УТВЕРЖДЕНА
распоряжением губернатора
Санкт-Петербурга
от 06.12.99 N 1298-р
1. В соответствии с одобренной ранее постановлением Правительства Санкт- Петербурга от 11.03.99 N 12 Концепцией градостроительного развития Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга предлагается Концепция инвестиционного развития жилого квартала N 24 Малой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга (далее - Концепция), предусматривающая надстройку и модернизацию существующих пятиэтажных зданий первого поколения индустриального домостроения, строительство нового жилья, а также осуществление комплексного благоустройства территории с заменой внутриквартальных инженерных коммуникаций.
2. Описание территории
Квартал N 24 Малой Охты Санкт-Петербурга - один из четырех кварталов, примыкающих к Заневской площади - важному транспортно-пересадочному узлу правого берега Невы. Застройка Заневской площади осуществлялась в 50-е годы одновременно с застройкой участка от моста Александра Невского до Новочеркасского проспекта, по которому, непосредственно примыкая к кварталу N 24, проходит зона градостроительного регулирования.
Границами жилого квартала N 24 Малой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга являются:
- с севера - Заневский проспект;
- с юга - Таллинская улица;
- с востока - проспект Шаумяна;
- с запада - Новочеркасский проспект.
Площадь квартала - 13,2 га.
3. Основные принципы реконструкции и развития жилого квартала N 24 Малой Охты
Проект планировки и застройки квартала N 24 выполнен в 60-х годах на базе типовых проектов пятиэтажных жилых домов первых массовых серий.
Главными средствами преодоления социально-функциональных и архитектурно-градостроительных недостатков сложившейся среды являются:
- включение в структуру дворов нетиповых зданий-вставок, формирующих замкнутость внутреннего пространства первичных жилых образований;
- включение в пространство срединной зеленой полосы нетиповых многоэтажных жилых зданий-вставок, а также 4-этажного многофункционального здания с подземным гаражом, формирующих композиционный фокус квартала;
- создание комфортабельных, более разнообразных по своей этажности и более выразительных по своему облику жилых зданий;
- частичное комбинирование торгово-сервисных функций - новый торговый центр в зоне Новочеркасского проспекта в составе жилых зданий-вставок;
- создание более плотной и более целостной архитектурной оправы проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий;
- формирование художественного стиля застройки с учетом контекста близлежащих зон застройки.
Жилые пятиэтажные здания, размещенные вдоль магистралей и улиц по их красным линиям, надстраиваются на 2 этажа. Новые здания-вставки по внешнему периметру квартала выполняют функцию связующих звеньев между надстроенными домами. В результате образуется единый фронт застройки, ясно обозначающий пространственные коридоры Новочеркасского и Заневского проспектов, Таллинской улицы и проспекта Шаумяна.
Существенный композиционный момент - стыковка новых и преобразованных жилых зданий по Новочеркасскому и Заневскому проспектам, а также индивидуального жилого дома, формирующих Заневскую площадь. Намеченное в проекте решение (индивидуальный дом на 6 м выше соседних зданий) не нарушает сложившийся архитектурный облик площади. Фронт застройки вдоль Новочеркасского проспекта обогащен курдонером восьмиэтажных зданий, одно из которых (индекс по генплану 31) - надстроенный на 3 этажа пятиэтажный дом; два других - новые восьмиэтажные здания (индексы по генплану 20 и 21). Последние возводятся на месте двух сносимых типовых двухэтажных зданий предприятий торговли (типовые проекты 2-528К-М7 и 2-528К-М6), так называемых "стекляшек", разрушающих целостность пространственного коридора Новочеркасского проспекта.
Пятиэтажные жилые здания серии 1-335-1, размещенные внутри квартала, подвергаются радикальной реконструкции и надстраиваются на 3 этажа. С помощью пристроенных секций и зданий-вставок они завершают объемно-пространственное формирование замкнутых дворов жилой зоны квартала. Почти все здания-вставки имеют проезды и проходы, обусловленные требованиями транспортного и пешеходного движения.
Композиция двенадцатиэтажных односекционных домов-вставок в центральной зоне квартала будет являться его пространственным фокусом. В Концепции предусматривается сильное влияние геометрии центральной зоны квартала - ее диагональных направлений. В центре, на пересечении диагоналей будет размещен полифункциональный рекреационно-оздоровительный комплекс (бассейн, сауна, солярий, тренажерные залы и пр.).
В композиционном фокусе квартала предусмотрен подземный гараж.
4. Цели и задачи реконструкции
Все комплексные строительные мероприятия по преобразованию среды, застроенной по двум типовым проектам (серия 1-528-КП, 1-335-1), ориентированы на более эффективное использование земли, создание более комфортабельного жилья и более совершенной объемно-пространственной структуры застройки.
Главной задачей реконструкции пятиэтажных жилых домов серий 1-335-1 и 1-528-КП является максимально возможное улучшение качества жилья. С целью увеличения площади квартир и повышения комфортности проживания в основу реконструкции положен принцип надстройки так называемых "пятиэтажек" на два или три этажа. Здания, размещенные по периметру квартала вдоль красных линий проспектов и улиц, надстраиваются на 2 этажа. Здания, размещенные внутри квартала, надстраиваются на 3 этажа с расширением базового корпуса.
Во всех реконструируемых "пятиэтажках" предусмотрены лифтовые шахты и мусоропроводы, образующие единые вертикальные объемы, вынесенные в расширяемую часть корпуса.
Объемно-планировочные решения реконструируемых "пятиэтажек", новых зданий-вставок и пристроек соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил.
В основу разработки Концепции положен принцип самоокупаемости, предусматривающий возможность реализации проекта без привлечения бюджетных средств.
5. Исторические данные о развитии территории
Малая Охта - один из пяти административных округов Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга. Уже в начале века Малая Охта была вполне сложившейся частью городской среды. Размещенная на правом берегу Невы, напротив комплекса Александро-Невского монастыря, она замыкала историческое ядро города в его тогдашних границах. Новая активная застройка Малой Охты началась в 1938-1940 гг. частичным строительством кварталов, прилегающих к Малоохтинскому, Заневскому и Новочеркасскому проспектам.
Особую ценность представляет почти полностью застроенный в предвоенные годы квартал N 26, здания которого стали закономерной архитектурной оправой Невы в зоне Малой Охты (архитекторы Г.Симонов и Б.Рубаненко, 1936-1940 гг.). Столь же интересен ансамбль предмостной площади на Заневском проспекте (архитекторы Д.Бурышкин, М.Брусиловский, 1937-1941 гг.). Конфигурация Заневской площади была намечена уже в Проекте детальной планировки района Малой Охты (архитекторы П.Твардовский, Г.Симонов, 1935-1941 гг.).
В предвоенные годы произошло формирование стиля так называемого "ленинградского неоисторизма", органично продолжающего и развивающего художественный язык ордерной архитектуры, генетически присущей Санкт-Петербургу XVIII и XIX веков. Это был также период развития города как художественного целого. Здания размещались вдоль красных линий, сохраняя и развивая тем самым пространственные коридоры города, объединяя его в единое целое. Система новых площадей, имеющих ясную конфигурацию, продолжала систему пространственных фокусов городского центра.
Директивный переход советской архитектуры в конце 50-х годов к идеологии функционализма резко оборвал преемственное развитие контекстуальной архитектуры.
В жилищном строительстве начали широко внедряться здания крупнопанельной конструкции. Имея безусловные преимущества перед традиционными конструкциями жилищного строительства, крупнопанельные дома в то же время обладали рядом недостатков. Один из существенных - весьма ограниченный во времени период эксплуатации между проведением обязательных плановых ремонтов основных узлов и систем. Этот период для первых серий типовых крупнопанельных пятиэтажных домов был определен в 25-30 лет. Естественно, что при общей нехватке жилой площади и систематическом недовыделении требуемых средств для обновления жилищного фонда, их ремонт не только своевременно не проводился, но и своевременно не планировался.
Указанные выше проблемы неизбежно приведут в ближайшей перспективе к глубочайшему кризису городского жилищного фонда, а учитывая существующее состояние систем внутриквартального инженерного обеспечения, и к кризису городского хозяйства в целом.
6. Описание основных проектных решений
Основное направление реконструкции квартала связано с комплексным преобразованием базовых жилых зданий, их надстройкой, пристройкой новых объемов, в том числе целых жилых секций.
Жилые здания, расположенные вдоль магистралей и улиц, надстраиваются на 2 этажа (за исключением зданий постройки 1950 г.). Внутриквартальные пятиэтажные дома 335 серии надстраиваются на 3 этажа. Первые этажи жилых домов, расположенных вдоль Заневского и Новочеркасского проспектов, переводятся в нежилой фонд. Во всех реконструируемых зданиях первых массовых серий планируется провести следующие мероприятия:
- замену внутридомовых инженерных сетей;
- утепление стен и оконных проемов;
- пристройку лифтовых шахт и мусоропроводов;
- оборудование в надстраиваемых этажах квартир улучшенной планировки;
- осуществление реконструкции жилых зданий без расселения жильцов.
Концепция предполагает проектирование следующих объектов нового строительства:
- жилых секций, встраиваемых в архитектуру "пятиэтажек", подлежащих реконструкции;
- четырех двенадцатиэтажных жилых зданий-вставок, формирующих фокус квартала, имеющих квартиры, соответствующие современным требованиям комфортного проживания (холлы не менее 12 , кухни не менее 16 , изолированные комнаты);
- рекреационно-оздоровительного центра, перекрытого куполом из армированного стекла, с подземным гаражом и пандусным въездом машин со стороны проспекта Шаумяна.
Реконструкция нежилого фонда квартала включает:
- снос одного из нефункционирующих зданий детского сада;
- ремонт одного из действующих детских садов, а также перевод детского сада, расположенного на проспекте Шаумяна, в отремонтированное здание бывшего детского сада;
- снос двух типовых двухэтажных торговых зданий с переводом арендаторов (собственников) в отремонтированные помещения первых этажей существующих домов либо зданий-вставок, расположенных вдоль Новочеркасского проспекта;
- частичное переоборудование первых этажей зданий по Заневскому и Новочеркасскому проспектам под офисы, магазины, детские и рекреационно-оздоровительные предприятия.
7. Очередность выполнения работ по кварталу
С учетом требований к расселению жильцов по каждому дому, ввода дополнительного жилищного фонда в надстройках и новых домах, а также особенностей технической организации и строительно-ремонтных работ в условиях заселенных домов предлагается следующая последовательность выполнения работ:
Этап I:
- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Новочеркасский пр., д.32, корп.1; д.36, корп.1; д.40.
Этап II:
- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Таллинская ул., д.22; д.24;
- снос домов по адресу: Новочеркасский пр., д.34; д.38;
- новое строительство - дома-вставки N 17, 18, 19;
- ремонт дома по адресу: Заневский пр., д.25.
Этап III:
- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Таллинская ул., д.28; д.30 и пр.Шаумяна д.55; д.57;
- новое строительство - дома-вставки N 13, 14, 15, 16.
Этап IV:
- ремонт и реконструкция нежилого здания по адресу: Заневский пр., д.25 и переселение в него детского сада, находящегося по адресу: пр.Шаумяна, д.41;
- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу:
Новочеркасский пр., д.32, корп.2 и д.36, корп.2; пр.Шаумяна, д.47 и д.53;
- снос домов по адресу: Заневский пр., д.29-а; пр.Шаумяна, д.41;
Новочеркасский пр., д.34, корп.2;
- новое строительство - дома-вставки N 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12; строительство подземного гаража.
Этап V:
- новое строительство - дома-вставки N 20, 21.
Этап VI:
- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Заневский пр., д.23; д.29; д.31; пр.Шаумяна, д.39; д.43 и д.45;
- новое строительство - дома-вставки N 7, 8, 9, 10;
- ремонт дома по адресу: Заневский пр., д.27.
Этап VII:
- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Новочеркасский пр., д.30; Заневский пр., д.21;
- ремонт зданий по адресу: Новочеркасский пр., д.28/19; Заневский пр., д.27 (детский сад);
- новое строительство - дом-вставка N 1.
Каждый из рассмотренных этапов включает в себя, как правило, ремонт, реконструкцию, переселение, строительство новых помещений жилищного и нежилого фонда. По завершении этапов, начиная со второго, появляются дополнительные площади, которые могут предназначаться на продажу.
Планируется осуществить проведение полного комплекса работ по преобразованию квартала за 4-4,5 года:
- I и II этапы: 1-й год;
- III этап: 2-й год (включая подготовительные работы IV этапа);
- IV этап: 3-й год;
- V, VI, VII этапы: 4-й, половина 5-го года.
8. Базовые технико-экономические показатели квартала N 24 Малой Охты
До реконструкции:
общая жилая площадь - 80,4 тыс. ;
нежилая площадь - 18,0 тыс. .
После реконструкции:
Общая жилая площадь, тыс.кв.м | Расходы, млн. долларов США |
Площадь отремонтированных жилых зданий 77,8 | 15 |
Площадь надстроек | |
Площадь нового жилищного фонда | 20,5 |
Итого: Общая жилая площадь после реконструкции 165,8 Площадь, требуемая для заселения, 89,5, т.е. дополнительно предоставляемая жилая площадь равна 9,1 | 46,5 |
Нежилая площадь, тыс.кв.м | Расходы, млн. долларов США |
Ремонту не подлежит (школа, поликлиника и АТС) 9 | |
Площадь, подлежащая сносу, 4,1 | 0,2 |
Площадь, подлежащая ремонту, 4,9 | 0,8 |
Площадь нового строительства | |
Площадь нежилого фонда, переведенного из жилищного фонда 2,6 | 0,5 |
Итого: Площадь нежилого фонда после реконструкции | 5,3 |
Реконструкция внутриквартальных сетей | |
Всего: | 53,8 |
Доходы:
Продажа жилищного фонда (новое строительство и часть надстройки) - 51;
Продажа части нежилого фонда - 3,4;
Баланс: Доход - Расход = 0,6