К СОДЕРЖАНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ
ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
(здания, строения, сооружения, помещения, земельного участка)
Целью настоящего документа является представление требований законодательства к содержанию и оформлению отчета об оценке недвижимости в виде, удобном для повседневного самостоятельного контроля качества отчетов об оценке перед сдачей его заказчику оценки или направлением на экспертизу в СРОО.
Важно:
· приведены требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (далее – ФЗ-135), ФСО №1-3 и №7;
· приведены требования новых редакций ФСО №1-3, утвержденных в мае 2015 г.;
· ФЗ-135 установлено, что Оценщики должны соблюдать требования стандартов и правил оценочной деятельности той СРОО, членами которой они являются. Стандарты и правила оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет» не устанавливают дополнительных требований сверх требований федерального законодательства (ФЗ-135 и ФСО). Оценщикам-членам других СРОО следует дополнительно учитывать требования конкретной СРОО;
· ряд требований ФСО относятся не к отчету об оценке, а к процессу оценки. Соблюдение данных требований целесообразно отразить в отчете об оценке. Соответствующие положения в проверочной таблице отмечены словом «рекомендация»;
· формулировки ФСО №7 допускают неоднозначное толкование и содержат потенциальную опасность для Оценщиков. Рекомендуем ознакомиться с видеозаписью вебинара, на котором текст документа подробно рассмотрен одним из членов РГ по его разработке – Председателем Экспертного совета, первым вице-президентом НП «СРОО «Экспертный совет» Владимиром Лебединским;
· ряд требований ФЗ-135 и ФСО не имеют четкой привязки к конкретному разделу отчета об оценке. В проверочной таблице они соотнесены с наиболее логично связанным разделом.
Форма проверки отчета об оценке недвижимости
на соответствие требованиям законодательства
№ п/п | Требование | Источник |
Общие требования к Отчету | ||
Отчет представлен: | ст. 11 ФЗ-135, п. 6 ФСО №3 | |
· или на бумажном носителе: | ||
| ||
| ||
| ||
| ||
· или в форме электронного документа. | ||
| ||
| ||
o Оценщика(ов); | ||
o руководителя юридического лица, с которым Оценщик(ки) заключили трудовой договор. | ||
Порядковый номер отчета | ст. 11 ФЗ-135, п. 8 ФСО №3 | |
Дата составления отчета | ст. 11 ФЗ-135, п. 8 ФСО №3 | |
Основание для проведения оценки – договор об оценке, либо определение суда, арбитражного суда, третейского суда, решение уполномоченного органа | п. 9 ФЗ-135 | |
Итоговая величина стоимости указана в российских рублях: | п. 27 ФСО №1 | |
· или в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам; | п. 14 ФСО №3 | |
· или в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку. | п. 14 ФСО №3 | |
Сведения в отчете об оценке | ||
Присутствуют следующие сведения: | п. 8 ФСО №3 | |
· задание на оценку; | ||
· применяемые стандарты оценки; | ||
· принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; | ст. 11 ФЗ-135 | |
· сведения о заказчике оценки и об Оценщике(ах) | ||
· информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах; | ||
· основные факты и выводы [отдельный раздел]; | ||
· описание объекта оценки; | ||
· анализ рынка объекта оценки; | ||
· описание процесса оценки объекта оценки; | ||
· описание процедуры согласования результатов оценки; | ||
· задачи оценки. | ст. 11 ФЗ-135 | |
· иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки. | п. 9 ФСО №3 | |
В части задания на оценку: | п. 21 ФСО №1, п. 8 ФСО №7 | |
· объект оценки; | ||
· состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей [при наличии]; | ||
· характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для Оценщика документы, содержащие такие характеристики; | ||
· права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в т.ч. в отношении каждой из частей объекта оценки; | ||
· цель оценки; | ||
· предполагаемое использование результатов оценки; | ||
· вид стоимости; | ||
· дата оценки; | ||
· допущения, на которых должна основываться оценка; | ||
· иная информация, предусмотренная ФСО [другими]. | ||
Осмотр объекта оценки: | п. 5 ФСО №7 | |
· проведен в период, возможно близкий к дате оценки или иной, указанный в задании на оценку [при наличии информации в Отчете]; | ||
· не проведен, указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также связанные с этим допущения и ограничения. | ||
В части применяемых стандартов оценки: | ст. 11 ФЗ-135 | |
· Федеральные стандарты оценки; | ||
· стандарты и правила осуществления оценочной деятельности СРОО; | ||
· применение стандартов обосновано. | ||
В части сведений о заказчике оценки и об Оценщике(ах): | ст. 11 ФЗ-135, п. 8г ФСО №3 | |
· сведения о заказчике оценки | ||
· сведения об Оценщике(ах): | ||
| ||
| ||
| ||
· сведения о юридическом лице с которым Оценщик(ки) заключил(ли) трудовой договор [если Оценщик(ки) работает по трудовому договору] | ||
| ст. 15.1 ФЗ-135 (рекомендация) | |
В части информации обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах: | п. 8д ФСО №3 | |
· квалификация; | ||
· степень участия в проведении оценки объекта оценки. | ||
В разделе «Основные факты и выводы»: | п. 8е ФСО №3 | |
· основание для проведения оценки; | ||
· общая информация, идентифицирующая объект оценки; | ||
· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; | ||
· итоговая величина стоимости объекта оценки; | ||
· ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. | ||
В части описания объекта оценки: | ст. 11 ФЗ-135, п. 8ж ФСО №3 | |
· перечень документов, использованных Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; | ||
· перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; | ||
· в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу (ЮЛ): | ||
| ||
| ||
| ||
| ||
НЭИ обосновано: | п. 16 ФСО №7 | |
· или проведением необходимых вычислений; | ||
· или представлены обоснования, не требующие расчетов | ||
Анализ рынка объекта оценки | ||
Последовательность анализа рынка: | п. 11 ФСО №7 | |
· анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в т.ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; | ||
· определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки; | ||
· анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки …, с указанием интервала значений цен; | ||
· анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; | ||
· основные выводы | ||
Исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится объект оценки: | п. 10 ФСО №7 | |
· при фактическом использовании; | ||
· других возможных видах использования, необходимых для определения стоимости. | ||
Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. | п. 8з ФСО №3 | |
Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. | п. 8з ФСО №3 | |
Затратный подход к оценке | ||
Обоснование выбора подхода. | п. 8и ФСО №3 | |
Обоснование выбора методов. | п. 8и ФСО №3, п. 15 ФСО №7 | |
Применен в соответствии с результатами анализа НЭИ. | п. 15 ФСО №7 | |
Последовательность определения стоимости объекта оценки. | п. 8и ФСО №3 | |
Определена стоимость прав на земельный участок как незастроенный (в предположении его НЭИ). | п. 24г,д ФСО №7 | |
Рассчитаны затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства. | п. 24г,е,ж ФСО №7 | |
Определена прибыль предпринимателя. | п. 24г,з ФСО №7 | |
Определен износ и устаревания. | п. 24г,и ФСО №7 | |
Определена стоимость объекта оценки как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. | п. 24г ФСО №7 | |
Соответствующие расчеты. | п. 8и ФСО №3 | |
Если использовано более одного метода в рамках подхода: | п. 25 ФСО №1, п. 27 ФСО №7 | |
· согласование предварительных результатов, полученных по различным методам; | ||
· границы диапазона стоимости, полученной по различным методам. | ||
Описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного Оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. | п. 8и ФСО №3 | |
Границы диапазона стоимости [если использовано более одного подхода]. | п. 25 ФСО №1 | |
Сравнительный подход к оценке | ||
Обоснование выбора подхода. | п. 8и ФСО №3 | |
Обоснование выбора методов. | п. 8и ФСО №3, п. 15 ФСО №7 | |
Применен с использованием результата анализа НЭИ. | п. 15 ФСО №7 | |
Последовательность определения стоимости объекта оценки. | п. 8и ФСО №3 | |
Соответствующие расчеты. | п. 8и ФСО №3 | |
Доступные рыночные данные об объектах-аналогах: | п. 22в ФСО №7 | |
· описан объем; | ||
· описаны правила отбора для проведения расчетов; | ||
· обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных. | ||
Если использовано более одного метода в рамках подхода: | п. 25 ФСО №1, п. 27 ФСО №7 | |
· согласование предварительных результатов, полученных по различным методам; | ||
· границы диапазона стоимости, полученной по различным методам. | ||
Описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного Оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. | п. 8и ФСО №3 | |
Границы диапазона стоимости [если использовано более одного подхода]; | п. 25 ФСО №1 | |
Доходный подход к оценке | ||
Обоснование выбора подхода. | п. 8и ФСО №3 | |
Обоснование выбора методов. | п. 8и ФСО №3, п. 15 ФСО №7 | |
Применен с использованием результата анализа НЭИ. | п. 15 ФСО №7 | |
Последовательность определения стоимости объекта оценки. | п. 8и ФСО №3 | |
Структура ставок дисконтирования и (или) капитализации соответствует структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода | п. 23е ФСО №7 | |
Соответствующие расчеты. | п. 8и ФСО №3 | |
Если использовано более одного метода в рамках подхода: | п. 25 ФСО №1, п. 27 ФСО №7 | |
· согласование предварительных результатов, полученных по различным методам; | ||
· границы диапазона стоимости, полученной по различным методам. | ||
Описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного Оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. | п. 8и ФСО №3 | |
Границы диапазона стоимости [если использовано более одного подхода]. | п. 25 ФСО №1 | |
Описание процедуры согласования результатов оценки | ||
Выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам. | п. 8к ФСО №3 | |
Анализ достоинств и недостатков подходов. | п. 28 ФСО №7 | |
Процедура согласования. | п. 8к ФСО №3 | |
Объяснены расхождения промежуточных результатов; | п. 28 ФСО №7 | |
Анализ и установленная причина расхождений (при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами); | п. 25 ФСО №1 | |
При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке – указаны ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве проверочных к итоговому результату оценки | п. 29 ФСО №7 (рекомендация) | |
На основе проведенного анализа определен итоговый результат оценки. | п. 28 ФСО №7 | |
Итоговый результат оценки. | п. 30 ФСО №7 | |
Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (результат оценки): | п. 30 ФСО №7 | |
· приведено суждение о возможных границах интервала; | ||
· не приведено суждение о возможных границах интервала (сделано в соответствии с заданием на оценку). | ||
Общее для всех разделов | ||
Информация, о событиях произошедших после даты оценки, не использована или использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. | п. 8 ФСО №1 | |
Ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Приложены копии соответствующих материалов. | п. 11 ФСО №3 | |
При использовании в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, экспертного мнения проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). | п. 13 ФСО №3 | |
Изложена информация, существенная с точки зрения Оценщика для определения стоимости объекта оценки. | п. 5 ФСО №3 | |
Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена. | п. 5 ФСО №3 | |
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов | п. 5 ФСО №3, ст. 11 ФЗ-135 | |
Использована иная методология расчетов и самостоятельно определенные методы оценки [с учетом п. 30]. | п. 25 ФСО №7 | |
Общие понятия и определения соответствуют установленным законодательством (разделы II - III ФСО-1, ФСО №2). | ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3 | |
Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы): | п. 12 ФСО №3 | |
· подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке; | ||
· к отчету приложены копии соответствующих материалов. | ||
В приложениях к отчету присутствуют копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в т.ч.: | п. 10 ФСО №3 | |
· правоустанавливающие и правоподтверждающие документы; | ||
· документы технической инвентаризации; | ||
· заключение экспертиз; | ||
· другие документы по объекту оценки (при наличии). |
Замечания и предложения по документу принимаются на почту imo@srosovet.ru.