Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект.
Стоимость - это мера того, сколько денег гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.
Цена - это исторический факт, отражающий, сколько средств было потрачено на 
покупку аналогичных объектов в прошлых сделках.
Рыночная стоимость - это наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель, как и продавец действуют разумно и со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние факторы и стимулы.
Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.
Сравнительный подход
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительн ый подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом, а, следовательно, возникает необходимость в наличии информации о рыночных ценах сделок.
Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта с учетом цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов-аналогов и объекта оценки. По сути, метод сравнения продаж является аналогом метода установления цены по уровню текущих цен, который широко применяется в рыночной практике ценообразования. Можно выделить несколько методов определения уровня текущих цен: метод корреляционно-регрессионного анализа, метод поправок, метод определения цены на торгах. С позиций спроса и предложения данный подход может служить хорошим критерием цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами.
В литературе сравнительный подход в оценке недвижимости очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.
Метод сравнения продаж относится к категории прямых рыночных методов. Он основан на сравнительном анализе участков земли с известными ценами продаж. Для его использования необходима информация о рыночных сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому земельному участку.
Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в сделке не окажется в убытке. Поэтому этот основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных уже проданным аналогичным земельным участкам.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичных земельных участков не лучшим образом отражает рыночные условия. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
Доходный подход
Под доходным подходом в стандартах оценки принимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.
Этот подход основан на принципе ожидания с учетом принципа наиболее эффективного использования. Методы, применяемые в рамках доходного подхода в оценке земельных участков, называют методом капитализации дохода (земельной ренты) и методом, развития. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на дату оценки) суммарную стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соотношении
Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во вр емени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.
Поэтому использование этого метода требует проведения широких экономических исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.
Норму капитализации или мультипликатор дохода определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска по методике кумулятивного построения или иными способами.
Таким образом, при применении всех методов доходного подхода стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Таким образом, этот подход можно отнести к методам ценообразования на основе ощущаемой ценности товара.
При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость определяется текущей стоимостью не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи на: хождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные земельные участки при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и пр. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогноз ируемой величины дохода. Ставки дисконта в доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. Таким образом, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.
Затратный подход
К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания,
Этот подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости; он использует информацию о затратах на создание объекта недвижимости.
Применение затратного подхода означает, что оценщик должен определить стоимость полного воспроизводства или стоимость замещения оцениваемого объекта и вычесть затем из нее сумму оцененного износа улучшений. К полученной таким образом сумме прибавляется рыночная стоимость земельного участка как условно свободного.
При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке. Применение затратного метода также возможно для расчета некой условной величины, которую можно использовать в качестве стоимостной оценки земельных участков регионах, где рынок недвижимости отсутствует, а также для расчета нижнего значения арендного платежа за землю при отсутствии рынка данных объектов недвижимости.
В отличие от рынка традиционных объектов недвижимости — зданий, сооружений или застроенных земельных участков затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов и объектов (земельных участков, занятых природными ресурсами), а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса.
Затраты, необходимые на замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта (ресурса) и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого объекта или ресурса. Эта величина по своему экономическому содержанию является нижним пределом платы за использование природных ресурсов или земельных участков, занятых этими ресурсами.
Для получении ориентиров по минимальной стоимости земель в отсутствие рынка объектов недвижимости, так же как и по «природным» землям, можно испольвать затратный подход. Для этого необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство улучшений городских земель. При проведении всех расчетов следует учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на единый момент. Полученная величина может являться основой для определения минимального размера платы за использование данного типа земель. То есть по своей сути данный прием определения минимальной стоимости городских земель и платы за их использование аналогичен приему моделирования стоимостной оценки природных объектов в отсутствие рынка подобных объектов. Но этого приема лучше избегать при наличии рынка объектов недвижимости.
Таким образом, применение перечисленных подходов требует значительной детализации и ут очнения конкретных методов оценки исходя именно из российских условий функционирования рынка недвижимости в целом и земельных участков в частности. От решения вышеперечисленных проблем в существенной мере зависит точность и достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков. Поэтому, базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки рыночной стоимости земли, учитывающую именно российскую специфику и детализирующую основные положения оценки рыночной стоимости недвижимости применительно к тем категориям земель и видам использования земельных участков, которые на современном этапе развития рыночных отношений являются наиболее востребованными.
Традиционно выделяют шесть методов:
1 сравнения продаж;
2) распределения (соотнесения или аллокации);
3) выделения (извлечения, экстракции);
4) остатка для земли;
5) предполагаемого использования (или застройки, или развития, или освоения);
6)капитализации земельной ренты.
Некоторые из них нельзя отнести к тому или иному подходу, поскольку в них используются концепции, идеи и инструментарий нескольких подходов. Поэтому обычно методы оценки земельных участков рассматривают отдельно.
1.3 Методы оценки земли в современной практике оценочной деятельности
История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 21 год назад (в 1993 г.). За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России. Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет последнего поможет избежать повторения старых ошибок. Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата мо жет капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула 1 расчета стоимости земельного участка имеет вид
, (1)
где VL – стоимость земельного участка,
IL – доход владения землей,
RL: – ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвертированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Метод распределения – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение элементов сравнения объектов;
2) определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
3) расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнени
4) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
5) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
6) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле 2
, (2)
где Сз, – стоимость земельного участка,
С – стоимость объекта,
Су – стоимость улучшений.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых опера ционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
1) определение размеров и количества индивидуальных участков;
2) расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
3) расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
4) вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
5) выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
В целом, моделировани е рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.