Решение насущных социальных и экономических задач непосредственно связано с построением оптимальной системы управления земельными ресурсами. Основные усилия при этом должны быть сосредоточены на разработке мер, позволяющих увязать земельную политику государства и городских властей с комплексом мероприятий, направленных на рост благосостояния населения. Это, в свою очередь, возможно только при четко отлаженной работе механизма взимания земельных платежей.
Создание цивилизованного рынка земельных ресурсов предполагает учет проверенных мировой практикой методов. Но при некой общей направленности сдвигов в сфере земельных отношений, связанной с усилением роли рыночных факторов, значение национально-государственной специфики остается весьма существенным. Явные различия земельного строя легко обнаруживаются при сравнении развитых и развивающихся стран. Велика разница в системе земельных отношений даже между экономически развитыми странами, несмотря на рыночную основу их организации.
Мы предлагаем лишь общий обзор государственной политики некоторых стран, а также России в отношении земель городов.
Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа проводимой в крупных городах имущественно-земельной политики.
Первый тип — это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанной на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такая политика реализуется в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Великобритании, Индии и других государствах, в которых главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты. На них как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит главная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах.
Второй тип — это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель и использующая менее жесткие инструменты регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении в недвижимость инвестиций, в том числе иностранных, что положительно влияет на экономику города.
Третий тип управления можно назвать смешанным, то есть комбинирующим элементы первых двух типов. Такую политику проводят в США, Германии, Италии.
В Финляндии в целях рационального ведения городского хозяйства большая часть недвижимости и земли сосредоточена в собственности муниципальных властей. К примеру, в муниципальной собственности столицы (г. Хельсинки) состоит более половины всей городской территории — улицы, парки, зеленые зоны и иные земельные участки с расположенными на них объектами общественного назначения.
При необходимости городские власти могут осуществлять продажу земельных участков. Передача земельных участков в пользование производится исключительно путем их сдачи в аренду, что гарантирует городскому бюджету постоянный и стабильный источник доходов. Целевое назначение земли определяет сроки аренды: под промышленное строительство и склады — до 30 лет, для коммерческих целей — от 30 до 60 лет, под жилье — до 60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой капитальной (оценочной) стоимости участка. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% их стоимости, то есть примерно 50 дол. США за 1 м2 в центре столицы (в пригороде эта сумма наполовину меньше), для участков производственного и коммерческого назначения — 5% стоимости участка.
Налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% от оценочной стоимости, а размер арендной платы привязывается к индексу стоимости жизни, что обеспечивает рентабельность в условиях инфляции. В договоре аренды муниципалитет четко оговаривает план застройки и ее сроки (обычно от 2 до 8 лет). Арендатор может передать свое право на аренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора; при отказе в продлении договора муниципалитет обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.
Земельные платежи преимущественно выполняют не фискальную, а регулирующую и воспроизводственную функции. Земельный налог также способствует ускорению развития территорий, сдерживая интерес к земельным спекуляциям.
Спецификой налогообложения земельных участков в Финляндии является обязанность государства по уплате налога непосредственно муниципальным образованиям, на территории которых расположены участки, находящиеся в государственной собственности. Поэтому все платежи, связанные с землепользованием, остаются в муниципалитете.
В Канаде собственниками земли являются федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, в распоряжении которых находится 9/10 земельного фонда. Городские земли преимущественно находятся в собственности муниципалитетов, которые в значительной доле формируют местные бюджеты за счет доходов от сдачи участков в аренду, их продажи и взимания налога на недвижимость. В бюджете столицы (г. Оттава) земельные платежи составляют примерно треть всех доходов бюджета. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. Так, средняя цена трехкомнатной квартиры в центре Торонто составляет 350 тыс. дол., арендная плата — 1200 дол.в месяц. Муниципалитеты обладают полной самостоятельностью в вопросах налогообложения недвижимости.
Первый тип имущественно-земельной политики характерен и для Швейцарии. Законодательство здесь накладывает ряд ограничений на приобретение недвижимости. Устанавливаются квоты (количество участков на продажу определяется ежегодно), поэтому лишь 18% городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. В стране силой закона запрещена спекуляция на недвижимости, то есть не разрешается перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет после покупки.
Размеры налога на недвижимость регулируются на кантональном уровне, но для ставки налога предусмотрены две системы ее определения. Первая (система опционального налога) позволяет муниципалитетам, находящимся на территории кантона, самостоятельно устанавливать размер ставки, вплоть до ее предельной величины, обозначенной в законе кантона. Вторая (система фиксированного налога) предусматривает единую ставку налога на территории всего кантона, установленную соответствующим законом. Необлагаемые минимумы стоимости недвижимости для целей налогообложения в стране не предусмотрены.
В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды, максимальный срок которой составляет 99 лет. Тенденция последнего времени — снижение цен на землю в городах и рост в пригородах.
Оценка недвижимости, производимая раз в 10 лет, служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. При этом оценка базируется на определении совокупного годового дохода от земельного участка. В стране установлен только один поимущественный налог, который с 1993 г. имеет статус муниципального. Ставка устанавливается исходя из потребностей города в финансовых ресурсах.
В прошлом в Великобритании срок арендной платы определялся не одним поколением арендаторов. Арендная плата не могла пересматриваться чаще одного раза в три года, и ее величина зависела от уровня инфляции и рентабельности деятельности арендатора, скорректированной со средними показателями в регионе. Таким образом, арендная плата не всегда имела тенденцию к повышению, а в кризисных ситуациях даже понижалась.
Вообще, в западных странах арендатор может прекратить договор аренды, но арендодатель таких прав не имеет. В России, как мы знаем, арендодатель произвольно повышает стоимость аренды, если видит, что арендатор ведет успешную хозяйственную деятельность, и это лишает арендатора возможности эффективно хозяйствовать. Как правило, величина арендной платы в несколько раз превышает взимаемую с такого же участка величину земельного налога. Тем не менее, в качестве однократных затрат арендная плата все равно ниже стоимости выкупа земельного участка, поэтому большинство предприятий, осознавая все преимущества права собственности на землю, не спешат ставить ее на баланс.
В странах, где реализуется второй тип имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается купле-продаже недвижимости. При этом рыночный механизм сочетается с жесткими ограничениями и условиями со стороны органов власти, ориентированными на соблюдение интересов муниципалитетов. Приобретая земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями законодательства обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру (жилые дома, детские сады, школы, парки, супермаркеты и т.п.), если участки приобретаются для строительства предприятий. Кроме того, соответствующие отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости возможна только на открытых аукционах, контролируемых членами муниципалитета.