору купли-продажи;
5) передача квартиры долевому инвестору;
6) государственная регистрация права собственности квартиры на долевого инвестора.