1. Российские банки предоставляют инвестиционные кредиты для реализации инвестиционных проектов, если они выполняют основные максимальные требования:
Заемщик имеет устойчивое финансовое положение, а объем запрашиваемого кредита соответствует его финансовой деятельности.
• Финансовые документы предоставляются в банк за последние 3 года, причем за последний год требуется ежеквартальная финансовая отчетность.
• Заемщик располагает собственными средствами для обслуживания процентных платежей на инвестиционной фазе проекта.
• Проект является экономически эффективным и обеспечивает возврат кредита в приемлемые сроки.
2. Правоустанавливающая документация:
• Распорядительные документы органа местного самоуправления на право строительства или реконструкции объекта недвижимости и выделения для этих целей земельного участка.
• Зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка для проектирования и строительства объекта недвижимости.
• Земельный участок должен быть разделен таким образом, чтобы кредитуемому объекту соответствовал отдельный участок (с отдельным кадастровым номером, отдельным зарегистрированным договором аренды).
• Заключенный инвестиционный договор
3. Документы, характеризующие права основных участников строительного проекта:
• Лицензии Заказчика, Застройщика и Проектировщика - разработчика проекта.
• Информация об Инвесторе, Заказчике, Застройщике и Проектировщике в части наличия у них опыта реализации подобных проектов.
• Документы, характеризующие Генподрядчика: лицензия, материалы о наличие опыта реализации аналогичных проектов, а также обосновывающие его выбор (тендерная и подобная документация).
4. Документы, обосновывающие сроки и стоимость строительного проекта:
• Расчет общей стоимости строительного проекта.
• Реестр платежей, произведенных инвестором по проекту, с приложением указанных в данном реестре платежных документов (для учета доли собственных средств, вложенных в проект)
• Календарный график работ, подписанный и согласованный основными участниками проекта (инвестором, заказчиком, генподрядчиком).
• График финансирования строительства.
• Локальные сметы, объектная смета, действующие договоры, коммерческие предложения, обосновывающие и детализирующие объем и стоимость работ, указанные в разделах расчета общей стоимости строительного проекта.
• При строительстве микрорайона требуется также сводный сметный расчет, учитывающий строительство инженерных сетей, социальной инфраструктуры, вспомогательных объектов.
5. Проектная документация:
• Исходно-разрешительная документация на проект застройки жилого района и на проекты отдельных зданий (градостроительное заключение, технические условия на подсоединение объекта к сетям, заключения согласующих организаций и т.п.).
• Проектная документация:
• Заключения Государственной вневедомственной экспертизы: по проекту застройки (планировки), по проектам на индивидуальные здания.
• Заключение Государственной экологической экспертизы по проекту.
• Разрешение на строительство - разрешение ГАСН (Государственный архитектурно-строительный надзор), ордер ОАТИ (Объединение административно-технических инспекций) на производство строительно-монтажных и земляных работ.
• Акт сверки произведенных затрат на подготовку названного комплекта документации.
6. Специализированный регламент «ФОНДИРОВАНИЕ»:
46. Риск — это следствие возможного наступления какого-либо события, появляющегося из-за неопределенности с вероятностью возникновения непредвиденных финансовых потерь. Неполнота или неточность информации об условиях, связанных с исполнением отдельных плановых решений, влекут за собой определенные потери или в некоторых случаях дополнительные выгоды. Это и называется неопределенностью.
Принято различать три вида неопределенности.
1. Неинформированность. Незнание всего того, что может повлиять на деятельность организации.
2. Случайность. В любом прогнозируемом событии могут быть отклонения в результате каких-то случайных внешних воздействий: это и отказ в работе оборудования, и срыв в материально-техническом обеспечении процесса производства, и многое другое.
3. Неопределенность противодействия.
Основные причины неопределенности параметров проекта:
1. неполнота или неточность проектной информации;
2. ошибки в прогнозировании параметров проекта;
3. ошибки в расчетах параметров проекта. Упрощения при формировании моделей сложных технических или организационно-экономических систем;
4. производственно-технологический риск (риск аварий, отказов оборудования и т. п.);
5. колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т. д.;
6. неполнота и неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротства, срывов договорных обязательств);
7. форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, войны и т. д.);
8. неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране и регионе;
9. риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации. Изменение условий инвестирования и использования прибыли.
Как экономическая категория риск представляет собой событие, которое может произойти или не произойти.
В случае совершения такого события возможны три экономических результата:
1. отрицательный (проигрыш, ущерб, убыток);
2. нулевой;
3. положительный (выигрыш, выгода, прибыль).
47. Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко:
1. как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;
2. как система, включающая определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия.
Инвестиционный проект — это программа мероприятий, с помощью которых осуществляются эффективные капитальные вложения для получения прибыли. Этапы проектного цикла
1. Формулировка проекта (иногда используется термин “идентификация”). На данном этапе высший состав руководства предприятия анализирует текущее состояние предприятия и определяет наиболее приоритетные направления его дальнейшего развития. Результат данного анализа оформляется в виде некоторой бизнес-идеи, которая направлена на решение наиболее важных для предприятия задач. 2. Разработка (подготовка) проекта. На этом этапе требуется постепенное уточнение и совершенствование плана проекта во всех его измерениях – коммерческом, техническом, финансовом, экономическом, институциональном и т.д. Вопросом чрезвычайной важности на этапе разработки проекта является поиск и сбор исходной информации для решения отдельных задач проекта. 3. Экспертиза проекта. С помощью авторитетной консалтинговой фирмы.экспертиза проекта весьма желательна для проверки правильности основных положений проекта.
4. Осуществление проекта. Стадия осуществления охватывает реальное развитие бизнес идеи до того момента, когда проект полностью входит в эксплуатацию. Сюда входит отслеживание и анализ всех видов деятельности по мере их выполнения и контроль со стороны надзирающих органов страны и/или иностранного или отечественного инвестора. Данная стадия включает также основную часть реализации проекта, задача которой, в конечном итоге, состоит в проверке достаточности денежных потоков, генерируемых проектом для покрытия исходной инвестиции и обеспечения желаемой инвесторами отдачи на вложенные деньги. 5. Оценка результатов. Оценка результатов производится как по завершению проекта в целом, так и в процессе его выполнения. Основная цель этого вида деятельности заключается в получении реальной обратной связи между заложенными в проект идеями и степенью их фактического выполнения. Результаты подобного сравнения создают бесценный опыт разработчиков проекта, позволяя использовать его при разработке и осуществлении других проектов.
48. сущность эффекта и эффективности инвестиций. Экономическая эффективность – это мера целесообразности применения экономических решений в отношении способов использования материальных, трудовых и денежных ресурсов.
Эффективность есть отношение полученных результатов к произведенным затратам. Если отношение результата к затратам является показателем эффективности, то разность между результатом и затратами является показателем эффекта.
Экономическая эффективность инвестиций определяется как отношение эффекта получаемого к инвестиционным вложениям, вызвавшим этот эффект. Под результатами понимаются те доходы, которые появляются вследствие функционирования реализованного предпринимательского проекта (доход, балансовая прибыль, чистая прибыль, экономическая себестоимость).
В современном обществе эффективность инвестиций имеет 2 аспекта: экономический и социальный.
Основные виды социальны результатов инвестиций, могут быть следующими:
- изменение количества рабочих мест в регионе,
- улучшение жилищных и культурно – бытовых условий работников,
- изменение условий труда,
- экономия свободного времени населения,
- изменения уровня здоровья работников населения и др.
Абсолютная эффективность инвестиций определяется путем отношения полученных результатов к затратам (рентабельность капитальных вложений) или затратам к результату (срок окупаемости капитальных вложений). Общая экономическая эффективность характеризует общую рентабельность внедрения новой техники, технологий производства для народного хозяйства или общую величину отдачи, полученной в результате осуществления инвестиций.
Оценка, основанная на сравнении абсолютной оценки проекта с принятым нормативом называют абсолютно-сравнительной оценкой доходности проекта.
В условии рыночной экономики норматив рентабельности капитальных вложений каждое предприятие устанавливает самостоятельно в зависимости от поставленных целей.
Сравнительная оценка заключается в том, что среди альтернативных вариантов проекта или проектов осуществляется отбор лучшего, оптимального.
57. Эмиссия ценных бумаг, как метод финансирования инвестиций. Привлечение капитала через рынок ценных бумаг играет важную роль в рыночной экономике. Средства, полученные в результате эмиссии и размещения ценных бумаг, являются одним из основных источников финансирования инвестиций. В соответствии с критерием такого разделения финансовые средства, полученные в результате эмиссии ценных бумаг, выступают как привлеченные (по долевым ценным бумагам) и заемные (по долговым обязательствам).эмиссия инвестиция ценные бумаги
Эмиссия акций. Средства от эмиссии акций являются одним из наиболее широко используемых для финансирования инвестиций источников, который активно применяется акционерными обществами для привлечения акционерного капитала. Увеличение собственного капитала через выпуск акций возможно при преобразовании фирмы, испытывающей потребность в финансовых ресурсах, в акционерное общество или при выпуске уже функционирующим акционерным обществом новых акций, которые могут размещаться как среди прежних, так и среди новых акционеров.условиями их размещения.
К преимуществам вложений в акции можно отнести возможности:
1. получения значительных доходов в виде дивидендов и продажи акций по более высокому курсу;
2. участия в управлении акционерным обществом;
3. воздействия на деятельность общества (для крупных держателей акций).
В числе недостатков можно назвать:
1. риск невыплаты дивидендов;
2. риск потери капитала при снижении курса акций;
3. невозможность для мелких акционеров воздействовать на проводимую обществом политику;
4. последнюю очередность возврата капитала при ликвидации общества
Эмиссия облигаций. Одним из источников финансирования инвестиционной деятельности может быть эмиссия облигаций, направленная на привлечение временно свободных денежных средств населения и коммерческих структур. Срок облигационного займа, как правило, должен быть не менее продолжительным, чем средний срок осуществления инвестиционного проекта, с тем чтобы погашение обязательств по облигационному долгу происходило после получения отдачи от вложенных средств.
Привлекательность облигаций для потенциальных инвесторов во многом определяется условиями их размещения.
Вложения в облигации, в свою очередь, характеризуются следующими преимуществами:
1. величина дохода по облигациям гарантирована и заранее известна, в то время как величина дохода по акциям (обычным) носит негарантированный и прогнозный характер;
2. облигации могут быть досрочно предъявлены к погашению, между тем как акционер не может востребовать средства, вложенные в акции (за исключением льготного периода и случая ликвидации эмитента);
3. при ликвидации фирмы владельцы облигаций имеют первоочередное по сравнению с держателями акций право на возврат вложенных средств.
К основным недостаткам вложений в облигации можно отнести:
1. менее высокую, как правило, доходность облигаций по сравнению с акциями;
2. владение облигациями не предоставляет права на участие в управлении компанией.