Инвестиции в недвижимость




Частных инвесторов всегда привлекает рост процентов по депозитам. Сегодня на рынке есть предложения для частных вкладчиков под 11-12% годовых. Свободные средства можно также вложить в ценные бумаги и драгметаллы. Но эксперты напоминают, что средства на депозитах подвержены инфляции, курсы валют и стоимость драгоценных металлов подвержены колебаниям, которые необходимо регулярно отслеживать, а приобретение ценных бумаг сопряжено с высокими рисками. Недвижимость при этом обычно растет в цене, и несмотря на относительно низкую ликвидность недвижимость всегда можно реализовать. В отличие от прочих объектов инвестиций, недвижимость – реальный актив. Инвестиции должны не только приносить прибыль, но и быть надежными. С этой точки зрения недвижимость приоритетна. Рынок частных инвесторов – пусть и в самом начальном виде – стал складываться после распада СССР. Именно на этот период приходится обесценивание вкладов, дефолт и падение курса акций, банкротство банков, мошенническая деятельность финансовых пирамид. Для большинства граждан речь шла не о приумножении, а хотя бы о сохранении средств. Единственным доступным объектом инвестирования стала жилая недвижимость. В период с 2000 по 2010 год, лишь в небольшие отрезки времени недвижимость уступала по темпам роста индексу ММВБ. Что касаемо депозитов то их доходность однозначно уступала недвижимости, тем более что страхование вкладов появилось относительно недавно, соответственно, риски вкладчиков были значительно выше. Однако наиболее важным фактором является то что именно недвижимость защищена от дефолта, она в отличие от акций и денег не может просто потерять свою ценность. Даже кризисный период 2008-2009 годов понизил среднюю стоимость квадратного метра на 10-15% в зависимости от сегмента (переоцененные элитные объекты дешевели сильнее, экономкласс наоборот, оказался более устойчив). С 2010 по 2013 год рост уже превысил 18%.[1] По сравнению с покупкой ценных бумаг, особенно акций, вложения в недвижимость безопаснее, она не подвержена резкому падению цен, и риск потери до нуля практически отсутствует. А также это наиболее понятный инструмент для частного инвестора.

Частное лицо может заработать на недвижимости несколькими способами: купить объект на раннем этапе строительства и продать ближе к завершению проекта, сдать помещение в аренду или, например, вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Понятные по размерам и срокам доходы многие частные инвесторы предпочитают получать, приобретая объект на ранней стадии. Максимальным спросом в течение последних лет пользуются малогабаритные квартиры в местах, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Причем, не на финише проекта, а уже на стадии вывода объекта на продажу. Покупка строящегося жилья – наилучший вариант для вложений: в отличие от других инструментов, здесь есть строго ограниченный период инвестирования – не более двух лет. По данным ООО «Центр Новостроек», на перепродаже студии можно выручить 200-400 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 300-600 тыс., двухкомнатной – от 600 тыс. Наиболее удачные примеры инвестирования – вложения в спорные объекты. На пример к таким объектам в Томской области можно отнести джаз-кафе «Underground», чья площадь была затоплена на момент реконструкции и ресторан «Вечный зов» который свою очередь был представлен разбитым подвалом.

Спрос на аренду жилья в Томске довольно высок. По разным оценкам, в секторе аренды задействована значительная часть жилого фонда города. Сдача в аренду приносит 6-8% годовых. Срок окупаемости вложений при существующей арендной ставке, говорит, составляет 10 лет. Но это приблизительная цифра. Для точного расчета необходимо учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и управление процессами, связанными с арендой, а также рост стоимости недвижимости – хотя она и стареет, ее цена увеличивается.

Есть и другие способы заработать на недвижимости. Например, общий рост цен на рынке, способный принести 5-7% в год в зависимости от рыночной конъюнктуры. Частные инвесторы могут также приобрести паи в розничных ЗПИФН. Динамика стоимости пая полностью зависит от рынка недвижимости: при падении цен на жилье дешевеют и строящиеся объекты, земля под их строительство и т.д. Сегодня интерес к ЗПИФН снижается, инвесторы продают паи. Они продаются только на бирже и с большим дисконтом. Но именно этот дисконт можно сегодня рассматривать как плюс – дешевый входной билет. Еще один рынок, где недвижимость может выступать как инструмент инвестиций, – зарубежный. Сегодня частные клиенты приобретают недвижимость за границей преимущественно для собственного отдыха, процент покупателей, рассматривающих покупку недвижимости за рубежом с целью инвестиций, стабильно растет. Самый популярный вариант получения дохода – сдача в аренду, и на короткий срок, и на длительный. Наиболее стабильными являются Великобритания и Франция. Сдача недвижимости в краткосрочную аренду во Франции обеспечивает доход в районе 4,5-5% годовых, а если привлечь ипотечный кредит по ставке от 2,6% годовых, доходность собственных инвестиций возрастает. Сейчас интересным вариантом считается покупка квартиры для сдачи студентам в долгосрочную аренду, а в каникулы – в краткосрочную. Популярные ранее вложения в элитную недвижимость на юге Франции с целью реконструкции и последующей перепродажи несколько потеряли привлекательность. Это произошло в первую очередь из-за возросших налогов на прирост капитала от продажи недвижимости, которые в зависимости от сроков владения доходят до 50% прибыли, тем не менее подобные проекты успешно реализуют частные российские клиенты в качестве консервативных инвестиций на рынке элитной недвижимости.

Порог вхождения на рынок недвижимости зависит от сегмента. Для покупки одного пая в розничном ЗПИФН бывает достаточно 1 тыс. рублей. Минимальная сумма для входа на первичный рынок (перепродажа квартиры на завершающей стадии) – от 1,4 млн. рублей на окраинах города, от 2 млн. – в обжитых районах. Порог входа на рынок аренды выше: от 2,8 млн. рублей на вторичном рынке.

Доходность зависит не только от конъюнктуры, но и от размера вложений. Например, в компании «Центр Новостроек» утверждают: можно за 2-3 года удвоить вложения, но в этом случае минимальная сумма инвестиций – от 5 млн. рублей.

Безусловно, доходность зависит от спроса. В больших городах, таких, как Москва и Петербург, он постоянно растет, не исключением является Томская область, как развивающийся студенческий город с растущей долей молодых семей.. Конечно, можно вспомнить кризис 2008 года, когда цены упали на 20-30%. Но и в этой ситуации недвижимость оставалась наиболее надежным инструментом для инвестиций: кризис заканчивается, рост цен возобновляется. Доходность также зависит и от того, кто управляет недвижимостью. Профессиональное управление с большой степенью вероятности повысит доход от недвижимости, даже с учетом затрат на комиссионное вознаграждение. Это дает собственнику возможность заниматься своим основным бизнесом, одновременно получая больший доход от инвестиций, чем если он управляет недвижимостью лично.

По мнению экспертов, инвестиционные сделки – один из драйверов рынка недвижимости. Если в кризис инвестиционные покупки недвижимости специалисты оценивали в 5% общего числа сделок, то сегодня, по разным оценкам, она составляет 13-15%, в отдельных сегментах – до 20%. Рост цен привлекает инвесторов, а они в свою очередь провоцируют рост цен. Интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства. По мнению участников рынка, на фоне довольно стабильного роста цен в недвижимости покупок с инвестиционными целями будет все больше.

Для большей наглядности рассчитаем показатель доходности. В Томской области средняя цена за один квадратный метр жилья в новостройке равен 47 620 р. Изменение цены не недвижимость за год 7,33%. Средняя величина арендной платы за 2-х комнатную квартиру в г. Томске – 15 135 рублей. Таким образом, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке с площадью 54 кв.м. будет равняться 2 571 480 р., прирост ее стоимости за год составит в среднем 188489,48 рублей. В конечном итоге показатель доходности за год будет равна 14,4% (расчет был сделан исходя из средней цены квадратного метра первичного жилья без учета типа дома, года постройки, местоположения и т.д., т.е. были взяты усредненные данные).

 

 


[1] Об отчете о работе Контрольно-счетной палаты Томской области в 2011 году [электронный ресурс]: Постановление от 26.06.2012 № 397 // Официальный сайт законодательной Думы ТО. - Электрон. дан. - URL: https://duma.tomsk.ru



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-12-29 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: