После вступления СНГ в эпоху реформ совершенствование земельных отношений и землеустройства является для них общей проблемой. Это объясняется общим историческим прошлым, необходимостью исправления однотипных ошибок, единой направленностью земельной политики и другими факторами [5, с.96].
Каждая из стран Содружества внесла что-то новое в поиск наиболее эффективных средств успешного проведения земельных преобразований. Эти новшества связаны главным образом с решением таких ключевых задач, как расширение прав представительных органов в области распоряжения земельными ресурсами и построение земельных служб; децентрализация управления земельным фондом; содействие развитию многообразия и равенства форм собственности и хозяйствования на земле; устранение социальной напряженности; защита прав новых земельных собственников; экономическое стимулирование в решении земельных проблем; совершенствование содержания, функции и методов регистрации земель, земельного кадастра, землеустройства и мониторинга земель. Для достижения поставленных целей странам СНГ пришлось реформировать землеустроительные службы. В большинстве республик бывшего СССР они были выведены из состава министерств сельского хозяйства и преобразованы в самостоятельные ведомства.
Для проведения земельной реформы в Армении был образован Государственный комитет кадастра недвижимости при правительстве; в Молдове – Национальное агентство геодезии, картографии и кадастра; в Беларуси – Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров (в настоящее время – Госкомитет по имуществу Республики Беларусь), который имеет не только территориальные органы, но и проектные и изыскательные предприятия (Белорусское предприятие сельскохозяйственных аэрофотогеодезических изысканий); в Казахстане – Комитет по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства, преобразованный в Агентство по управлению земельными ресурсами.
Изменение земельных отношений в странах СНГ потребовало пересмотра земельного законодательства. Его основу теперь составляют не только новые конституции и земельные кодексы, но и специальные законы: «О государственном земельном кадастре», «О государственном мониторинге земель», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для проведения землеустройства в большинстве стран СНГ приняты законы или положения о землеустройстве, регламентировавшие порядок его проведения. В них также устанавливались источники финансирования, содержание, стадии землеустроительного процесса, виды землеустроительной документации и т.п. например, в Казахстане 5 июня 1997г. принято постановление правительства №931 «Об утверждении положения о порядке проведения землеустройства в Республике Казахстан». В России 18 июня 2001г. принят Федеральный закон «О землеустройстве».
Во многих странах СНГ в составе земельных служб сохранены проектные и научно-исследовательские институты по землеустройству (гипроземы), хотя их финансирование со стороны государств постоянно сокращается.
Для России характерна другая направленность, здесь в 2002г. началось акционирование ряда институтов бывшей системы РосНИИземпроект. Однако есть опасность, сто при отсутствии надлежащего государственного контроля за этим процессом может произойти потеря землеустроительных кадастров, часть государственных архивов землеустроительной документации перейдет в частные руки, будет утрачен накопленный опыт проведения землеустроительных работ на больших территориях, т.е. те навыки, к которым стремятся сейчас экономически развитые страны.
Опыт проведения экономических реформ в России показывает, что наиболее сложно и противоречиво происходит становление рыночных земельных отношений. Основными задачами государственного регулирования земельного оборота являются обеспечение рационального перераспределения земель между различными субъектами земельных отношений в соответствии с общественными интересами, предотвращая негативные экологические и социально-экономические последствия сделок с земельными участками [4, с.309].
Земельные участки, не подлежащие в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации передаче в частную собственность, не могут находиться в обороте. Запрещается передавать в частную собственность земельные участки:
· объектов культурного и исторического наследия;
· государственных природных заповедников, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зеленых зон;
· лесного фонда;
· водного фонда;
· общего пользования (площади, набережные, улицы, лесопарки, скверы, пляжи и др.);
· в населенных пунктах и пригородных зонах, предусмотренных градостроительной документацией для размещения объектов общего пользования, элементов инженерной и природоохранительной инфраструктуры;
· на площадях залегания разведанных и утвержденных в установленном порядке месторождений полезных ископаемых, добычу которых предусмотрено производить открытым способом;
· подвергшиеся радиоактивному, химическому, биогенному заражению и санитарно-защитных зон предприятий;
· опытных полей государственных сельскохозяйственных научно-исследовательских и образовательных учреждений, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств, конных заводов, рыбопитомников;
· занятые системами агроландшафтного земледелия;
· занятые сельскими пастбищами, прогонами скота, дорогами, колодцами, родниками общего пользования, местами водопоя и другими по усмотрению схода граждан;
· прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, линий электропередач, речных портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;
· занятые производствами, запланированными к выносу за черту поселения или переносу по экологическим и социальным основаниям;
· спорных территорий, до разрешения споров;
· иные земельные участки, занятые объектами, не подлежащими приватизации в соответствии с законодательством.
Анализ результатов проведения земельных преобразований в странах СНГ позволяет выделить два основных вида государственного регулирования земельных отношений. В настоящее время две страны СНГ – Киргизия и Таджикистан сохраняют правовой режим исключительной государственной собственности на землю.
Дальнейшее проведение земельных преобразований в этих республиках характеризуется тем, что при регулировании земельных отношений названные государства имеют возможность совмещать одновременно полномочия собственника земли и органа суверенной власти на всей территории страны. Эта особенность определяет круг решаемых государством вопросов по регулированию земельных отношений. В частности, в создавшихся условиях в сферу государственного регулирования земельных отношений входят вопросы регистрации прав на землю, земельного кадастра, землеустройства, внутрихозяйственной деятельности землепользователей. Например, в Таджикистане развитие правовой базы государственного регулирования земельных отношений направлено на совершенствование прав пользования землей.
В большинстве стран СНГ (Армения, Азербайджан, Беларусь, Грузия, Казахстан, Молдова, Туркменистан, Узбекистан, Украина) отказались от исключительного права собственности на землю. Здесь вмешательство государственных органов (государственное регулирование земельных отношений) во внутрихозяйственные дела пользователя земли приобретает иной характер, в основном оно ограничивается контролем за соблюдением требований закона об охране земель, недопущении других правонарушений.
Еще одна особенность регулирования земельных отношений состоит в том, что они рассматриваются прежде всего как имущественные, а не как административные. К властным (административным) функциям государство прибегает только тогда, когда ему недостает правомочий собственника земли, чтобы решить какой-то вопрос в области земельных отношений. Например, это может быть при государственном контроле, необходимости привлечения к юридической ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, и т.д. а это влияет на построение систем регистрации земельных участков, земельного кадастра и землеустройства.
На специфику государственного регулирования земельных отношений в ряде стран СНГ, имеющих в составе государственные образования (например, Нахичеванская автономная Республика в Азербайджане, Республика Крым в составе Украины, Республика Каракалпакстан в Узбекистане), оказывает влияние проблема разграничения компетенций центральных и территориальных органов власти.
Эта проблема в конституционном порядке пока решена только в Российской Федерации.
Задачи.
Задача 1.
Рабочие одного из предприятий г.Речица решили организовать коллективный сад. Они подыскали земельный участок в 3 км от города и начали его освоение. Владелец земли (сельскохозяйственный производственный кооператив) потребовал в судебном порядке возмещения убытков, причиненных самовольным захватом земель. В судебном заседании было установлено, что земельный участок, используемый под коллективный сад, по проекту внутрихозяйственного землеустройства хозяйства состоял из мелколесья и поэтому не был включен в сельскохозяйственное производство.
Как решить это дело?
Решение:
Часть 2 статьи 72 Кодекса о земле РБ указывает, сто самовольно занятый земельный участок возвращается по его принадлежности без возмещения лицу затрат, произведенных им за время незаконного использования. Приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, а также снос возведенных на нем строений производятся за счет лица, самовольно занявшего земельный участок.
Вместе с тем, вопрос возмещения убытков регулируется ст.14 ГК РБ, так лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.
Под убытком понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п.4 Указа Президента РБ «О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ» от 28.01.2008 №50 граждане, которым до вступления в силу настоящего Указа были предоставлены земельные участки для ведения коллективного садоводства, а также граждане, которые приобрели такие земельные участки по договорам купли-продажи, дарения и иным не противоречащим законодательству способом, не являющиеся членами садоводческих товариществ и (или) не зарегистрировавшие в установленном порядке свои права на эти земельные участки, обязаны в двухмесячный срок со дня вступления в силу настоящего Указа обратится в соответствующую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для государственной регистрации своих прав на земельные участки и вступить в члены действующих садоводческих товариществ либо создать садоводческие товарищества. Невыполнение этого требования является основанием для изъятия указанных земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
Граждане, которые самовольно заняли участок и начали его осваивать для ведения садоводства должны были обратиться в исполнительно распорядительный орган для государственной регистрации садоводческого товарищества, а затем обратиться за выделением товариществу земельного участка для ведения садоводства.
По условиям задачи СПК обратился в суд для взыскания ущерба причиненного самовольным захватом земли. Однако истцу в судебном заседании надлежит доказать, что именно вследствие действий граждан ему был причинен вред, какой именно в чем он выражался, каков его характер и размеры. Из задачи следует, что земельный участок, используемый под коллективный сад, по проекту внутрихозяйственного землеустройства хозяйства состоял из мелколесья и поэтому не был включен в сельскохозяйственное производство.
А значит истцу надлежит представить суду доказательства, подтверждающие какие конкретно меры и приготовления были им предприняты для получения упущенной выгоды от использования земельного участка.
Таким образом, в удовлетворении иска СПК суду надлежит отказать.