ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Дисциплина «Экспертиза инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости» относится к профессиональному циклу дисциплин, изучаемых бакалаврами профиля 270800.62.00.09 «Экспертиза и управление недвижимостью».
Целью преподавания дисциплиныявляется формирование представлений о комплексной оценке качества технической документации проектов строительства и реконструкции, хронологическом аспекте проведения экспертиз и инспектирования в жизненном цикле объекта недвижимости, а также мониторинге качества проведения работ в ходе строительства (реконструкции) объекта в соответствии с действующей законодательной и нормативно-методической документацией.
В качестве основных объектов исследования дисциплины «Экспертиза инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости» выступают инвестиционно-строительные проекты по созданию, реконструкции, модернизации объектов недвижимости промышленного и гражданского назначения.
Курсовой проект закрепляет знания по данной дисциплине, а также знания, полученные студентами во время прохождения технологической практики, и является основой для дипломного проектирования.
1 ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Курсовой проект выполняется в виде пояснительной записки и графической части. Объем пояснительной записки курсового проекта – 20-30 страниц, графической части – 7-10 листов.
Курсовой проект оформляется в соответствии со Стандартом СФУ СТО 4.2–07–2012 «Общие требования к построению, изложению и оформлению документов учебной и научной деятельности».
Курсовой проект состоит из следующих структурных элементов:
- титульный лист;
- содержание;
- введение;
- основная часть;
- заключение;
- список использованных источников;
- приложения.
Титульный лист оформляется в соответствии с Приложением А.
В содержание включают номера и заголовки структурных элементов, разделов (подразделов, пунктов) пояснительной записки. Заголовки структурных элементов, разделов (подразделов, пунктов) в содержании должны повторять заголовки в тексте. Сокращать их или давать в другой формулировке не допускается. Заголовки структурных элементов, разделов (подразделов, пунктов), включенные в содержание, записывают строчными буквами, с первой прописной. Номера и заголовки подразделов приводят после абзацного отступа, равного двум знакам, относительно номеров разделов. Номера и заголовки пунктов приводят после абзацного отступа, равного двум знакам, относительно номеров подразделов. При необходимости продолжения записи заголовка раздела, подраздела или пункта на второй (последующей) строке его начинают на уровне начала этого заголовка на первой строке. После каждого заголовка ставят отточие и приводят номер страницы, на которой начинается данный раздел.
Во введении раскрывается актуальность темы курсового проекта, определяются цель и основные задачи, предмет и объект исследования, информационная база. Введение должно содержать четкие, ясные формулировки актуальности, цели, задач. Исходя из цели курсового проекта определяются задачи, которые раскрываются в форме перечисления следующих «ключевых» слов: проанализировать, выявить, изучить, определить, описать, установить, показать, выяснить, разработать, обобщить, внедрить и т.п.
Основная часть текстового документа должна содержать разделы, отражающие сущность, методику, решение основных задач в соответствии с заданием и основные результаты работы. В состав основной части курсового проекта включают следующие разделы и подразделы:
1 Правовая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
2 Техническая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
3 Экологическая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
4 Экономическая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
5 Система инспектирования и контроля за объектом недвижимости
Заключение должно содержать:
- выводы по результатам выполненной работы;
- оценку полноты решений поставленных задач, полученных результатов, преимуществ принятых решений и рекомендации по их использованию;
- оценку технико-экономической эффективности внедрения и применения результатов работы.
В список использованных источников вносят все литературные источники, правовые и нормативные документы, на которые сделаны ссылки в тексте или положения которых цитировались.
Приложениями в курсовом проекте могут быть:
- иллюстрации большого формата или объема;
- сметы, ведомости;
- таблицы с данными, дополняющими основные результаты.
Графическую часть курсового проекта составляют чертежи, на которых представлены основные результаты исследования по каждому разделу основной части проекта.
Пояснительную записку к курсовому проекту выполняют с использованием компьютера на одной стороне листа белой бумаги формата А4 по ГОСТ 2.301 шрифтом TimesNewRoman размером 14, межстрочный интервал принимают полуторный. Абзацный отступ должен быть одинаковым по всему тексту документа и равен 12,5 мм.
Проект выполняют на листах с рамкой и основной надписью.
Расположение и размеры рамки, а также размеры и заполнение граф основной надписи выполняют в соответствии с требованиями СТО 4.2–07–2012.
При написании текста на листах с рамкой и основной надписью следует соблюдать следующие расстояния:
- от рамки до верхней или нижней строки текста – не менее 10 мм;
- от рамки до границ текста в начале и в конце строк – не менее 5 мм.
Заголовки структурных элементов «СОДЕРЖАНИЕ», «ВВЕДЕНИЕ», «ЗАКЛЮЧЕНИЕ», «СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ», «ПРИЛОЖЕНИЕ» располагают симметрично тексту и отделяют от текста интервалом в одну строку. Заголовки не подчеркивают и не нумеруют.
Заголовки разделов, подразделов и пунктов основной части пояснительной записки печатают с абзацного отступа, с прописной буквы, без точки в конце, не подчеркивая. Если заголовок состоит из двух предложений, их отделяют точкой. Заголовки разделов и подразделов отделяют от текста интервалом в одну строку. Разделы, подразделы, пункты и подпункты нумеруют арабскими цифрами, номер проставляют перед заголовком. Разделы нумеруют в пределах основной части документа. Нумерация подразделов должна быть в пределах каждого раздела и номер подраздела должен состоять из номера раздела и подраздела, разделенных точкой. Нумерация пунктов должна быть в пределах каждого подраздела и номер пункта должен состоять из номера раздела, подраздела и пункта, разделенных точкой.
Внутри пунктов или подпунктов могут быть приведены перечисления. Перед каждой позицией перечисления следует ставить дефис и запись производить с абзацного отступа. Для дальнейшей детализации необходимо использовать арабские цифры со скобкой.
Страницы пояснительной записки следует нумеровать арабскими цифрами, соблюдая сквозную нумерацию по всему документу. Номер страницы проставляют в основной надписи. Титульный лист текстового документа включают в общую нумерацию страниц. Номер страницы на титульном листе не проставляют.
Формулы выделяют из текста в отдельную строку. Если формула
не умещается в одну строку, то она может быть перенесена после знаков выполняемых действий, причем знак в начале следующей строки повторяют.
Формулы, за исключением помещаемых в таблицах, приложениях и поясняющих данных к иллюстрациям, нумеруют по порядку арабскими цифрами в пределах документа. Номер указывают в круглых скобках с правой стороны листа на уровне формулы. Формулы, помещаемые в таблицах или в поясняющих данных к иллюстрациям, не нумеруют. Пояснения символов и числовых коэффициентов, входящих в формулу, приводят непосредственно под формулой. Пояснения каждого символа приводят с новой строки. Первую строку пояснения начинают со слова «где», без двоеточия и абзацного отступа.
Над таблицей помещают слово «Таблица» без абзацного отступа, затем – номер таблицы, через тире – название таблицы. Название таблицы должно отражать ее содержание, быть точным и кратким. Таблицу справа, слева и снизу ограничивают линиями. Головку таблицы рекомендуется отделять от остальной части таблицы двойной линией. Таблицы нумеруют арабскими цифрами по порядку в пределах пояснительной записки. Графу «Номер по порядку» в таблицу включать не допускается. При необходимости нумерации показателей, включенных в таблицу, порядковые номера указывают в первой графе (боковике) таблицы перед их наименованием. Текст в таблице допускается выполнять через один межстрочный интервал шрифтом размером 12 и менее. Если графы или строки таблицы выходят за формат листа, то таблицу делят на части и помещают их одну под другой или на следующей странице. При этом слово «Таблица», номер и наименование таблицы помещают над первой частью, а над другими частями – слова «Продолжение таблицы» или «Окончание таблицы» с указанием ее номера.
Иллюстрации располагают непосредственно после упоминания в тексте или на следующей странице и обозначают словом «Рисунок». Иллюстрации нумеруют арабскими цифрами по порядку в пределах документа. Иллюстрации могут иметь тематическое наименование и поясняющие данные (подрисуночный текст). Подрисуночный текст помещают под иллюстрацией, а ниже по центру печатают слово «Рисунок», его номер и наименование. Для оформления подрисуночного текста допускается применять шрифт размера 12 и менее.
Приложения обозначают прописными буквами русского алфавита, начиная с А (за исключением букв Ё, З, Й, О, Ч, Ь, Ы, Ъ), которые приводят после слова «ПРИЛОЖЕНИЕ». Каждое приложение начинают с новой страницы. Если в тексте документа одно приложение его обозначают «ПРИЛОЖЕНИЕ А». Приложения должны иметь общую с остальной частью документа сквозную нумерацию страниц.
Графическую часть курсового проекта выполняют на листах формата А3 с рамкой и основной надписью. Пример оформления отдельных листов графической части представлен в приложении Б.
2 ОРГАНИЗАЦИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ И ЗАЩИТЫПРОЕКТА
Курсовой проект представляет собой форму самостоятельной работы студента, цель которой заключается в подготовке студента к дипломному проектированию и выполнению задач профессиональной деятельности.
Задачами курсового проектирования являются:
- систематизация (обобщение), закрепление и расширение (углубление) теоретических и практических знаний по дисциплине и применение их при решении конкретных исследовательских и инженерных задач;
- приобретение навыков составления и анализа документов, связанных с экспертизой и инспектированием инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости;
- развитие творческого мышления и навыков самостоятельной работы;
- приобретение навыков использования справочной, нормативной и научной литературы, а также Интернет-ресурсов;
- приобретение навыков оформления пояснительной записки и графической части.
В ходе выполнения курсового проекта студент:
- получает задание и график выполнения курсового проекта;
- выполняет курсовой проект согласно заданию и графику;
- проводит самооценивание результатов выполнения курсового проекта на каждом этапе;
- систематически отчитывается перед руководителем о результатах выполнения;
- оформляет пояснительную записку и графическую часть курсового проекта;
- представляет курсовой проект руководителю;
- защищает курсовой проект в установленные сроки.
За все сведения, изложенные в курсовом проекте, принятые решения и за корректность всех данных несет ответственность непосредственно студент, выполняющий работу.
Курсовой проект по дисциплине «Экспертиза инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости» выполняется на основе материалов, полученных студентов в результате прохождения технологической практики.
Согласно рабочему плану и графику учебного процесса по дисциплине «Экспертиза инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости» на выполнение курсового проекта отводится три месяца. Задание на курсовое проектирование выдается на 5-ой неделе обучения в 5-ом семестре, защита курсового проекта осуществляется на 16 неделе. Выполнение КП рекомендуется делить на этапы и проводить поэтапный контроль и оценивание результатов выполнения работы.
Для контроля выполнения курсового проекта предусмотрены следующие формы:
- самооценивание студентом (этапное и итоговое);
- контроль руководителем КП (этапный и итоговый);
- итоговое оценивание – защита курсового проекта.
Курсовой проект оценивается по пятибалльной системе. Положительная оценка выставляется только при условии успешной сдачи курсового проекта на оценку не ниже «удовлетворительно».
Студентам, получившим неудовлетворительную оценку по курсовому проекту, предоставляется право доработки и определяется новый срок защиты.
Вопросы к защите курсового проекта представлены в Приложении В.
Таблица 1 – Критерии оценки курсового проекта
| Наименование этапа | Критерии оценивания |
| 1. Получение задания на курсовой проект. Поиск и анализ литературных и информационных источников | Способность к работе с литературными источниками (отечественными и иностранными), справочной и энциклопедической литературой и Интернет-ресурсами |
| 2. Выполнение расчетной части работы | Владение базовыми знаниями в профессиональной области |
| 3. Анализ результатов работы. Оформление пояснительной записки и графической части | Способность к анализу и обобщению информационного материала; навыки оформления отчетных материалов с применением современных программных продуктов |
| 4. Защита курсового проекта | Навыки публичных выступлений и устной коммуникации |
3 СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ КУРСОВОГО ПРОЕКТА И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ
3.1 Правовая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав и обязанностей в отношении рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта или объекта недвижимости.
Правовая экспертиза определяет возможность реализации стратегии развития объекта исследования, поскольку несоответствие проекта развития недвижимости требованиям действующего законодательства ставит его под угрозу ликвидации независимо от предполагаемой коммерческой эффективности, либо может привести к санкциям в отношении реализующих его лиц.
Целью правовой экспертизы является не только изучение и анализ действующего законодательства, регулирующего правоотношения в области создания и управления недвижимостью, но и соотношение нормативно-правовых актов непосредственно с выбранной стратегией развития объекта исследования.
Исследуя действующее законодательство необходимо изучить федеральные нормативно-правовые акты, акты субъекта РФ и органов местного самоуправления (в зависимости от местонахождения исследуемого объекта недвижимости), с учетом деления их по юридической силе на законы и подзаконные нормативно-правовые акты, а также их действие в пространстве и во времени.
В зависимости от стадии реализации проекта экспертно-правовая деятельность предусматривает исследование документации, отражающей правовой статус недвижимости и имеющиеся обременения (сервитут), а также анализ деятельности субъектов инвестиционного процесса на предмет соответствия их нормативно-правовому регулированию.
1. На стадии подготовки проекта и выполнения разрешительных процедур, а также согласования договорных отношений:
- соответствие выполняемых инвестиционных процедур действующему законодательству;
- предоставление земельных участков под инвестиционные проекты;
- правовое регулирование размещения государственных и муниципальных заказов на строительство зданий и сооружений;
- инструменты финансирования строительных проектов;
- юридические тонкости договорных отношений между заказчиком и подрядчиками;
- законодательные документы, регулирующие процесс в области инженерных изысканий и проектирования;
- государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий;
- порядок выдачи разрешения на строительство.
2. На стадии строительства:
- соответствие строительной продукции функциональному назначению, предусмотренному правовыми и техническими нормами;
- соответствие качества, гарантий и вида строительных работ и материалов действующему законодательству;
- соответствие выполненных подрядных работ договорным обязательствам;
- административная и уголовная ответственности за правонарушения и причинение вреда в области строительства.
3. На стадии оформления прав собственности и эксплуатации объекта недвижимости:
- приобретение прав на недвижимость;
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- передача завершенных строительством объектов в управление профессиональным организациям;
- взаимодействие управляющих организаций с собственниками помещений;
- разработка и правовой анализ соглашений с ресурсоснабжающими организациями, а также подрядными организациями, осуществляющими аварийное обслуживание объектов недвижимости.
В графической части курсового проекта необходимо представить результаты исследования в виде графиков и схем.
3.2 Техническая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
Техническая экспертиза – это комплекс мероприятий, позволяющих дать общую объективную оценку технического состояния объекта недвижимости и соответствующей строительной инфраструктуры и их соответствие обязательным требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, технических регламентов, СНиП, ГОСТ, соблюдение требований которых обеспечивает надлежащее качество строительства (реконструкции) и безопасность строительных конструкций при их эксплуатации.
В текстовой части курсового проекта приводят:
- сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;
- сведения об особых природных климатических условиях территории, на которой располагается земельный участок, предоставленный для размещения объекта капитального строительства;
- описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации;
- описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций;
- описание и обоснование технических решений, обеспечивающих необходимую прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость зданий и сооружений объекта капитального строительства в целом, а также их отдельных конструктивных элементов, узлов, деталей в процессе изготовления, перевозки, строительства (реконструкции) и эксплуатации объекта капитального строительства;
- описание конструктивных и технических решений подземной части объекта капитального строительства;
- описание и обоснование принятых объемно-планировочных решений зданий и сооружений объекта капитального строительства;
- обоснование номенклатуры, компоновки и площадей основных производственных, экспериментальных, сборочных, ремонтных и иных цехов, а также лабораторий, складских и административно-бытовых помещений, иных помещений вспомогательного и обслуживающего назначения - для объектов производственного назначения;
- обоснование номенклатуры, компоновки и площадей помещений основного, вспомогательного, обслуживающего назначения и технического назначения - для объектов непроизводственного назначения;
- обоснование проектных решений и мероприятий, обеспечивающих соблюдение требуемых теплозащитных характеристик ограждающих конструкций, снижение шума и вибраций, гидроизоляцию и пароизоляцию помещений, снижение загазованности помещений, удаление избытков тепла, соблюдение безопасного уровня электромагнитных и иных излучений, соблюдение санитарно-гигиенических условий, пожарную безопасность;
- характеристику и обоснование конструкций полов, кровли, подвесных потолков, перегородок, а также отделки помещений;
- описание инженерных решений и сооружений, обеспечивающих защиту территории объекта капитального строительства, отдельных зданий и сооружений объекта капитального строительства, а также персонала (жителей) от опасных природных и техногенных процессов;
- сведения об инженерном оборудовании с характеристикой систем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, газоснабжения, сетей связи;
- оценку соответствия проектных решений требованиям нормативной документации в строительстве.
На чертежипо разделу «Техническая экспертиза» следует вынести:
- отображение фасадов;
- цветовое решение фасадов (при необходимости);
- поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений;
- характерные разрезы зданий и сооружений с изображением несущих и ограждающих конструкций, указанием относительных высотных отметок уровней конструкций, полов, низа балок, ферм, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций;
- фрагменты планов и разрезов, требующих детального изображения;
- планы перекрытий, покрытий, кровли.
При выполнении экспертизы проектов реконструкции объектов капитального строительствав текстовой и графической части приводят, в том числе, данные, характеризующие текущее техническое состояние объекта (результаты фотофиксации дефектов, чертежи с указанием мест и площади имеющихся нарушений и др.)
3.3 Экологическая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
Для проведения экологической экспертизы инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости) необходимо дать оценку существующего состояния окружающей среды в границах территории, на которой расположен или предполагается к размещениюобъект, и оценить воздействие:
- данного объекта на компоненты окружающей среды;
- окружающей среды на объект недвижимости.
При строительстве новых объектов недвижимости следует вначале дать оценку экологического состояния участка, а затем оценить воздействие новых объектов на окружающую среду на период строительства, и на период эксплуатации объектов.
При реконструкции объектов недвижимости необходима экологическая оценка действующего объекта в совокупности с земельным участком, на котором он расположен, и оценка варианта их использования после реконструкции.
В пояснительной записке курсового проекта приводят перечень мероприятий по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период строительства (реконструкции) и эксплуатации объекта капитального строительства, включающий:
- обоснование решений по очистке сточных вод и утилизации обезвреженных элементов, по предотвращению аварийных сбросов сточных вод;
- мероприятия по охране атмосферного воздуха;
- мероприятия по оборотному водоснабжению - для объектов производственного назначения;
- мероприятия по охране и рациональному использованию земельных ресурсов и почвенного покрова, в том числе мероприятия по рекультивации нарушенных или загрязненных земельных участков и почвенного покрова;
- мероприятия по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке и размещению опасных отходов;
- мероприятия по охране недр - для объектов производственного назначения;
- мероприятия по охране объектов растительного и животного мира и среды их обитания (при наличии объектов растительного и животного мира, занесенных в Красную книгу Российской Федерации и красные книги субъектов Российской Федерации, отдельно указываются мероприятия по охране таких объектов);
- мероприятия по минимизации возникновения возможных аварийных ситуаций на объекте капитального строительства и последствий их воздействия на экосистему региона;
- мероприятия, технические решения и сооружения, обеспечивающие рациональное использование и охрану водных объектов, а также сохранение водных биологических ресурсов (в том числе предотвращение попадания рыб и других водных биологических ресурсов в водозаборные сооружения) и среды их обитания, в том числе условий их размножения, нагула, путей миграции (при необходимости);
- программу производственного экологического контроля (мониторинга) за характером изменения всех компонентов экосистемы при строительстве и эксплуатации объекта, а также при авариях.
Оценивать состояние окружающей среды в границах проекта следует комплексно, рассматривая влияние всех факторов природного, техногенного и антропогенного характера. Графическая интерпретация комплексной оценки существующего состояния окружающей среды в границах рассматриваемой территории представляется на чертежах.
Кроме выполнения оценки существующего и прогнозируемого состояния окружающей среды в месте размещения объекта недвижимости, в разделе необходимо привести результаты оценки соответствия проектных решений требованиям санитарных норм и правил.
Раздел экологической экспертизы необходимо выполнять в соответствии с требованиями действующего законодательства, санитарными нормами, действующими в России на момент курсового проектирования.
В графической части курсового проекта приводят ситуационный план (карту-схему) района строительства (реконструкции) с указанием границ земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, расположения источников выбросов и сбросов загрязняющих веществ и устройств по очистке этих выбросов, мест размещения бытовых отходов и других источников негативного воздействия на окружающую природную среду в процессе строительства и эксплуатации рассматриваемого объекта недвижимости.
3.4 Экономическая экспертиза инвестиционно-строительного проекта (объекта недвижимости)
Ограниченность инвестиционных ресурсов вызывает необходимость их эффективного использования. При этом могут быть две постановки задачи рационального использования инвестиций:
- если объем инвестиций для осуществления проекта задан, то следует стремиться получить максимально возможный эффект от их использования;
- если задан результат, который надо получить за счет вложения капитала, необходимо искать пути минимизации расхода инвестиционных ресурсов.
Эффективность инвестиционного проекта – категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников и выражаемая соответствующей системой показателей.
Оценку эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта рекомендуется выполнять в несколько этапов:
1. Анализ инвестиционных возможностей реализации проекта.
Исследования общих возможностей содержат данные о районе реализации проекта, его географическом положении, экономической характеристике, характере занятости и доходах на душу населения, о существующем спросе на предполагаемую к выпуску продукцию, о дополнительных затратах, связанных с реализацией проекта в этом районе.
Для анализа и оценки инвестиционных возможностей реализации проекта необходимо основываться на данных официальных публикаций Федеральной службы государственной статистики и внутренней информацией о проекте.
2. Планирование инвестиционных затрат, издержек производства и доходов проекта.
В инвестиционные затраты включаются все затраты по строительству (реконструкции), приобретению и монтажу оборудования, строительству дорог и коммуникаций. При необходимости включаются затраты на охрану окружающей среды в процессе строительства (реконструкции). Сюда же относятся некапитализируемые затраты (например, уплата налога на земельный участок, используемый в ходе строительства, расходы по строительству объектов внешней инфраструктуры и др.)
При планировании операционной деятельности учитываются все виды доходов и расходов, связанных с производством продукции и налоги, уплачиваемые с указанных доходов.
Расчет доходов ведут исходя из планируемых объемов производства по каждому виду продукции и обоснованной цены на продукцию (отдельно по каждому виду).
Эксплуатационные расходы включают в себя затраты на сырье и основные материалы для производства продукции, вспомогательные материалы, топливо, электроэнергию, пар, воду, газ, заработную плату и отчисления с нее, транспортные расходы, услуги сторонних организаций, прочие производственные расходы, накладные расходы.
При расчетах необходимо учитывать оплату предприятием, реализующим проект, налогов и сборов исходя из принятой в организации системы налогообложения и действующего законодательства.
3. Оценка эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта в целом.
Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом обычно производится с общественной и коммерческой позиций, причем оба вида эффективности рассматриваются с точки зрения единственного участника, реализующего проект за счет собственных средств.
Цели оценки эффективности проекта в целом:
- определение потенциальной привлекательности проекта для возможных участников;
- поиск источников финансирования.
Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом, в том числе – как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние»: затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты. «Внешние» эффекты рекомендуется учитывать в количественной форме при наличии соответствующих нормативных и методических материалов. В отдельных случаях, когда эти эффекты весьма существенны, при отсутствии указанных документов допускается использование оценок независимых квалифицированных экспертов. Если «внешние» эффекты не допускают количественного учета, следует провести качественную оценку их влияния.
Показатели общественной эффективности проекта характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.
Коммерческая эффективность участия в проекте оценивается с целью выявления соответствия проекта коммерческим целям и интересам его участников.
Для проектов, не являющихся общественно значимыми, оценивается только их коммерческая эффективность.
В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности инвестиционных проектов, рекомендуются:
чистый дисконтированный доход;
дисконтированный срок окупаемости;
внутренняя норма доходности;
индексы доходности затрат и инвестиций.
Период окупаемости, PB (Payback period) - это время, требуемое для покрытия начальных инвестиций за счет чистого денежного потока, генерируемого инвестиционным проектом. Для расчета периода окупаемости используется следующее соотношение:
(1)
где Investments - начальные инвестиции,
CFt - чистый денежный поток месяца t.
Обязательное условие реализации проекта: период окупаемости должен быть меньше длительности проекта.
Дисконтированный период окупаемости, DPB (Discounted payback period) рассчитывается аналогично PB, однако, в этом случае чистый денежный поток дисконтируется. Используемое для расчета соотношение выглядит следующим образом:
(2)
где r - месячная ставка дисконтирования.
Чистый дисконтированный доход, NPV (Netpresentvalue) определяется по формуле:
(3)
Показатель NPV представляет абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег. Обязательное условие реализации проекта: чистый приведенный доход должен быть неотрицательным.
Индекс прибыльности, PI (Profitability index) рассчитывается по формуле 4. Показатель PI демонстрирует относительную величину доходности проекта. Он определяет сумму прибыли на единицу инвестированных средств. Обязательное условие реализации проекта: индекс прибыльности должен быть больше 1.
(4)
Внутренняя норма доходности, IRR (Internal rate of return) определяется из следующего соотношения:
(5)
где IRR - внутренняя норма доходности.
Проект считается приемлемым, если рассчитанное значение IRR не ниже требуемой нормы доходности, которая определяется инвестиционной политикой компании.
Помимо экономического, от реализации инвестиционного проекта могут быть получены социальный и экологический эффекты. Поэтому при разработке проекта должна производиться оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.
Результаты расчетов в виде схем, таблиц, диаграмм и графиков выносятся на чертежи.
3.5 Система инспектирования и контроля за объектом недвижимости
При подготовке и реализации коммерческих инвестиционно-строительных проектов местные органы власти и управления регламентируют порядок возведения объектов недвижимости на своих территориях, осуществляют постоянное их инспектирование, т.е. административный и технический надзор и контроль.
В пояснительной записке в данном разделе курсового проекта необходимо рассмотреть:
- порядок осуществления государственного строительного надзора на объекте и порядок выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации;
- задачи и функции строительного надзора заказчика, права и обязанности работников строительного надзора;
- организацию авторского надзора за строительством объекта недвижимости;
- порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Результаты работы представляются в графической части в виде схем, графиков, таблиц.
4 СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
4.1 Законодательные акты, государственные стандарты и нормы
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации.
5. Земельный кодекс Российской Федерации.
6. Административный кодекс Российской Федерации.
7. Федеральный закон от 10.01.2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
8. Федеральный закон от 23.11.1995 г. №174-ФЗ «Об экологической экспертизе».
9. Федеральный закон от 25.02.99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
10. Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
11. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регис