Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ, связанных с обеспечением нормального функционирования объектов недвижимости. В понятие «техническая эксплуатация» включается «управление жилищным фондом: организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями».
Деятельность по технической эксплуатации объектов недвижимости может быть представлена следующим образом (таблица).
Таблица. Техническая эксплуатация объектов недвижимости
| техническая эксплуатация | |||||
| техническое обслуживание и ремонт | взаимоотношения с поставщиками ресурсов и специализированными организациями | санитарное обслуживание | |||
| технический мониторинг и надзор | текущий ремонт | капитальный ремонт | реконструкция | ||
Техническое обслуживание объектов недвижимости включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания и сооружения в целом.
Мониторинг и надзор. Плановые осмотры зданий следует проводить:
-общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
-частичные – осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Текущий ремонт производится для предупреждения преждевременного износа строительных конструкций зданий, сооружений и их инженерных систем. Текущий ремонт здания заключается в планово – предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке зданий, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих при эксплуатации объектов недвижимости.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные; смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых наибольший. Для здания это каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и каркасов стен, для сооружений это трубы наружных сетей, днища и стены резервуаров, отстойников, фильтров, ограждающие конструкции подземных каналов, земляное полотно автомобильных и железных дорог, опоры воздушных сетей и др. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом управляющая компания должна предложить экономически целесообразную модернизацию здания или объекта: улучшение планировки, увеличение числа и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования. Благоустройство окружающей территории.
Взаимоотношения с поставщиками ресурсов и иными подрядными специализированными организациями включает заключение договоров на поставку ресурсов (тепло-, энерго-, водоснабжение), оказание специализированных услуг (ремонтных, по обслуживанию оборудования, вывозу мусора и пр.).
Реконструкция зданий - проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения, строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций. Реконструкция зданий – это сложный и трудоемкий процесс. Особенно, если речь идет о памятнике архитектуры или исторической застройке. В этом случае возраст строения может составлять несколько веков, и задача, поставленная перед проектировщиком, усложняется в десятки раз. Ведь ему необходимо не только улучшить эксплуатационные характеристики здания, создать условия для его эффективного использования, но и восстановить его прежний облик, сохранить дух эпохи. Вместе с тем, реконструкция зданий и сооружений это не только комплекс строительно-ремонтных работ, но и длительный процесс подготовки и согласования проекта реконструкции. В первую очередь речь, конечно же, идет о проекте реконструкции, который включает в себя разработку эскизных, рабочих проектов здания, а также сопутствующих документов.
Что предусматривает проект реконструкции здания:
1. Полная или частичная реорганизация объекта с изменением габаритных размеров и технических характеристик.
2. Проведение дополнительных строительных работ (надстройка и пристройка).
3. Реконструкция либо полная замена всех инженерных коммуникаций.
4. Усиление несущих конструкций.
5. Переоборудование чердачных помещений.
Санитарное содержание объектов недвижимости включает уборку зданий и сооружений и уход за ними, вывоз мусора, уборку прилегающей территории, работы по ее озеленению, прочие работы (обработка помещений от вредных насекомых и грызунов, ландшафтная архитектура).
Управление эксплуатацией
Анализ состава основных работ по технической эксплуатации недвижимости позволяет выявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации:
- к первому уровню эксплуатации следует отнести работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное пребывание на объекте. Этот уровень определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.
- ко второму уровню (базовому) эксплуатации относятся работы, выполняемые в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-й объем, соответствующее качество и необходимая периодичность работ.
- третий уровень эксплуатации предполагает не только выполнение всех работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно – техническими документами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте.
Техническая эксплуатация объектов недвижимости, как правило, осуществляется на основании заключенного договора со специализированными эксплуатационными компаниями. Договоры на эксплуатацию здания могут заключаться на весь комплекс работ (услуг) с одной эксплуатационной компанией или несколькими, с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Кроме того, управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию (как правило, это относится к работам по техническому обслуживанию) объектов недвижимости самостоятельно, силами своего штатного персонала. Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно – технического оборудования, в штате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых зависит от размеров, специфики объекта, состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем и элементов. При наличии в управлении мелких, преимущественно встроенно – пристроенных, объектов недвижимости, в которых организация ремонтных и хозяйственных подразделений или групп нецелесообразна, текущие ремонты строительных конструкций, санитарно – технического оборудования, систем энергоснабжения и другие работы по уходу за зданиями и сооружениями могут выполняться централизованно, силами ремонтных служб технической дирекции и других привлекаемых для этого подразделений управляющей компании. Высокая стоимость объектов недвижимости и оборудования требует повышения роли гарантий в том, что здания, системы и оборудование будут эксплуатироваться и подвергаться ремонту на постоянной и долгосрочной основе. Эффективность и надежная программа эксплуатации и ремонта – единственный способ обеспечения эффективного функционирования объекта при управлении.
Организация эксплуатации объекта управляющим должна быть нацелена на решение и выполнение следующих задач и функций:
– моментальное реагирование на все проблемы безопасности, охраны окружающей среды и установленные дефекты;
– ежедневный уход и уборка помещения для содержания его в подобающих условиях;
– своевременное реагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении, в случае необходимости – осуществление ремонта;
– разработка и внедрение графика постоянного ухода за помещением для предотвращения преждевременных разрушений объекта, его систем и компонентов;
– выполнение основных ремонтных работ при минимальной стоимости;
– идентификация основного проекта и проектов по внедрению усовершенствований для снижения и доведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническое обслуживание и текущий ремонт;
– оказание коммунальных услуг наиболее экономически целесообразным способом, с необходимой безопасностью и надежностью;
– представление понятных и полных обоснований и необходимости ремонта и других работ по эксплуатации;
– точная оценка стоимости для определения и принятия наиболее экономических мер для решения эксплуатационных проблем;
– выбор материалов и запчастей для текущих ремонтов;
– тщательное отслеживание стоимости всех эксплуатационных затрат;
– представление графика всех плановых работ заранее, определение и размещение всех требований на рабочую силу для исключения неожиданности появления внеплановых работ по эксплуатации;
– контроль за исполнением всех эксплуатационных работ;
– сохранение данных о выполнявшихся ранее работах.
Целесообразно привести типичные, широко распространенные цели эксплуатации объектов недвижимости и коммерческого назначения:
– для гостиниц – обеспечение высокого уровня комфорта для проживающих;
– для офисов – обеспечение адекватных рабочих условий для служащих;
– для складов – обеспечение минимального приемлемого уровня работ, необходимых для поддержания целостности складских помещений.
Эксплуатация некоммерческих объектов должна выполняться с учетом специфики их использования, например:
– для школ обеспечение безопасной, чистой, здоровой среды позволяет ученикам успешно овладевать образовательными программами;
– для больниц и клиник обеспечение надежной безопасности и чистой среды способствует лечению больных.
Как функция сервисного обслуживания, управление эксплуатацией должно учитывать мнение учредителя управления и пользователей. Являясь также административной и организационной функцией, управление эксплуатацией всегда будет стремиться к снижению затрат. При организации управления эксплуатацией могут оказаться существенными следующие показатели:
– затраты на эксплуатацию, включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированные системы проектирования и управления эксплуатацией), на введение новшеств (например, компьютерного помещения), мебель и прю;
– ущерб, наносимый несвоевременным выполнением работ по эксплуатации, включая потери рабочего времени;
– удовлетворенность штата служащих и управленческого аппарата условиями работы;
– время реагирования (например, число часов, дней, недель) управления эксплуатацией на возникшие проблемы;
– эффективность использования помещений, отношение используемых помещений ко всей площади здания.
Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации - это формирование технического паспорта объекта недвижимости. Причем в обычном понимании технический паспорт как документ, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним правовых действий, лишь малая часть того, что понимается под техническим паспортом в эксплуатации. Технический паспорт в эксплуатации недвижимости - это документ динамичный, он заполняется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состоит из двух блоков: стационарного и динамичного. Стационарный блок – это общая техническая информация, техническая документация и информация об ограничении функционирования объекта. Динамичный блок – это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведения о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации и изменения к документации из первого блока.
Техническая документация:
1. Архитектурно - планировочное задание (АПЗ)
2. Проект (ПП и РП) с согласованиями.
3. Проектно - сметная документация.
4. Акты приемки объекта от строителей.
5. План земельного участка (землеотвод).
6. Генеральный план.
7. Экспликация инженерных коммуникаций.
8. Съемка ГРИИ.
9. Геодезическая съемка.
10. Технические паспорта на здания, выдаваемые БТИ.
11. Технические паспорта на оборудование (котлы, лифты, щитовые, водомеры, теплоцентры).
12. Договоры с коммунальными и другими службами.
13. Поэтажные планы.
14. Схемы внутренних сетей: - водоснабжение; - канализация;- центральное отопление; - газоснабжение; - электропроводка;- водомерный узел;- элеваторный узел;- распределительный щиток;- сигнализация;- телефонная связь.
Производственный процесс: типовые нормативные документы эксплуатации.
1. Положение о службе эксплуатации.
Это концептуальный документ, целью которого является описание корпоративной точки зрения на технологию и результат деятельности службы. Он включает в себя следующие пункты:
- описание структуры, целей, задач и функций эксплуатации;
- описание стандартов эксплуатации;
- форма взаимодействия сотрудников службы эксплуатации;
- форма взаимодействия службы эксплуатации с контрагентами;
- стратегия оценки качества;
- описание результата деятельности.
2. Положение о стандарте и структуре эксплуатации.
Это технический описательный документ, цель которого детализированное структурирование процесса эксплуатации. Он включает в себя следующие пункты:
1) мониторинг технического состояния объекта недвижимости: контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций, посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами;
2) техническое обслуживание:
- ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы его инженерных систем;
- планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность;- текущий ремонт: восстановление исправности (уменьшение физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два или пять и более лет;
3) нормативные мероприятия: выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации;
4) клининг: обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия;
5) технический консалтинг: представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами;
6) обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием;
7) планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.
3. Положение о планировании мероприятий по эксплуатации, бюджетировании затрат, отчетности и анализе эффективности. Это документ, целью которого является прогнозирование деятельности по эксплуатации недвижимости. Он включает в себя следующие пункты:
- описание структуры, целей, задач и функций эксплуатации;
- статьи планирования и статьи затрат;
- формат планов, бюджета и отчетов;
- периодичность планирования, бюджетирования и отчетности;
- технологии планирования;
- показатели эффективности.
4. Положение о стандартах чистоты. Включает в себя следующие пункты:
- глоссарий терминов клининга;
- описание методов и технологий клининга: ухода и обслуживания отделки и интерьера – сохранение физических и эстетических свойств материалов;
- описание методов обеспечения проектного срока службы отделочных материалов;
- перечень нормативных и регламентных санитарно-гигиенических мероприятий по дезинсекции, дератизации и дезинфекции;
- описание инструментария клининга: ежедневной и генеральной уборки, обслуживания прилегающей территории, сбора и вывоза мусора;
- регламентирование нормы расходования;
- принципы оценки качества работ по клинингу.
5. Положение о качестве.
Это концептуальный документ, декларирующий понятие качества в отношении технологических процессов и готовой продукции. Он включает в себя:
1) Технологии и методы ухода и обслуживания элементов и поверхностей отделки и интерьера с целью сохранения физических и эстетических свойств материалов и обеспечения их проектного срока службы.
2) Требования к поверхностям, элементам интерьера и сантехническому оборудованию.
3) Перечень нормативных и регламентных санитарно-гигиенических мероприятий по дезинсекции, дератизации и дезинфекции.
4) Описание инструментария клининга, куда входит описание ежедневной комплексной уборки (интенсивной и поддерживающей), генеральной уборки, обслуживания прилегающей территории, сбора и вывоза мусора.
5) Перечень моющих, чистящих и защитных расходных материалов.
6) Принципы оценки качества работ
Профессиональная уборка помещений включает в себя целый комплекс услуг:
уборка помещений (в том числе уборка офисов и уборка квартир),
генеральная уборка (в том числе после ремонта и строительства),
мойка окон и витрин (в том числе промышленный альпинизм);
ежедневная уборка помещений на контрактной основе.
По периодичности оказания услуг их можно разделить на два типа: услуги на контрактной основе, разовые услуги. На контрактной основе производится уборка офисных, торговых и производственных площадей, а также подземных гаражей.
Особенности техническое обслуживание жилых домов
2.2.1. Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда.
2.2.2. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
2.2.3. Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
2.2.4. Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
2.2.5. Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству.
2.2.6. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.
Аварийные заявки устраняются в сроки. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.
Организация и планирование текущего ремонта
2.3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.
2.3.2. Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы.
2.3.3. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
2.3.4. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
2.3.5. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.
2.3.6. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
2.3.7. Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
Организация и планирование капитального ремонта
2.4.1. Планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документами и законодательством.
2.4.2. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
2.4.3. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
2.4.4. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
2.4.5. Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с действующими документами.