Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающие возрастание ее стоимости и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов. Девелопмент является составной частью общего процесса развития рынка недвижимости. Эффективность проектов девелопмента
1. коммерческая эффективность (инвестор)
2. народно-хозяйственная эффективность (привлечение инвестиций в регион, создание рабочих мест)
3. бюджетная эффективность (налогообложение)
4. социальная эффективность (создание объектов недвижимости, повышение уровня услуг, рост доходов населения)
Концептуальная фаза проекта: разработка концепции и предварительное рассмотрение, постановка целей девелопмента и план их достижения, согласование и консультации с государственными органами, определение направлений финансирования.
Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта: анализ спроса и предложения, уровень цен, наличие необходимых ресурсов, консультации с муниципальными органами
Проектирование и оценка проекта: формирование команды девелопера, подготовка бизнес-плана, проектирование и расчет затрат, согласование и утверждение проекта
Заключение контракта и строительство: выбор подрядчика, заключение договора, создание системы управления строительством, контроль за реализацией проекта
Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости: проведение маркетинга, обеспечение сохранности объекта, реклама, способы реализации объекта, управление денежными потоками
Упрощенная модель инвестиционного процесса:
- бизнес-идея, получение прав, концепция проекта (проектное предложение);
- предварительный проект, бизнес-план;
- окончательный проект;
- строительные работы (готовая строительная продукция);
- реализация проекта;
- объект в стадии эксплуатации (содержание).
Решение о предпочтительности инвестиционного проекта принимается как правило, на стадии концепции – бизнес- идеи. Можно выделить следующие этапы пред инвестиционного исследования проекта:
1 – экспресс оценка инвестиционных возможностей
2 – предварительное технико-экономическое исследование
3 – технико-экономическое обоснование (на основе всех доступных данных и факторов обоснование осуществимости и эффективности проекта)
4 – заключение по оценке проекта и принятие окончательного решения.
Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности:
- эффективность проекта в целом;
- эффективность участия в проекте.
Показатели эффективности проекта характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает:
- общественную (социально-экономическую) эффективность проекта;
- коммерческую эффективность проекта.
Показатели общественной эффективности учитывают последствия для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и внешние эффекты. Региональная и народно-хозяйственная эффективность. Отраслевая эффективность. Бюджетная эффективность.
1. Методы основанные на применении концепции дисконтирования:
- метод определения чистой текущей стоимости;
- метод расчета рентабельности инвестиций;
- метод расчета внутренней нормы прибыли;
2. Методы, не предполагающие использование концепции дисконтирования:
- метод расчета периода окупаемости;
- метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций.
Финансовый анализ инвестиционных проектов. Расчет точки достижения самоокупаемости (точка безубыточности)
К = З(п): [Ц – И (пер)]
где К – количество произведенной продукции, работ, услуг, при которой достигается безубыточность;
З (пост) – сумма постоянных затрат, необходимых для производства продукции, работ, услуг;
Ц – цена за единицу продукции, работ, услуг;
И(пер) – сумма переменных затрат, необходимых для изготовления единицы продукции.
Оценка финансовой самостоятельности проекта. Включает два подхода:
- «с парадного входа» осуществимость проекта определяет физические характеристики объекта и их стоимость, а затем рассчитывается какая арендная ставка или цена должна быть установлена, чтобы оправдать затраты на объект;
- «с черного входа» рассматривает поступление и расход денежных средств в рамках проекта, т.е. изначально отвечает на вопрос, сколько можно затратить на проект и не быть в убытке.
Анализ чувствительности: рассмотрение сценариев по принципу «а что если». Метод сценариев предлагает варианты решений при различных условиях (например, меняются условия ссуды, что изменится в расходах и доходах по проекту и т.д.).
Построение финансовых моделей. 1) рассчитывают одну или несколько финансовых переменных (расходы, инвестирование, доходы, налоги, прибыль); 2) позволяют пользователю управлять значениями одной или нескольких финансовых переменных; 3) предназначается для коррекции стратегических решений под влиянием альтернативных значений финансовых переменных. 4) Финансовое бюджетирование (прогнозирование, планирование финансовых результатов при заданном наборе предположений, оценка финансовых последствий различных факторов; расчет денежного потока и коэффициентов на трехлетней срок, операционных и производственных затрат, анализ структуры коэффициентов).
Показатели коммерческой эффективности учитывают финансовые последствия осуществления проекта для его участников.
Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности.
Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:
.
Как измеритель риска, коэффициент покрытия долга обычно применяется при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной безопасности, зависящей от условий ипотечного кредита. На основе DCRанализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.
Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации.
При управлении инвестиционным портфелем период окупаемости может помочь в определении времени входа в проект и времени выхода из проекта.
Дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взятия на себя дополнительного риска.
Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат. Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению.
Метод Монте-Карло. Анализ чувствительности позволяет учитывать изменение только одной переменной, этот метод Монте-Карло – это комбинации всех возможных изменений переменных. Для применения этого метода требуются сложные компьютерные модели.
Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опуститься действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.
Недвижимость должна функционировать эффективно, а это может быть обеспечено посредством непрерывного управления, проведения так называемых управленческих экспертиз, целью которых является выявление вариантов эффективного использования недвижимости, ее рационального развития. Объекты недвижимости имеют весьма продолжительный жизненный цикл, в течение которого основные характеристики недвижимости могут существенно измениться и влиять на эффективность ее использования. Это в свою очередь требует более точного прогнозирования и анализа динамики основных характеристик недвижимости:
- потребительской стоимости;
- общего стоимостного эквивалента;
- стоимости в использовании (доходности).
Названные характеристики отражают соответственно потребительские блага недвижимости, оценивают ее как товар и как источник дохода. Динамику основных характеристик недвижимости выявляют с помощью проведения специальных экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержанию.
В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний. В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:
-экономическая экспертиза;
-техническая экспертиза;
-правовая экспертиза;
-экспертиза местоположения;
-управленческая экспертиза;
-эксплуатационная экспертиза.
Экономические экспертизы заключаются в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности, редкости или уникальности объекта недвижимости. Их результат – реальная меновая стоимость объекта, а с учетом фактора оборота на рынке недвижимости – его рыночная цена или цена предоставляемых этим объектом услуг. То есть, недвижимость может участвовать, как на рынке объектов, так и на рынке услуг. Необходимо заметить, что в состав экономической экспертизы самостоятельным процессом входит оценка морального износа недвижимости. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента с учётом всех факторов, выявленных в процессе технической, эксплуатационной и других экспертиз. Однако, экономический анализ – это необходимое, но не достаточное условие.
Проведение экономической экспертизы подразумевает исследование финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта, в том числе финансовых операций и показателей, а также процесса их формирования и отражения в учете. Исследования в рамках производства данного вида экономической экспертизы могут затрагивать финансовую, кредитную, налоговую и другие области деятельности. Данный вид экспертиз интересен при определении наличия/отсутствия признаков преднамеренного, или фиктивного банкротства предприятия, а также при необходимости получения сведений о предприятии в целом:
-размер и направления финансовых потоков;
- источники финансирования и использование ресурсов;
- причины существенного изменения финансового состояния (по данным бухгалтерской отчетности);
-прочие общие показатели.
Кроме того, назначение данного вида экспертного исследования актуально при необходимости получения данных в одном заключении из разных, но сопряженных областей науки, таких как бухгалтерский учет, налогообложение, экономический анализ.
Виды: 1) Бухгалтерская экспертиза (судебно-бухгалтерская экспертиза) — экспертиза записей бухгалтерского учета с целью установления наличия или отсутствия в них искаженных данных. 2) Финансово-экономическая экспертиза — экономическая экспертиза показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта.
Экономическая экспертиза признаков и способов искажения данных о финансовых показателях, влияющих на финансовый результат и расчеты по обязательствам хозяйствующего субъекта, характеризующих платежеспособность, кредитоспособность, использование и возвратность кредитов хозяйствующего субъекта. Экономическая экспертиза показателей, характеризующих формирование размера (величины) оплаты труда с целью установления отклонений от действующих норм.
Экономическая экспертиза расчета долевого участия учредителей (акционеров) в имуществе и распределяемой прибыли хозяйствующего субъекта. Цель финансово-экономической экспертизы – выявление реального финансового состояния организации, выявление ошибок в процессе ведения бухучета, обнаружение правонарушений.
Предметом финансово-экономической экспертизы являются хозяйственные операции, их достоверность и правильность:
· достоверность данных отчетности и первичных документов;
· соблюдение норм правовой документации;
· финансовая дисциплина;
· соблюдение методик в подготовке финансовой документации.
Объектом финансово-экономической экспертизы являются первичные, учетные документы, бухгалтерская и финансовая отчетность, а также показания и протоколы. В процессе проведения финансово-экономической экспертизы рассматриваются следующие факторы:
1. Анализ финансовых результатов деятельности организации;
2. Анализ финансового состояния организации: показателей платежеспособности, кредитоспособности, ликвидности;
3. Установление правильности, полноты и своевременности исчисления налоговых обязательств при использовании разных систем налогообложения;
4. Размеры занижения налогооблагаемой базы;
5. Причины образования кредиторской и дебиторской задолженностей;
6. Пути и последствия нецелевого использования денежных средств и т.д.
Заказчиками финансово-экономической и судебно-бухгалтерской экспертиз могут выступать как правоохранительные органы (прокуратура, суд, налоговая), так и частные лица, например, при расследовании и судебном разбирательстве по гражданским, арбитражным делам, делам, связанным с преступлениями в сфере экономической деятельности. Проведение финансово-экономической и судебно-бухгалтерской экспертиз практически всегда связано с проведением других видов экономических экспертиз. Экономическая экспертиза это общность наук экономической наклонности и она назначается при расследовании дел, которые связанны с хозяйственными преступлениями, хищением и мошенничеством, а также с нарушениями налогового законодательства. Экономическая экспертиза имеет отношение с довольно обширным кругом вопросов, и специалист в данной области обязан быть экспертов в таких науках как: валютное регулирование, валютный контроль, бухгалтерский учет и налогообложение, экономика труда, ценные бумаги, банковское и страховое дело. Если провести анализ экспертизы финансово-экономической деятельности, то мы увидим, что она затрагивает в разной степени все перечисленные сферы деятельности.
Чаще всего исследование начинаются с изучения данных первичных документов: актов выполненных работ, товарно-транспортных накладных, расходных и иных накладных на отпуск того или иного товара, платёжных поручений, расходных кассовых ордеров. Вторым этапом исследования является анализ главных бухгалтерских регистров - карточки аналитического учета, журналов ордеров, оборотных ведомостей и главных бухгалтерских книг. Также исследованию подвергаются материалы инвентаризации: отчеты материально ответственных лиц, акты сверки, сличительные ведомости, описи по наличию товаров на складах, акты сверки. Но всё же основными объектами исследования экспертов являются бухгалтерская и налоговая отчетность. Проводятся исследования бухгалтерского баланса и его приложения, изучают методику и специфику расчета налогов и других подобных обязательств, финансовые отчеты, налоговые декларации, также проводят экспертизу организационных документов - приказов по предприятию которые регламентируют хозяйственную деятельность данного предприятия. Тщательно изучаются контракты и договора, долговые обязательства и векселя, ценные бумаги, соглашения и протоколы разногласий. Данное исследование финансово-экономической экспертизы помогает определить, правда ли отчетные данные предприятия соответствуют его настоящему финансовому экономическому положению, и помогает определить факторы, которые привели его в такое неплатежеспособное состояние. Эксперты могут установить подтверждения нецелевого использования денежных и иных средств хозяйства или отвлечения их из деятельности предприятия. При всём при этом, финансово-экономическая экспертиза назначается только в рамках законодательства для того чтобы разъяснить обстоятельства уголовного дела или административного.
В настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с объектами недвижимости, являются стоимостные величины. Они являются достаточно универсальными измерителями, отражающими и объем затрат, связанных с созданием объекта, и текущее состояние рынков, на которых торгуется рассматриваемый объект, и будущие ожидаемые доходы, которые может извлечь собственник из данного объекта. Использование этих показателей в принятии различных решений, – административно-хозяйственных, коммерческих, юридических, – делает эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе. Однако зачастую чрезмерное увлечение использованием универсальных стоимостных параметров приводит к излишнему абстрагированию, не позволяя учитывать специфические характеристики рассматриваемых объектов. Учет особенностей отдельных объектов или конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами.
К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков. Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:
- провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
- составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Технические экспертизы проводятся с целью определения фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости и оценки фактического физического износа, характеризующего величину утраты этим объектом первоначальной полезности. Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:
- основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
-строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
-инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).
Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.
Экспертизы местоположения имеют целью выявление влияния на стоимость объектов недвижимости факторов окружающей пространственной среды. Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости. Потенциал местоположения объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:
-состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);
-развитие строительства;
-классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);
-экологическую ситуацию;
-репутацию района и его значимость в масштабах района, города;
-близлежащую застройку и ландшафт;
-внешний транспорт и улично-дорожную сеть;
-информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.
Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть – в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.
Эксплуатационные экспертизы определяют и оценивают техническое состояние всех инженерных систем и «поддерживающих» услуг. Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость. Повысить эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей. Таким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования.