ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГКОЗ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА ПРИМЕРЕ ПУРОВСКОГО РАЙОНА ЯНАО
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
Выполнили: ст. 46 гр.
Курочкина М.С.
Калганова М.В.
Шатохина Н.С.
Руководитель: Филиппова Т.А.
Омск 2007
ФГОУ ВПО Омский государственный аграрный университет
Институт землеустройства, кадастра и водопользования
Кафедра городского кадастра и экономики землепользования
ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГКОЗ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА ПРИМЕРЕ ПУРОВСКОГО РАЙОНА ЯНАО
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
Выполнили: ст. 46 гр.
Курочкина М.С.
Калганова М.В.
Шатохина Н.С.
Руководитель: Филиппова Т.А.
Омск 2007
РЕФЕРАТ
Данный курсовой проект по теме "Формирование перечня объектов оценки для проведения ГКОЗ населенных пунктов на примере Пуровского района ЯНАО" состоит из:
· текстовой части, представленной в виде пояснительной записки объемом 36 страниц;
· электронной части, представленной в виде документа Microsoft Excel 89_05.
Объектом курсового проекта является территория Пуровского района ЯНАО.
Процесс выполнения курсового проекта осуществлен по следующим этапам:
1) основные положения методики ГКОЗ населенных пунктов;
2) формирование перечня объекта оценки Пуровского района ЯНАО.
В данном курсовом проекте использованы следующие ключевые слова: государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ), оценочная деятельность, вид разрешенного использования (далее - ВРИ), код КЛАДР, кадастровый план территории (далее - КПТ), кадастровый номер, земельный участок, населенный пункт, объект, перечень, нормативно-правовые документы, недвижимость.
Библиографический список содержит 6 источников.
СОДЕРЖАНИЕ
| Введение | |
| 1 Основные положения методики ГКОЗ населенных пунктов | |
| 2 Формирование перечня объекта Пуровского района ЯНАО | |
| 2.1 Характеристика объекта оценки | |
| 2.2 Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов | |
| Заключение | |
| Библиографический список | |
| Приложение 1 | |
| Приложение 2 | |
| Приложение 3 | |
| Приложение 4 | |
| Приложение 5 |
ВВЕДЕНИЕ
Введение частной собственности на землю и платного землепользования в России, развитие ранка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель.
Земельным кодексом РФ предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель как комплекса мер по установлению качественных и количественных характеристик земельных участков в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и порядком, который устанавливается Правительством РФ.
Целью выполнения курсового проекта является формирование перечня объекта оценки для проведения ГКОЗ населенных пунктов на примере Пуровского района ЯНАО.
Для осуществления поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
· изучить основные положения методики ГКОЗ населенных пунктов;
· ознакомиться с нормативно-правовой базой ГКОЗ населенных пунктов;
· изучить природные и экономические характеристики Пуровского района ЯНАО;
· сформировать перечень объекта оценки Пуровского района ЯНАО.
Актуальность кадастровой оценки земельных угодий обусловлено тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой-либо определенной формы общества.
Оценка – искусство выражать свое мнение (субъективное) в математической форме для обоснования стоимости частного интереса в определенной доли собственности на заданный момент времени.
Оценочная деятельность – действия субъектов оценочной деятельности, направленные на установление рыночной или иной стоимости объекта оценки для целей свершения сделок с данными объектами.
Субъект оценочной деятельности – юридические и физические лица, исполняющие работы, а также заказчики (ст. 4 закона «Об оценочной деятельности»).
Содержание оценочной деятельности – установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости; перечень объектов оценки является открытым (ст. 5 закона об оценочной деятельности).
Объектами оценочной деятельности являются:
- недвижимое имущество (здания, строения, сооружения, водные и воздушные сооружения, космические корабли);
- вещные права.
Нормативно-правовая база ГКОЗ:
1. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года №945 «О государственной кадастровой оценке земель» была поставлена задача определения оценки и определен источник финансирования работ по ГКОЗ всех категорий.
2. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении правил проведения ГКОЗ», где определен порядок проведения ГКОЗ всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей установленных законодательством.
Основной задачей ГКОЗ являлось определение кадастровой стоимости различного функционального использования, которая должна была осуществляться на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (эти методы применимы для земель городских и сельских населенных пунктов; садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании анализа рынка).
Кроме того, к нормативно-правовым документам относятся:
- методики ГКОЗ;
- технические указания (ТУ) к применению методики;
- СПО – специальное программное обеспечение (продукты) по той или иной методике (так как у каждой методики свое СПО);
- руководство пользователя к СПО.
Нормативно-правовыми актами, регулирующими ГКОЗ населенных пунктов являются письма, приказы Роснедвижимости, которые устанавливают перечень мероприятий в основные сроки и ответственными за выполнение отдельных видов работ. Они делятся на 2 группы:
1. Организационные (приказ об организации работ по ГКОЗ населенных пунктов в 2007г.) письма о финансировании работ (письма губернаторам, правительствам регионов субъектов РФ о необходимости финансирования этих работ) и типовых сметных расчетов, письмо об объявлении конкурсов и организации работ межведомственной комиссии в субъекте РФ;
2. Технологические – документы о выгрузке КПТ (кадастровый план территории), о разъяснении отдельных вопросов в методических указаниях, о составе видов разрешенного использования.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ ГКОЗ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Разработка новых методических указаний по ГКОЗ НП обусловлена бурным развитием рынка недвижимости в населенных пунктах и возможностью более эффективно использовать объективные статистические данные различных сегментов этого рынка.
Отсутствие достаточных рыночных сведений 2000-2002 гг. диктовало необходимость экспертно-аналитческого подхода к определению кадастровой стоимости земельных участков, при которых в работе участвовали громоздкие анкеты, заполненные экспертами, что в некоторых случаях приводило к субъективным решениям.
Новая методика устранила все вышеперечисленные недостатки, которая была утверждена Приказом Министерства экономического развития от 15.02.2007 № 39.
Новые методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:
1) земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;
2) земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;
3) земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
4) земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;
5) земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
6) земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;
7) земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;
8) земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
9) земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
10) земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
11) земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;
12) земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;
13) земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;
14) земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;
15) земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;
16) земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.
Определение кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по видам разрешенного использования осуществляется в два этапа:
1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков.
В составе видов разрешенного использования земельс 1-10 (по перечню) осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
§ определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
§ сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
§ группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
§ сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
§ построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
§ расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.
В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов и их состав обосновывается.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.
При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:
§ государственный земельный кадастр;
§ государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;
§ фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.
В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.
На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения или диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений или диапазона значений должен быть обоснован.
Если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.
Все земельные участки каждой группы не должны пересекаться, должны быть однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель.
Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
В качестве рыночной информации используются:
1) цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
2) цены предложения (купля-продажа, аренда);
3) цены спроса (купля-продажа, аренда);
4) информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
5) коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
6) иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В качестве источников информации могут быть определены:
§ официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;
§ средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
§ отчеты об оценке рыночной стоимости.
Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава факторов стоимости.
В целях обеспечения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.
Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.
Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.
Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.
Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.
Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.
Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.
Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.
Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.
В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:
- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗУ) путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков 11 и 12 видов разрешенного использования земель осуществляется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельных участков 13 вида разрешенного использования земель определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, в составе видов разрешенного использования земель, указанных в 9 виде разрешенного использования, на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков 14 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения УПКСЗ в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков 15 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего значения УПКСЗУ, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной произведению среднего значения УПКСЗУ, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов 16 вида разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.