Какова была роль нотариусов в разработке строительного права?
Во Франции после окончания второй мировой войны не существовало университетов, обучающих строительному праву. Эта дисциплина появилась в шестидесятые годы. Основополагающую роль в этой области сыграл знаменитый профессор университета Роже Сент-Алари.
Начиная с пятидесятых годов, нотариусы столкнулись с кризисом жилья, связанным с ростом населения в результате так называемого "беби-бума", с массовым переселением из деревень в города и с проблемами в связи с реконструкцией зданий, поврежденных во время войны. Нотариусы, работая с договорами и являясь должностными лицами, призванными обеспечить эффективность заверяемых ими актов, очень быстро установили партнерство с рядом университетов для проверки и повышения надежности договорной практики.
Кроме того, они участвовали в составлении законодательных и нормативных положений совместно с чиновниками Министерства юстиции в эпоху, когда Министерство оборудования и жилья не играло той роли, которую оно играет в настоящее время, и когда тексты разрабатывались главным образом Министерством юстиции.
Эти слова можно проиллюстрировать множеством примеров.
ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Гражданский кодекс отводил лишь одну статью зданиям, разделенным на этажи: статью шестьсот шестьдесят четыре. Для составителей кодекса речь шла о юридическом признании уже реально существующих фактических ситуаций (здания, разделенные на этажи или на квартиры уже существовали в дореволюционном французском праве во многих городах, например, в Гренобле, Рене, Лионе), но не было и речи о проведении в жизнь коллективной формы собственности, в отношении которой они были настроены враждебно.
Таким образом, общая собственность рассматривалась как простое наложение личных собственностей, а закон ограничивался регулированием вопроса расходов по ремонту и реконструкции.
Начиная с конца девятнадцатого века, теория и судебная практика пришли в соответствие. Было принято, что элементы здания общего использования, такие как несущие стены, крыша, межэтажные перекрытия и лестницы необходимы для использования всеми, и никто не может потребовать их раздела. Эти элементы считаются вечно нераздельными, а общая собственность устанавливается независимо от воли собственника. Специалисты, к которым относятся и нотариусы, оказали помощь, разработав - с целью закрыть лакуны в законах - "регламент общей собственности", призванный придать юридические рамки отношениям между сособственниками.
Нотариусы во многом способствовали принятию действующего до сих пор закона от десятого июля тысяча девятьсот шестьдесят пятого года, определяющего статус общей собственности на построенные здания. Мэтр Тибиерж, юрист с высокой репутацией, посвятил многие работы этому тексту. Отчет, представленный Мэтром Тибиержем на Пятьдесят пятом съезде нотариусов Франции, явился базовым документом для этого закона.
В настоящее время нотариусы принимают участие в работе Комиссии по общей собственности, заседающей в Министерстве юстиции. Эта комиссия регулярно публикует различные "рекомендации".
ПРОДАЖА ПОД БУДУЩУЮ ЗАСТРОЙКУ
Продажа под будущую застройку также является одним из достижений нашей профессии. Все нотариусы с самыми известными именами, в том числе Мэтр Барон и Мэтр Тибиерж, участвовали в разработке закона от тринадцатого июля тысяча девятьсот шестьдесят седьмого года.
Можно полагать, что законодатели, сделавшие обязательной нотариально заверенную форму договора о продаже под застройку, сознательно оставили нотариусам задачу дополнить и обогатить этот договор.
Так, сегодня невозможно себе представить, чтобы акт мог быть составлен без упоминания о наличии разрешения на проведение строительных работ и о возможности апелляции. Хотя законодательные и нормативные тексты не требуют никакой обязательной информации по этому поводу.
Точно также, договор о продаже своими положениями регулирует интересы покупателя, подрядчика и банка.
Банк играет первостепенную роль в большинстве операций по строительству, финансируя такие операции и гарантируя их окончание. За это он обязывает продавца разместить всю выручку от продажи на специальном счету, открытом в этом банке. В обязанности нотариуса входит перечисление банку части стоимости, оплаченной в момент продажи.
Для платежей, которые должны осуществляться после подписания акта о продаже, основную роль играет информирование покупателя. Нотариус должен уведомить его о том, что любой платеж, осуществленный не на указанный счет, не является погашающим обязательства, и что если покупатель осуществляет эти платежи непосредственно продавцу-застройщику, банк может потребовать от него повторных платежей.
Спустя почти сорок лет, наряду с высоким качеством редакции упомянутого текста, необходимо отметить очень малое число спорных дел. Большая часть программ по договорам застройки осуществляется на основании закона от тысяча девятьсот шестьдесят седьмого года.