НОРМАТИВНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ
Нормативная база:
- Методика нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов (утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 23.03.1995 г. № 213, с изменениями 1995, 1997, 2001, 2004 г.г.)
- Порядок нормативной денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов (утвержден Приказом Держкомзем, Минагрополитики, Минбудархитектуры и жилищного хозяйства, УААН от 27.01.2006 г. № 18/15/21/11, введен в действие 16.04.2006 г.)
Цели и информационная база проведения денежной оценки земель.
Нормативная денежная оценка земельных участков осуществляется с целью:
· Определения размера земельного налога;
· Определения размера госпошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков в соответствии с законом;
· Определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;
· Определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
· При разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель..
Информационной базой для нормативной денежной оценки земель с/х назначения являются:
· материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристика земель, бонитировка почв, экономическая оценка земель);
· материалы внутрихозяйственного землеустройства
Нормативная денежная оценка земель с/х назначения, на которые отсутствуют материалы экономической оценки, определяется по аналогичным агропроизводственным группам почв, которые к ним прилегают.
На худших землях, на которых не создается дифференциальный рентный доход (нулевой или отрицательный доход), нормативная денежная оценка определяется величиной абсолютного рентного дохода - 1,6 ц зерна с гектара.
Нормативная денежная оценка несельскохозяйственных угодий, которые размещены под дорогами, сооружениями, лесополосами, водоемами, болотами, кустарниками, оврагами и другими непригодными для с/х производства земельными участками выполняется по их фактическому использованию в соответствии с Порядком нормативной денежной оценки земель не с/х назначения (кроме земель населенных пунктов).
Земли под кустарниками оцениваются в размере 25% от средней оценки земель под лесными насаждениями соответствующего административного района.
Нормативная денежная оценка земельных участков под производственными зданиями и сооружениями с/х предприятий, которые размещены за границами и используются для осуществления экономической деятельности в соответствии с Классификатором (КВЕД), определяется в соответствии с Порядком нормативной денежной оценки земель не с/х назначения (кроме земель населенных пунктов).
Нормативная денежная оценка земельных участков проводится субъектами оценочной деятельности, которые получили лицензии на проведение работ по землеустройству.
В основу определения нормативной стоимости земель с/х назначения (далее - земель) положен рентный доход, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 г. Основанием для расчета на основании экономической оценки земель по производству зерновых культур является то, что они выращиваются практически на всех грунтах.
В условиях инфляции рентный доход исчисляется в натуральных единицах (в центнерах зерна), который при определении денежной оценки переводится в стоимостное выражение на основании текущих цен на дату оценки.
Величина нормативной стоимости является произведением годового рентного дохода и срока его капитализации. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам.
Нормативная денежная оценка выполняется отдельно по пахотным землям, землям под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами последовательно по: Украине, Автономной республике Крым и областям, административным районам, с/х предприятиям, отдельным земельным участкам.
Нормативная денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами в с/х предприятиях, созданных на базе реформированных коллективных с/х предприятий и других предприятий, выполняется после уточнения границ и площадей земель.
А) Денежная оценка земель по Украине
Для вычисления нормативной стоимости земель по Украине рассчитывается дифференциальный рентный доход с пахотных земель на основании экономической оценки по производству зерновых культур (в центнерах зерна) по формуле:
Рдн = (У ´ Ц - З - З ´ Кнр) / Ц. (1)
где
Рдн - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в центнерах);
У - урожайность зерновых с гектара (в центнерах);
З - производственные затраты на гектар;
Кнр - коэффициент нормы рентабельности (Кнр = 0,35).
Ц - среднегодовая стоимость реализации 1 ц зерна (грн.)
При проведении нормативной денежной оценки с/х земель по состоянию на 1 июля 1995 г. использовались такие исходные данные:
- среднегодовая урожайность зерновых с 1 га за 1986-1990 г.г. = 31,5 ц;
- среднегодовая стоимость реализации (Ц) 1 ц зерна за 1986-1990 г.г. = 17 грн;
среднегодовые производственные затраты на 1 га выращивания зерна за 1986 – 1990 г.г.=303 грн;
- среднегодовая стоимость реализации (Ц*) 1 ц зерна по состоянию на 1 июля 1995 г. = 12,5 грн.
Кроме дифференциального рентного дохода (Рдн) в с/х, при условии использования худших земель, создается абсолютный рентный доход (Ран), который прибавляется к дифференциальному рентному доходу, и, таким образом, вычисляется общий рентный доход (Родн).
Так, на основании проведения расчетов по формуле 1 и исходным данными по Украине, дифференциальный рентный доход составляет 7,4 ц зерна с 1 га.
Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода составляет общий рентный доход (Родн) в размере 9,0 (7,4+1,6) ц с 1 га.
Дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами рассчитывается на основании соотношений дифференциальных рентных доходов этих угодий и рентного дохода на пахотных землях по данным экономической оценки производства зерновых культур по формуле:
Рдн(м)(с)(п) = Рдн ´ Рд(м)(с)(п) / Рд (2)
где
Рдн(м)(с)(п) - дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями (м), природными сенокосами (с) и пастбищами (п) (в центнерах);
Рдн - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель (в ц);
Рд(м)(с)(п) - дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями (м), природными сенокосами (с) и пастбищами (п) на основании экономической оценки земель (в денежном выражении);
Рд - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель на основании экономической оценки по производству зерновых культур (в денежном выражении).
По формуле 2 и исходным данным по Украине вычисляется дифференциальный рентный доход с гектара земель соответствующих угодий в центнерах зерна.
Нормативная стоимость пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами определяется как произведение годового рентного дохода на основании экономической оценки по производству зерновых культур, цены за зерно и срока его капитализации по формуле:
Дпз = Родн ´ Ц* ´ Ск, (3)
где
Дпз - денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищами по Украине (в крб. - грив.);
Родн - общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по Украине (в центнерах);
Ц* - цена центнера зерна на дату проведения оценки (в грн.);
Ск - срок капитализации рентного дохода (в годах), который устанавливается на уровне 33 лет.
По формуле 3 и исходным данными нормативная стоимость 1 га пахотных земель в среднем по Украине 3 712 грн.
Другие угодья:
* многолетние насаждения - 1 435,1 грн.;
* сенокосы - 185,6 грн;
* пастбища - 114,7 грн.