Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:
1. оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;
2. земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Для земельных участков установлена также и специальная регистрация - в органах Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
3. земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае, когда земельный участок признается неделимым, сособственнику не может быть выделена часть участка в натуре, а выдается денежная компенсация. Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается в законодательстве, принимает суд.
Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является “единым целом”. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;
4. следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании.
Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве.
Однако для земли характерны и те признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, прежде всего, те из них, которые определяют землю как объект земельного права как таковой. Данные признаки выявляют важное государственное, экономическое и экологическое значение земли. Поскольку каждый земельный участок неотделим от всего земельного пространства, то на него распространяется определенная часть общественных и государственных интересов, которые существуют в отношении земли как таковой. Это не может не влиять на регулирование земельных отношений всеми правовыми отраслями.
Здесь хотелось бы подчеркнуть именно экологические значения земли. Земля как часть природы и основа развития всего живого на планете объективно не может иметь число потребительское значения, как это можно сказать о здании или автомобиле. Поэтому в правовое регулирование земельных отношений включены нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли как объекта природы. Эти нормы опираются на положения Конституции РФ, которая утвердила, что каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42). Этой норме соответствует положение Конституции о том, что каждый обязан охранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).
В этом смысле специфика земли как объекта выразилась в определенном перечне ограничений в использовании земельного участка, в регулировании вопросов приобретения и прекращения права собственности.
Содержание права собственности на землю
В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение - это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права - права собственности.
Основной смысл каждого из этих правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для имущества земельного. Земельное законодательство ввело нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях. Поэтому вслед за определением правомочия далее разговор пойдет о том, как они могут быть реализованы именно собственниками земли.
Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто “иметь” его в наличии.
Кроме того, собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный участок после истечения срока аренды.
С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование.
Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства.
И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством.
Существует и еще одно условие при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Дело в том, что собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права. Например, на основании Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” есть возможность изменить целевое назначение сельскохозяйственных угодий при продаже земельного участка. Но это может быть только по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - республики, области, края.
Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. После известного, закрепленного прежней редакцией Конституции десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящиеся в собственности граждан, и принятие новой редакции Конституции, Указом Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” собственники земли получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями. Кроме того, собственники земельных участков могут образовать совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев. Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной собственностью регулируется теперь и частями первой и второй ГК РФ. С принятием нового Земельного кодекса вступит в действие и гл. 17 части первой ГК РФ, которая будет регулировать основные вопросы земельных отношений, в том числе и распоряжение земельными участками.