Концепция инвестиционного развития жилого квартала N 24 Малой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга




УТВЕРЖДЕНА
распоряжением губернатора
Санкт-Петербурга
от 06.12.99 N 1298-р

 

1. В соответствии с одобренной ранее постановлением Правительства Санкт- Петербурга от 11.03.99 N 12 Концепцией градостроительного развития Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга предлагается Концепция инвестиционного развития жилого квартала N 24 Малой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга (далее - Концепция), предусматривающая надстройку и модернизацию существующих пятиэтажных зданий первого поколения индустриального домостроения, строительство нового жилья, а также осуществление комплексного благоустройства территории с заменой внутриквартальных инженерных коммуникаций.

 

2. Описание территории

Квартал N 24 Малой Охты Санкт-Петербурга - один из четырех кварталов, примыкающих к Заневской площади - важному транспортно-пересадочному узлу правого берега Невы. Застройка Заневской площади осуществлялась в 50-е годы одновременно с застройкой участка от моста Александра Невского до Новочеркасского проспекта, по которому, непосредственно примыкая к кварталу N 24, проходит зона градостроительного регулирования.

Границами жилого квартала N 24 Малой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга являются:

- с севера - Заневский проспект;

- с юга - Таллинская улица;

- с востока - проспект Шаумяна;

- с запада - Новочеркасский проспект.

Площадь квартала - 13,2 га.

 

3. Основные принципы реконструкции и развития жилого квартала N 24 Малой Охты

Проект планировки и застройки квартала N 24 выполнен в 60-х годах на базе типовых проектов пятиэтажных жилых домов первых массовых серий.

Главными средствами преодоления социально-функциональных и архитектурно-градостроительных недостатков сложившейся среды являются:

- включение в структуру дворов нетиповых зданий-вставок, формирующих замкнутость внутреннего пространства первичных жилых образований;

- включение в пространство срединной зеленой полосы нетиповых многоэтажных жилых зданий-вставок, а также 4-этажного многофункционального здания с подземным гаражом, формирующих композиционный фокус квартала;

- создание комфортабельных, более разнообразных по своей этажности и более выразительных по своему облику жилых зданий;

- частичное комбинирование торгово-сервисных функций - новый торговый центр в зоне Новочеркасского проспекта в составе жилых зданий-вставок;

- создание более плотной и более целостной архитектурной оправы проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий;

- формирование художественного стиля застройки с учетом контекста близлежащих зон застройки.

Жилые пятиэтажные здания, размещенные вдоль магистралей и улиц по их красным линиям, надстраиваются на 2 этажа. Новые здания-вставки по внешнему периметру квартала выполняют функцию связующих звеньев между надстроенными домами. В результате образуется единый фронт застройки, ясно обозначающий пространственные коридоры Новочеркасского и Заневского проспектов, Таллинской улицы и проспекта Шаумяна.

Существенный композиционный момент - стыковка новых и преобразованных жилых зданий по Новочеркасскому и Заневскому проспектам, а также индивидуального жилого дома, формирующих Заневскую площадь. Намеченное в проекте решение (индивидуальный дом на 6 м выше соседних зданий) не нарушает сложившийся архитектурный облик площади. Фронт застройки вдоль Новочеркасского проспекта обогащен курдонером восьмиэтажных зданий, одно из которых (индекс по генплану 31) - надстроенный на 3 этажа пятиэтажный дом; два других - новые восьмиэтажные здания (индексы по генплану 20 и 21). Последние возводятся на месте двух сносимых типовых двухэтажных зданий предприятий торговли (типовые проекты 2-528К-М7 и 2-528К-М6), так называемых "стекляшек", разрушающих целостность пространственного коридора Новочеркасского проспекта.

Пятиэтажные жилые здания серии 1-335-1, размещенные внутри квартала, подвергаются радикальной реконструкции и надстраиваются на 3 этажа. С помощью пристроенных секций и зданий-вставок они завершают объемно-пространственное формирование замкнутых дворов жилой зоны квартала. Почти все здания-вставки имеют проезды и проходы, обусловленные требованиями транспортного и пешеходного движения.

Композиция двенадцатиэтажных односекционных домов-вставок в центральной зоне квартала будет являться его пространственным фокусом. В Концепции предусматривается сильное влияние геометрии центральной зоны квартала - ее диагональных направлений. В центре, на пересечении диагоналей будет размещен полифункциональный рекреационно-оздоровительный комплекс (бассейн, сауна, солярий, тренажерные залы и пр.).

В композиционном фокусе квартала предусмотрен подземный гараж.

 

4. Цели и задачи реконструкции

Все комплексные строительные мероприятия по преобразованию среды, застроенной по двум типовым проектам (серия 1-528-КП, 1-335-1), ориентированы на более эффективное использование земли, создание более комфортабельного жилья и более совершенной объемно-пространственной структуры застройки.

Главной задачей реконструкции пятиэтажных жилых домов серий 1-335-1 и 1-528-КП является максимально возможное улучшение качества жилья. С целью увеличения площади квартир и повышения комфортности проживания в основу реконструкции положен принцип надстройки так называемых "пятиэтажек" на два или три этажа. Здания, размещенные по периметру квартала вдоль красных линий проспектов и улиц, надстраиваются на 2 этажа. Здания, размещенные внутри квартала, надстраиваются на 3 этажа с расширением базового корпуса.

Во всех реконструируемых "пятиэтажках" предусмотрены лифтовые шахты и мусоропроводы, образующие единые вертикальные объемы, вынесенные в расширяемую часть корпуса.

Объемно-планировочные решения реконструируемых "пятиэтажек", новых зданий-вставок и пристроек соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил.

В основу разработки Концепции положен принцип самоокупаемости, предусматривающий возможность реализации проекта без привлечения бюджетных средств.

 

5. Исторические данные о развитии территории

Малая Охта - один из пяти административных округов Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга. Уже в начале века Малая Охта была вполне сложившейся частью городской среды. Размещенная на правом берегу Невы, напротив комплекса Александро-Невского монастыря, она замыкала историческое ядро города в его тогдашних границах. Новая активная застройка Малой Охты началась в 1938-1940 гг. частичным строительством кварталов, прилегающих к Малоохтинскому, Заневскому и Новочеркасскому проспектам.

Особую ценность представляет почти полностью застроенный в предвоенные годы квартал N 26, здания которого стали закономерной архитектурной оправой Невы в зоне Малой Охты (архитекторы Г.Симонов и Б.Рубаненко, 1936-1940 гг.). Столь же интересен ансамбль предмостной площади на Заневском проспекте (архитекторы Д.Бурышкин, М.Брусиловский, 1937-1941 гг.). Конфигурация Заневской площади была намечена уже в Проекте детальной планировки района Малой Охты (архитекторы П.Твардовский, Г.Симонов, 1935-1941 гг.).

В предвоенные годы произошло формирование стиля так называемого "ленинградского неоисторизма", органично продолжающего и развивающего художественный язык ордерной архитектуры, генетически присущей Санкт-Петербургу XVIII и XIX веков. Это был также период развития города как художественного целого. Здания размещались вдоль красных линий, сохраняя и развивая тем самым пространственные коридоры города, объединяя его в единое целое. Система новых площадей, имеющих ясную конфигурацию, продолжала систему пространственных фокусов городского центра.

Директивный переход советской архитектуры в конце 50-х годов к идеологии функционализма резко оборвал преемственное развитие контекстуальной архитектуры.

В жилищном строительстве начали широко внедряться здания крупнопанельной конструкции. Имея безусловные преимущества перед традиционными конструкциями жилищного строительства, крупнопанельные дома в то же время обладали рядом недостатков. Один из существенных - весьма ограниченный во времени период эксплуатации между проведением обязательных плановых ремонтов основных узлов и систем. Этот период для первых серий типовых крупнопанельных пятиэтажных домов был определен в 25-30 лет. Естественно, что при общей нехватке жилой площади и систематическом недовыделении требуемых средств для обновления жилищного фонда, их ремонт не только своевременно не проводился, но и своевременно не планировался.

Указанные выше проблемы неизбежно приведут в ближайшей перспективе к глубочайшему кризису городского жилищного фонда, а учитывая существующее состояние систем внутриквартального инженерного обеспечения, и к кризису городского хозяйства в целом.

 

6. Описание основных проектных решений

Основное направление реконструкции квартала связано с комплексным преобразованием базовых жилых зданий, их надстройкой, пристройкой новых объемов, в том числе целых жилых секций.

Жилые здания, расположенные вдоль магистралей и улиц, надстраиваются на 2 этажа (за исключением зданий постройки 1950 г.). Внутриквартальные пятиэтажные дома 335 серии надстраиваются на 3 этажа. Первые этажи жилых домов, расположенных вдоль Заневского и Новочеркасского проспектов, переводятся в нежилой фонд. Во всех реконструируемых зданиях первых массовых серий планируется провести следующие мероприятия:

- замену внутридомовых инженерных сетей;

- утепление стен и оконных проемов;

- пристройку лифтовых шахт и мусоропроводов;

- оборудование в надстраиваемых этажах квартир улучшенной планировки;

- осуществление реконструкции жилых зданий без расселения жильцов.

Концепция предполагает проектирование следующих объектов нового строительства:

- жилых секций, встраиваемых в архитектуру "пятиэтажек", подлежащих реконструкции;

- четырех двенадцатиэтажных жилых зданий-вставок, формирующих фокус квартала, имеющих квартиры, соответствующие современным требованиям комфортного проживания (холлы не менее 12 , кухни не менее 16 , изолированные комнаты);

- рекреационно-оздоровительного центра, перекрытого куполом из армированного стекла, с подземным гаражом и пандусным въездом машин со стороны проспекта Шаумяна.

Реконструкция нежилого фонда квартала включает:

- снос одного из нефункционирующих зданий детского сада;

- ремонт одного из действующих детских садов, а также перевод детского сада, расположенного на проспекте Шаумяна, в отремонтированное здание бывшего детского сада;

- снос двух типовых двухэтажных торговых зданий с переводом арендаторов (собственников) в отремонтированные помещения первых этажей существующих домов либо зданий-вставок, расположенных вдоль Новочеркасского проспекта;

- частичное переоборудование первых этажей зданий по Заневскому и Новочеркасскому проспектам под офисы, магазины, детские и рекреационно-оздоровительные предприятия.

 

7. Очередность выполнения работ по кварталу

С учетом требований к расселению жильцов по каждому дому, ввода дополнительного жилищного фонда в надстройках и новых домах, а также особенностей технической организации и строительно-ремонтных работ в условиях заселенных домов предлагается следующая последовательность выполнения работ:

Этап I:

- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Новочеркасский пр., д.32, корп.1; д.36, корп.1; д.40.

Этап II:

- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Таллинская ул., д.22; д.24;

- снос домов по адресу: Новочеркасский пр., д.34; д.38;

- новое строительство - дома-вставки N 17, 18, 19;

- ремонт дома по адресу: Заневский пр., д.25.

Этап III:

- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Таллинская ул., д.28; д.30 и пр.Шаумяна д.55; д.57;

- новое строительство - дома-вставки N 13, 14, 15, 16.

Этап IV:

- ремонт и реконструкция нежилого здания по адресу: Заневский пр., д.25 и переселение в него детского сада, находящегося по адресу: пр.Шаумяна, д.41;

- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу:

Новочеркасский пр., д.32, корп.2 и д.36, корп.2; пр.Шаумяна, д.47 и д.53;

- снос домов по адресу: Заневский пр., д.29-а; пр.Шаумяна, д.41;

Новочеркасский пр., д.34, корп.2;

- новое строительство - дома-вставки N 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12; строительство подземного гаража.

Этап V:

- новое строительство - дома-вставки N 20, 21.

Этап VI:

- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Заневский пр., д.23; д.29; д.31; пр.Шаумяна, д.39; д.43 и д.45;

- новое строительство - дома-вставки N 7, 8, 9, 10;

- ремонт дома по адресу: Заневский пр., д.27.

Этап VII:

- ремонт, реконструкция и надстройка жилых домов по адресу: Новочеркасский пр., д.30; Заневский пр., д.21;

- ремонт зданий по адресу: Новочеркасский пр., д.28/19; Заневский пр., д.27 (детский сад);

- новое строительство - дом-вставка N 1.

Каждый из рассмотренных этапов включает в себя, как правило, ремонт, реконструкцию, переселение, строительство новых помещений жилищного и нежилого фонда. По завершении этапов, начиная со второго, появляются дополнительные площади, которые могут предназначаться на продажу.

Планируется осуществить проведение полного комплекса работ по преобразованию квартала за 4-4,5 года:

- I и II этапы: 1-й год;

- III этап: 2-й год (включая подготовительные работы IV этапа);

- IV этап: 3-й год;

- V, VI, VII этапы: 4-й, половина 5-го года.

 

8. Базовые технико-экономические показатели квартала N 24 Малой Охты

До реконструкции:

общая жилая площадь - 80,4 тыс. ;

нежилая площадь - 18,0 тыс. .

После реконструкции:

 

   
Общая жилая площадь, тыс.кв.м Расходы, млн. долларов США
Площадь отремонтированных жилых зданий 77,8 15
Площадь надстроек
Площадь нового жилищного фонда 20,5
Итого: Общая жилая площадь после реконструкции 165,8 Площадь, требуемая для заселения, 89,5, т.е. дополнительно предоставляемая жилая площадь равна 9,1 46,5
Нежилая площадь, тыс.кв.м Расходы, млн. долларов США
Ремонту не подлежит (школа, поликлиника и АТС) 9  
Площадь, подлежащая сносу, 4,1 0,2
Площадь, подлежащая ремонту, 4,9 0,8
Площадь нового строительства
Площадь нежилого фонда, переведенного из жилищного фонда 2,6 0,5
Итого: Площадь нежилого фонда после реконструкции 5,3
Реконструкция внутриквартальных сетей  
Всего: 53,8


Доходы:

Продажа жилищного фонда (новое строительство и часть надстройки) - 51;

Продажа части нежилого фонда - 3,4;

Баланс: Доход - Расход = 0,6




Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-11-19 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: