1. Электроснабжение.
2. Газоснабжение.
3. Отопление*.
4. Снабжение холодной водой.
5. Снабжение горячей водой*.
6. Водоотведение.
Управляющая компания позволяет оперативно контролировать деятельность предприятий, входящих в холдинговую структуру, в частности отслеживать финансовые потоки и расходы, оптимизировать процесс взаимодействия предприятий друг с другом внутри холдинга, а также принимать эффективные управленческие решения. Иногда управляющая компания в холдинге выполняет ряд общекорпоративных функций (финансовое управление, маркетинг, снабжение, сбыт), что позволяет сэкономить на количестве сотрудников, осуществляющих эти функции отдельно по каждому предприятию группы. Управляющая компания также может быть создана для использования в целях альтернативного участия партнеров в бизнесе в случае, если они напрямую не могут или не хотят быть собственниками бизнеса, но желают его контролировать и принимать участие в управлении.
Налоговая ответственность управляющей компании. В соответствии с п. 1 ст. 27 НК РФ «законными представителями налогоплательщика-организации признаются лица, уполномоченные представлять указанную организацию на основании закона или ее учредительных документов». Управляющая компания вправе платить налоги (из средств управляемого предприятия) и представлять налоговую отчетность от его имени, а также совершать другие предусмотренные налоговым законодательством действия. При этом подписывать налоговую отчетность будет руководитель управляющей компании. Следует иметь в виду, что действия (бездействие) управляющей компании как законного представителя управляемого предприятия могут быть признаны действиями (бездействием) этого предприятия. Поэтому ответственность за налоговые правонарушения, допущенные в период действия договора управления, возлагается на управляемое предприятие. Например, при начислении пеней и штрафов, управляемое предприятие вправе взыскать убытки с управляющей компании, если будет установлена виновность ее действий (бездействия).
Ключевыми функциями и обязанностями управляющих компаний являются:
1.Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы объекта недвижимости (ОН);
2.Своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН;
3.Разработка бюджета доходов и расходов;
4.Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН;
5.Анализ и мониторинг РН;
6.Организация рекламы и продвижение ОН;
7.Работа с клиентами ОН: привлечение арендатора, организация обслуживания арендатора;
8.Финансовый менеджмент на объекте (учет, отчетность, планирования и организация расходов).
9. Работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;
10.Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению рыночной стоимости ОН;
11.Организация и обеспечение безопасности;
12.Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником ОН.
Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:
1.Принцип пообъектного управления - основным объектом управления является ОН, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и всех связанных с ним зданий и сооружений.
2.Принцип целенаправленности управления, - применителен к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН.
3.Принцип комплексности управления - деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН, направленных на достижение целей собственника.
4.Принцип обоснованности управленческих решений - управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выявленными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии ОН, рынка недвижимости тенденции развития экономики.
5.Принцип профессионализма управления: а) управление осуществляется специализированными УК, обладающие необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом; б) Управление осуществляется в соответствии с разработанными стандартами и методами.
Функции УК на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Жизненный цикл ОН – это период времени в течении которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Стадии жизненного цикла (рисунок):
Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.
Одна из актуальных проблем на сегодняшний день - это необходимость в профессиональном управлении коммерческой недвижимостью. Многие владельцы офисных зданий и помещений столкнулись с непростой задачей - как наладить управление бизнес-центром или административным комплексом с минимальными затратами. Современное офисное здание, торговый центр представляет собой сложный уникальный комплекс, который оснащён многочисленными инженерно- техническими системами, средствами связи и тому подобным. Разумеется, все данные системы должны работать без перебоев, и представлять собой единый отлаженный механизм. Без чётко продуманной системы управления у объекта просто нет будущего. Если управление бизнес-центром или другими объектами коммерческой недвижимости не упорядочено, уже спустя несколько лет здание потеряет свой статус и превратится в комплекс более низкого класса. Безусловно, подобные изменения могут привести не только к потере арендаторов и партнёров по бизнесу, но и к тому, что аренда офисов и помещений в комплексе станет на порядок ниже. Чтобы здание всегда соответствовало международному уровню и приносило постоянно высокий доход, необходимо вкладывать в него инвестиции. Этим, прежде всего, собственники помещений и арендаторы обеспечивают себе комфортабельное существование, довольных клиентов и заказчиков, а также динамично развивающийся бизнес.
Законным основанием для передачи собственником недвижимого имущества управляющей организации является договор доверительного управления имуществом, подлежащий государственной регистрации. Доверительное управление – это один из институтов российского права, проявившийся на этапе развития рыночных отношений. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) имущество в управление на определённый срок, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом собственник не передаёт управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию ил распоряжению имуществом, переданного им в доверительное управление.
Доверительный управляющий, не являясь собственником, от своего имени осуществляет правомочия собственника. Закон обязывает его при совершении действий, не требующих письменного оформления, информировать контрагента о том, что он действует в качестве управляющего. Доверительный управляющий является профессиональным участником хозяйственных (имущественных) отношений и его деятельность может подлежать сертифицированию, аккредитации, аттестации в оговоренных законом случаях (производство строительных работ, эксплуатация инженерных систем, деятельность на рынке ценных бумаг и прочее). После выражения намерения выгодоприобретателем как третьего лица воспользоваться своим правом, он приобретает самостоятельное право требования. Учредитель и управляющий не могут изменять или расторгать договор без его участия. Принадлежащие выгодоприобретателю права, как и большинство имущественных прав, могут находиться в обороте (могут быть заложены, проданы и т. п.). Это означает, что в их отношении допустима уступка требования, если иное не вытекает их договора доверительного управления. Российское законодательство запрещает доверительному управляющему быть выгодоприобретателем в одном и том же договоре доверительного управления имуществом.
В доверительное управление может передаваться недвижимое имущество, которое приобретению или созданию в будущем, т.е. имущество, не существующие в момент заключения договора. Оно является предметом договора, но не предметом доверительного управления. Объектом договора могут стать, например, доходы от переданного в доверительное управление имущественного комплекса. В договоре должны быть предусмотрены критерии, в соответствии с которыми вновь созданное или приобретённое имущество включается в состав имущества, находящегося в доверительным управлении. Существо доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. В противном случае неизбежно смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности, а имущество учредителя, находящиеся в управлении, могло бы стать объектом взыскания кредитора по личным долгам управляющего.
Доверительный управляющие должен действовать в интересах выгодоприобретателя и учредителя, т. е. заботиться о сохранности имущества или его минимальном износе, получение доходов от эксплуатации этого имущества, обоснованной минимизации его расходов и т. п. Всё это должно быть оговорено в договоре.
Управляющий обязан передавать выгодоприобретателю все доходы, полученные от эксплуатации имущества, и обеспечивать уровень этих доходов, предусмотренный договором.
Учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в процессе управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно выплачиваемой суммы, периодических выплат, части дохода от управления имуществом и т. п. В соответствии со статьёй 1023 ГК РФ вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться за счёт доходов от использования имущества, переданного в управление.
При доверительном управлении объектом недвижимости его владелец, как правило, делегирует управляющей компании полномочия на владение, распоряжение и пользование имуществом с правом совершать юридические и фактические действия. Тем не менее, такая передача права собственности на оговоренный соглашением срок в соответствии с законодательством РФ не приводит в дальнейшем к ее отторжению. Разумеется, широкие полномочия, обуславливающие и более высокую степень ответственности, не могут быть оговорены в формате обычного договора на управление эксплуатацией недвижимости. Учитывая несовершенство нормативно-правовой базы в этом вопросе, приоритеты в которой отдаются, прежде всего, собственнику, формой закрепления договоренностей собственника и управляющей компании может быть Договор доверительного управления объектом недвижимости, в котором закрепляются все гражданско-правовые обязательства. В соответствии с ним управляющей компании может предоставляться право совершать действия по управлению доверенным объектом без оформления доверенностей у нотариуса. Риски с обеих сторон достаточно велики и все они вплоть до гарантий сохранения приращенного в процессе доверительного управления объектом недвижимости имущества оговариваются в Договоре доверительного управления. Безусловно, выбор управляющей компании – дело не простое. Собственник должен учесть множество факторов. Сомнительно, что личностные качества руководителя при этом окажутся решающими, хотя и это обстоятельство является важным. Здесь нужен коллектив профессионалов - единомышленников, обладающий достаточным опытом в сфере сервисных услуг.
В перечень услуг, предоставляемых компанией в рамках комплексного управления объектами недвижимости, как правило, входит:
1. Техническое управление недвижимостью:
· разработка и реализация бюджета эксплуатации объекта коммерческой недвижимости
· организация работы сервисных служб
· контроль использования площадей по назначению
· обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала
· организация парковки, процесса функционирования транспортных сообщений
· создание имиджа объекта недвижимости (внешний вид здания, благоустройство территории)
· оказание дополнительных и сопутствующих услуг
2. Бухгалтерское сопровождение:
· организация сбора платежей и расчетов с коммунальными службами и субподрядными организациями
· контроль расходования денежных средств и расходных материалов в рамках согласованного бюджета
· бухгалтерское сопровождение договорных отношений, ежемесячное выставление счетов и актов выполненных работ
· осуществление расчетов и перевыставление платежей за электроэнергию и коммунальные платежи
3. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:
· работа с арендаторами (заключение договоров, отслеживание выполнений обязательств по договорам, контроль своевременности выплат арендных и коммунальных платежей)
· работа по претензиям и неплатежам
· заключение и пролонгация договоров с коммунальными службами, субподрядными организациями
Доверительное управление недвижимостью в развитых странах довольно популярный вид бизнес-услуги. В условиях нестабильной экономики доверительное управление объектами недвижимости становится особенно актуальным. Естественно, стратегия использования объекта недвижимости, как правило, остается прерогативой собственника. Мотивация взаимодействия собственника недвижимости и управляющей копании очевидна. Речь не идет об обычном управлении с использованием стандартных наработанных методов. На данном этапе они ввиду их низкой эффективности попросту неприемлемы. А содержать в штате одновременно менеджеров и риэлторов, маркетологов и экономистов, управленцев и специалистов в сфере услуг может позволить себе далеко не каждая компания. Именно в этой связи на рынке услуг появились управляющие компании, берущие на себя бремя забот по управлению недвижимостью. Взаимовыгодное доверительное управление недвижимостью стало возможно лишь с применением новейших управленческих технологий.
Важными участниками в процессе управления недвижимостью являются собственник имущества, государственные и муниципальные органы управления (осуществляют различного рода согласования и экспертизы инвестиционно-строительного проекта), инвесторы. Нередко в качестве инвестора может выступать сама управляющая организация, поскольку рентабельность данного вида деятельности, по некоторым оценкам, составляет 20-25%.
В управлении объектами недвижимости, наряду с доверительным управлением, следует рассматривать возможность совместной деятельности муниципальных образований с частными компаниями на принципах девелопмента и концессий. В зарубежной практике наряду с компаниями по доверительному управлению недвижимостью функционирует новый тип компаний, именуемый девелоперскими. В отличие от традиционных управляющих компаний они выполняют комплекс необходимых функций по созданию, развитию и управлению объектами недвижимости на протяжении некоторых этапов жизненного цикла, включая пред инвестиционные исследования, в т. ч. ликвидацию объектов или их модернизацию. Такая компания по инвестированию, строительству и управлению объектами недвижимости берёт на себя значительную часть рисков, включая инновационные, на всех фазах жизненного цикла проекта.