Основные виды стоимости недвижимости можно разделить на две группы: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:
– Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
1)одна из сторон сделки не обязан отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было.
– Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продажи.
– Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости обеспечивающая ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещения денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога.
– Страховая стоимость – это денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости рассчитанная в соответствии с методиками используемыми в сфере государства и частного строительства.
– Арендная стоимость – определяется с двух сторон при сдаче в аренду. – Утилизационная стоимость – это стоимость объектов недвижимости рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже. В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:
– Инвестиционная стоимость – это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.
– Балансовая стоимость – полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет с момента их постановки на учет в бухгалтерском балансе.
– Налогооблагаемая стоимость – стоимость определенная на основе нормативных документов относящихся к налогообложению недвижимости. Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории:
1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)
2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)
3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)
4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).
1. Основные этапы процесса оценки недвижимости
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1й этап. Постановка задания на оценку.
1.1. Цель оценки.
1.2. Вид определяемой стоимости.
1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.
1.4. Дата проведения оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
2.1. График работ по оценке.
2.2. Источники информации.
2.3. Выбор методов оценки.
2.4. Затраты на проведение оценки.
2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.
2.6. Составление договора на оценку.
3й этап. Сбор и анализ информации.
3.1.Осмотр объекта и прилегающей территории.
3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.
3.3. Физические характеристики и местоположение.
3.4. Экономическая информация.
3.5. Проверка достоверности собранной информации.
3.6. Анализ и обработка информации.
4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.
4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.
5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.
5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.
5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.
5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.
6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.
6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.
6.3.Выведение итоговой величины стоимости.
7й этап. Составление отчета об оценке.
Постановка задания на оценку.
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:
– идентификацию объекта недвижимости;
– идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
– назначение (сфера применения) результатов оценки;
– выбор и определение вида стоимости;
– уточнение даты проведения оценки;
– описание объема оценки;
– уточнение иных ограничений.
Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости. Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством. Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений. Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией. Сфера применения или назначение результатов оценки – это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости. Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:
– цены купли-продажи;
– суммы залога при кредитовании;
– базы налогообложения;
– условий арендного договора;
– стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;
– базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;
– базы договора страхования. Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов.
2 ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ