Статьей 36 Жилищного кодекса РФ определено, что общедомовым имуществом являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно: 1. Межквартирные лестничные площадки; 2. Лестницы; 3. Лифты, лифтовые и иные шахты; 4. Коридоры; 5. Технические этажи; 6. Чердаки; 7. Подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 8. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; 9. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 10. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным квартирам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 11. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (полный перечень п.п. 2-9 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491).
Содержать имущество должен собственник (ст. 210 Гражданского кодекса РФ).
Собственником домов на территории военного городка «Еланский» является Министерство обороны РФ, в связи с чем в функции управляющей компании (ООО «ГУЖФ») не входит обязанность проведения капитального ремонта, при этом она должна осуществлять содержание и текущий ремонт жилых домов.
Основные нормы и правила по содержанию жилых домов указаны в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Текущий ремонт подъездов, кровли и т.д. должен проводится не реже чем один раз в 5 лет либо 3 года, в зависимости от здания и износа (п. 3.2.9 Постановления Госстроя №170). Капитальный ремонт должен проводиться как правило не реже одного раза в 15-20 лет. Полный перечень работ и сроки их проведения указаны в приложении №2 и №3 Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».
Управляющая компания должна: проводить техническое обслуживание здания в той степени, которое обеспечивает нормальное функционирование здания в течение всего периода эксплуатации, т.е. без нарушений; планировать ремонтно-строительные работы, но при возникновении необходимости проводить их ранее намеченного срока (п. 2.2 ВСН 58-88 (р).
Неисправности должны устраняться в сроки указанные в приложении №6 ВСН 58-88 (р) (например: протечка кровли 1 сутки, протечки стыков панелей – 7 суток, замена разбитых окон – 1 сутки и т.д.).
Сроки проведения капитального ремонта определяется на основе оценки технического состояния. Рекомендуемые сроки определены в приложении №2 и №3 ВСН 58-88 (р). (например: покрытие мастикой панельных швов – 1 раз в 8 лет, замена полов балконов с гидроизоляцией – каждые 20 лет, окраска лестничных клеток – каждые 3 года, замена рулонной кровли – каждые 10 лет, окраска фасада – каждые 6 лет и т.д.)
Т.е. в законе определены минимальные сроки сколько элементы дома должны функционировать. Без наличия подтверждающих документов о необходимости проведения капитального или текущего ремонта управляющая компания проводить такой ремонт не будет, поскольку ей это не выгодно.
Но управляющая компания обязана проводить осмотры для определения технического состояния элементов здания и при необходимости включать их в план ремонтно-строительных работ при весенних и осенних осмотрах (ч. 16 ст. 161 Жилищного кодекса).
Решение о необходимости проведения капитального или текущего ремонта также можно принять на общем собрании собственников квартир, копию которого представить в управляющую компанию для планирования ремонта (ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Разграничение понятий капитального и текущего ремонта приведены в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденных постановлением Госстроя РФ, где также подробно расписан перечень работ, входящих в плату за содержание жилья (приложение №1) (например: уборка снега, наледи, сосулек, утепление оконных и дверных проемов, закрытие подвальных и чердачных дверей на замки, уборка контейнерных площадок; очистка урн от мусора; уборка и поливка газонов; сезонное выкашивание газонов, посыпка территории противогололедными составами и материалами; подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок, ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, и т.д.). В приложении №2 расписан перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт). В приложении №3 указан перечень дополнительных работ, за которые управляющая компания может брать деньги с жильцов. В приложении №5 полный перечень всех правил, норм, ГОСТов, СанПИНов и т.д. Всего 104 документа, которые узкопрофильно регламентируют сферу ЖКХ.
Вопреки доводам управляющей компании текущим ремонтом считается: частичная замена кровельного покрытия до 50% поверхности; замена покрытия полов до 20%, остальных конструкций и инженерного оборудования до 15% от их общего объема в жилом здании (п. 3.9.6 Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004).
Получить помощь в постановке на учет необходимости проведения капитального ремонта, проведения экспертизы, оценки аварийности жилья и технического состояния можно в региональном операторе – Региональном Фонде содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области (п.п. 2, 3 ч. 1 ст. 167 Жилищного кодекса РФ).
На основании вышеперечисленной информации необходимо: 1. Составить акт осмотра здания или его части. 2. Коллективно обратиться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, Минстрой (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации), чтобы они провели оценку состояния общедомового имущества и определили необходимость проведения капитального и текущего ремонта общедомового имущества, а также чтобы они расписали конкретный перечень необходимых работ (например: покрасить 38 кв.м стены в подъезде, заменить 14 лампочек на лестничных площадках и т.д.). 3. Подать претензию в управляющую компанию и Министерство обороны о необходимости проведения капитального и текущего ремонта с указанием перечня конкретных видов работ (с приложением копий поступивших ответов). 4. По получению ответа из Минобороны и управляющей компании обжаловать их бездействие в суд, где попросить указать конкретные сроки проведения ремонта (например: в течение 4 месяцев после вступления решения суда в законную силу, либо до 15 июля 2017 года и т.д.) причем нет разницы что напишут Вам в ответах на обращения, поскольку факт нарушения законодательства установлен, а ответы на подобии: «Мы подумаем и запланируем капитальный ремонт на следующий год» является бездействием, поскольку как показывает практика сроки постоянно сдвигаются, а потом вовсе забывают про них. Тем более факт нарушения закона уже зафиксирован и нет необходимости ждать их исправлений через включение в какой-либо план, их необходимо устранять уже прямо сейчас. 5. После истечения срока устранения нарушений установленного судом смело можно заключать договор с фирмой на проведение капитального или текущего ремонта с указанием перечня конкретных видов работ, указанных в ответах на обращения. 6. Подавать в суд исковое заявление на взыскание суммы проведенного ремонта и всех дополнительных издержек, которые были понесены в результате бездействия Минобороны и управляющей компании.
Строительную фирму можно заинтересовать большими объемами выполненных работ по стоимости которую они сами назначат, пусть даже немного выше средней рыночной цены и в любом случае смогут взыскать их с Министерства обороны. Либо можно самостоятельно сделать перечень работ, собрать чеки, на которые были куплены материалы и также обратиться в суд, предварительно оценив стоимость своей работы и всех понесенных расходов, а также возникает право на компенсацию морального вреда, занятого времени и т.д.