В КОМИТЕТ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ
И АРХИТЕКТУРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
От Джеломановой Натальи Владимировны
(доверенного лица Петроканской Е.Б.,
Проживающей: п.Комарово,
Я Дачная ул., д.12/7)
Доверенность 78 А Б 1530247 от 17.11.2016
Тел. +7(905) 221-34-45
По Проекту внесения изменений
В Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга,
Закон Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7,
разработанному на основании Постановления от 08.11.2016 № 960
(ПРЕДЛОЖЕНИЯ)
В связи с оказанием мною юридической помощи по земельным вопросам указанному доверителю, проживающему в п.Комарово, другим гражданам и организациям, земельные участки которых расположены в Курортном районе, имею следующие замечания по Проекту.
Поскольку разработка и принятие Проекта вызваны необходимостью приведения ПЗЗ Санкт-Петербурга в соответствие с общими принципами правового регулирования и федеральным законодательством, следует отметить:
Предлагаемой и прежними редакциями ПЗЗ, Закона Санкт-Петербурга №820-7 установлены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия (ОЗ, ЗРЗ). Для зоны регулируемой застройки ЗРЗ(38)21 поселка Комарово (п.22.8.5.6 проекта изменений в Закон №820-7) обсуждаемый Проект предлагает
- 22.8.5.6.1. Минимальная площадь земельного участка, предоставляемого для строительства, - 0,12 га.
- 22.8.5.6.2. Максимальный процент застройки в границах земельного участка - 15%.
- 22.8.5.6.3. Максимальная площадь застройки: жилой - 150 кв.м; нежилой - 700 кв.м.
В прежней редакции Закона № 820-7 в соответствующем пункте было прописано - «планировочные ограничения (для жилой застройки): площадь участка, выделяемого под строительство, - не менее 0,12 га).
Данные нормы приведены мною в качестве примера, тогда как я хочу поставить более общий вопрос о внесении дополнений (уточнений) в общую часть Закона № 820-7 и, соответственно, в общую часть ПЗЗ.
Суть проблемы. При согласовании выдела/раздела земельных участков ИЖС, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности и расположенных в жилых зонах и зонах охраны объектов культурного наследия, существует правовая неопределенность. Органы исполнительной власти города, должностные лица, кадастровые инженеры, ссылаясь на органы власти, отказывают в оформлении раздела/выдела участков, в случае если образуемые при этом земельные участки не соответствуют предельным параметрам (минимальным размерам), установленным законодательством Санкт-Петербурга для жилых зон и зон охраны. При этом отказ мотивируется нормами Закона № 820-7 и нормами ПЗЗ. Такая позиция, к сожалению, поддерживается и судебными органами Санкт-Петербурга.
Однако, как я полагаю, региональный законодатель при принятии ранее действовавшего Закона о ПЗЗ, прежних редакций Закона № 820-7 не подразумевал, что нормы, касающиеся режимов использования земель и градостроительных регламентов, должны применяться и к ранее сформированным, находящимся в частной собственности и застроенным земельным участкам. По правовому смыслу норм ПЗЗ и Закона № 820-7 они применяются в градостроительной деятельности для вновь выделяемых земельных участков, предоставляемых под строительство из государственных и муниципальных земель, а не для земельных участков ИЖС/дачных/садовых, находящихся в частной собственности и застроенных.
Так, согласно п.1.1 Приложения 2 к Закону № 820-7 режимами использования земель в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, устанавливаются требования по использованию земель при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, к которым не относится строительство индивидуальных жилых домов самими владельцами земельных участков. Также - строительство, реконструкция зданий, строений и сооружений по п.18.2.3 могут осуществляться после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия за исключением (как указано в Законе № 820-7) случаев строительства, реконструкции индивидуальных жилых домов. Это подтверждает, что строительство, реконструкция индивидуальных жилых домов в некоторой степени исключены из сферы действия норм Закона.
Рассмотрим отказ в выделе/разделе земельного участка в таком аспекте: в силу каких-либо обстоятельств, например, наследования или купли-продажи долей земельного участка, содольщиками оказываются граждане, не состоящие не только в близком, но и каком-либо родстве. В таком случае становится абсурдным применение не только нормы о минимальном размере земельного участка под каждым индивидуальным домом (12 соток), но и норма максимального процента застройки (15%), поскольку разные семьи нельзя обязать проживать в одном жилом доме, они вправе возвести равноценные индивидуальные дома в соответствии с разрешенными для этого полноценными параметрами. Норма 15% застройки, разумеется, установлена для строительства одной семьей одного жилого дома на предоставляемом (выделяемом) участке. То же касается и нормы «150 кв.м максимальной площади жилой застройки».
Также отказ в разделе/выделе застроенного участка означает невозможность что-либо осуществить на земельном участке, если он общий и требуется согласие второго собственника, особенно в случаях, когда между содольщиками складываются конфликтные взаимоотношения. Но проблема даже не в отношениях между ними, а в парадоксальной ситуации, когда содольщики (а в перспективе, их наследники) обречены бессрочно зависеть в своих интересах друг от друга.
Это одно из косвенных доказательств неправомерности такой позиции органов власти. Абсурд очевиден - наблюдаются ситуации, когда один содольщик подает заявку на подключение своего дома к электроснабжению, а другой содольщик земельного участка (собственник другого жилого дома) отказывается дать ему на это согласие.
Другой парадоксальный пример, когда отказ в разделе/выделе застроенных участков в зоне охраны объектов культурного наследия мотивируется архитектурными ограничениями в части ограждений (заборов), но при этом признается право содольщиков определить порядок пользования участком, чтобы возвести разделительное ограждение. Установленный порядок пользования и разделяющий их забор не освобождают содольщиков от соглашений между ними по использованию участка в дальнейшем и от зависимости друг от друга. Иными словами, возвести забор на неразделенном участке можно, а разделить участок, чтобы возвести такой забор – нельзя.
Надо отметить, что толкование данных норм федеральными органами власти и их позиция по данному вопросу, которую они неоднократно разъясняли, совпадают с моими замечаниями. Можно сослаться на Письмо Росреестра от 29.11.2012 №14-9879-ГЕ «Об анализе судебной практики»:
нормы предоставления земельных участков, установленные статьей 33 Земельного кодекса РФ, применяются необоснованно в отношении образуемого земельного участка, поскольку они регулируют иные правоотношения - по предоставлению земельных участков, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, гражданам в собственность бесплатно из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
учитывая, что земельный участок уже находится в собственности и приобретен на основании гражданско-правовой сделки, статья 33 Земельного кодекса РФ в данном случае при определении предельных размеров земельных участков применению не подлежит;
а также - на Письмо Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 26.06.2008 г. № 13399-1 «О применении требований к предельным размерам земельных участков»:
Установленные во исполнение пункта 1 статьи 33 Кодекса требования к предельным размерам предоставляемых участков не применяются при разделе земельных участков, находящихся в частной собственности, а также для земельных участков, предоставленных до вступления в силу нормативных актов, устанавливающих указанные требования.
Ссылка на статью 33 Земельного кодекса РФ в настоящее время неактуальна, так как статья утратила силу, но это не может означать умаления законных прав частных собственников.
Таким образом, позиция регионального правоприменителя не только не совпадает с позицией федеральных органов власти, но также противоречит общим принципам правового регулирования, согласно которым любые строительные нормы и правила применяются при планировании и застройке земельного участка, реконструкции объектов капитального строительства (но не при разделе застроенного участка или выделе участка, на котором расположен второй индивидуальный жилой дом).
Во избежание неправомерных действий правоприменителя, которые наблюдаются в последние годы, прошу внести дополнения в соответствующую часть Закона № 820-7 и ПЗЗ Санкт-Петербурга, чтобы уточнить сферу применения установленных ими норм, а именно - исключить случаи выдела/раздела застроенных земельных участков, находящихся в общей долевой собственности граждан, из сферы действия норм Закона № 820-7, продублированных в ПЗЗ Санкт-Петербурга.
07 апреля 2017 г. Джеломанова Н.В.
юрист ДПК «ДСК Дюны»