Земельно-имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, объединённых одной общей территорией.
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества. Он включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нём здание. А также иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.
Общее имущество в кондоминиуме - находящееся в общей долевой собственности домовладельцев или инвесторов (застройщиков) и обслуживающее более одного лица, не являющегося частным. Неделимое имущество, том числе:
- земельный участок в установленных границах с пешеходными и транспортными дорогами, элементами озеленения и благоустройства;
- помещений для коммерческих и некоммерческих целей;
- межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты;
- коридоры, чердачные помещения, крыши, технические этажи, подвалы, ограждающие несущие и несущие конструкции;
- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- иные объекты, предназначенные для строительства, обслуживания, эксплуатации кондоминиума или служащие для его использования;
- а также - необходимая для строительства или эксплуатации кондоминиума документация.
Частное имущество в кондоминиуме -находящееся в частной, государственной, муниципальной, и иной формах собственности домовладельцев помещения и иные объекты недвижимости, предназначенные для жилых, нежилых и иных целей, входящих в состав кондоминиума.
Домовладение - не являющийся кондоминиумом земельно-имущественный комплекс, предназначенный для жилых и иных целей.
Помещение -единица комплекса недвижимого имущества. Часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Единица в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так же Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Этаж подвальный -этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки более чем на 1/2 высоты помещения, свободный от инженерных коммуникаций, кроме нагревательных приборов и сетей. Основание - технический паспорт.
Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и коммуникаций; может размещаться в нижней части (техническое подполье), верхний (технический чердак) или в средней части здания.
Коллективная собственность - принадлежность имущества одновременно нескольким независимым субъектам права (отличать от собственности юридического лица) с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
Земельный участок в установленных границах -участок земли, имеющий в соответствии с действующим законодательством или установленные городской администрацией целевое назначение, свойства, обременения, сервитута, размеры, а также границы по отношению к окружающим его другим смежным земельным участкам и объектам, расположенным на них.
Техническое обслуживание - выполнение работ по эксплуатации, текущему ремонту, санитарному обслуживанию строения, оборудования, территории.
Коммунальные услуги -водоснабжение и водоотведение, подача электрической и тепловой энергии (отопление, горячее водоснабжение), газа, вывоз бытовых отходов.
Прочие услуги - радио, телефон, телевизионная антенна, услуги консьержек и садовников, установка и эксплуатация домофонов, охранной сигнализации и т.п.
Земельные платежи - плата за землю в форме земельного налога или арендной платы в зависимости от права пользования земельным участком.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ ) - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в кондоминиуме на объектах существующей застройки, в целях совместного управления кондоминиумом, обеспечения его обслуживания и эксплуатации.
Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество.
Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объёме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.
Общее имущество -части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе (находятся в общей долевой собственности собственников помещений - домовладельцев).
Правление - орган, управляющий каким-либо учреждением, организацией. Правление товарищества - его исполнительный основной орган, избираемый на срок не более двух лет из членов товарищества и подотчётный общему собранию. Действует от имени и в интересах товарищества.
Управляющий - в товариществе собственников жилья наёмное лицо, управляющее кондоминиумом, выполняющее от имени товарищества функции заказчика для обслуживания и эффективного функционирования кондоминиума. Пользуется для исполнения своих обязанностей лицензией на управление кондоминиумом. Управляющий должен обладать лицензией на право управления кондоминиумом.
Учёт на балансе - ведение бухгалтерской документации о наличии основных фондов, переданных в управление и полное хозяйственное ведение.
Управление коллективной собственностью, общей совместной и общей долевой собственностью - управление и распоряжение имуществом по соглашению всех собственников (ст. 3 п. 2 Закона РФ «О собственности РФ»). Границы прав по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности, определяются в конкретном соглашении между собственниками и зависят от того, какой объём прав и обязанностей собственники согласны передать третьему лицу. В случае управления домом товарищества собственников помещений, объём прав по управлению определяется в Учредительном договоре товарищества. В кондоминиумах в коллективной (обшей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.
Право хозяйственного ведения - государственное или унитарное муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским Кодексом (статья 294 ГК).
Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении - собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителя предприятия - директора, осуществляет контроль над использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Право оперативного управления - казенное предприятие, а также учреждение в отношении закреплённого за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения или права оперативного управления имуществом, - в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решениями собственника (статья 299).
Доверительное управление имуществом - передача одной стороны - учредителем управления - другой - доверительному управляющему - на определённый срок имущества в доверительное управление (траст), которое осуществляется в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя.
Таблица показатели бюджета (доходов, расходов) на рынке недвижимости
| Наименование | Обозначение | Символ | Примечание |
| Потенциальный валовой доход = Potential Gross Income | ПВД = PGI | Ipg | Контрактная арендная плата Iрс |
| Платежи за перерасход ресурсов Iph | |||
| Рыночная арендная плата Ipm | |||
| Прочие доходы Iра | |||
| Потери дохода = Vacancy & Collection Loss | ПД = V&L | IpgKvl | Потери от недозагрузки IpgKv |
| Потери от неплатежей IpgKl | |||
| Эффективный валовой доход = Effective Gross Income | ЭВД = EGI | Ieg | Ieg=У Ipgi(1-Kvi)(1-Kli) |
| Операционные расходы = Operation Expences | ОР = ОЕ | Еo | Постоянные Еc. |
| Переменные Еv | |||
| Чистый операционный доход = Net Operating Income | ЧОД = NOI | Io | Io = Ieg - Е0 |
| Выплаты по обслуживанию долга = Mortgage Debt Service | ОД = DS | Im | Im= Vm Rm |
| Чистый валовой доход = Pre-Tax Cash Flow | ЧВД = PTCF | Ie | Ie= Io - Im= Ve Re |
| Налог на прибыль = Tax | Нал = Tax | Tpr | Tpr = KT(Ie-Am) |
| Чистый доход = After-Tax Cash Flow | ЧД = ATCF | Iat | Iat = Ie(1- KT)+ KT Am |
| Доход от продажи объекта = Reversion | ДПО = Rev | Vn | За вычетом расходов на сделку |
ТРЕБОВАНИЯ
К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
I. Общие требования к определению площадей
1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
2. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - метрах с округлением до 0,01 метра.
3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.
II. Определение площади здания, помещения
4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).
Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.
Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.
В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.
В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.
5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.
III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома
6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.
При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:
- площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;
- площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;
- площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.
При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:
1,5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра - при 45 градусах;
0,5 метра - при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
