Характеристика земельного участка и требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками




Характеристику земельному участку дают по системе показателей, включающей:

- наименование субъекта земельного права (юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты);

- адресные ориентиры, район (жилой массив, промышленная зона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках);

- документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.);

- категория земель, целевое назначение и фактическое использование;

- код классификатора земель;

- площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок;

- площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма);

- площадь санитарно-защитной зоны (или), зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка;

- вид земельного права (собственность частная, государственная и др., пользование);

- поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография;

- улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит:

- экспликацию земель застроенная территория, площади под инженерными коммуникациям, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

- размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

- расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

- балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

- общую стоимость земельного участка и строений;

- налог на стоимость недвижимости;

- инженерно-технические характеристики (просадочные грунты, уровень грунтовых вод);

- экологические показатели;

- градостроительные характеристики (функциональная зона, планировочная зона и др.);

- залежи полезных ископаемых.

Сделкам с земельными участками присущи все требования, установленные законодательством к сделкам в целом. К таким требованиям относятся следующие:

- установленный статус участников сделки. Сделка может совершаться только дееспособными лицами. Причем для сделок с земельными участками характерным является помимо гражданской наличие земельной право-, дееспособности;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки. Если воля лица не соответствует волеизъявлению, сделка признается недействительной;

- соблюдение формы договора.

Земельные участки отнесены к недвижимости[8], что предполагает применение к сделкам с землей требования о государственной регистрации сделок, предъявляемого к сделкам с недвижимым имуществом.

В настоящее время к специальным нормативным правовым актам, регулирующим сделки с земельными участками[9], относятся Федеральные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.

Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В пункте 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания других статей Земельного кодекса РФ, а также положений части второй Гражданского кодекса, иных нормативных правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями для возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Для сделки как юридического действия, на основе которой возникают, изменяются, прекращаются права на землю в результате целенаправленных и правомерных действий участников земельных отношений, характерен ряд признаков.

Во-первых, сделка является правомерным, т.е. дозволенным, юридическим действием, которое совершается для достижения указанных в законе юридических последствий: для приобретения, изменения или прекращения земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются недействительными (п. 2 ст. 38 ЗК РФ).[10] Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как не отвечает требованиям законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Сделки с земельными участками по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. ст. 1064 - 1101 ГК РФ[11] возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.

С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, - завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав (гл. 2), о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

Для совершения двусторонней сделки необходимо взаимное согласие двух договаривающихся сторон, которое представляет собой волевой акт, выражающий, например, волю продавца и покупателя, арендодателя и арендатора, залогодателя и залогодержателя. Для действительности договора как особого вида сделок, регулирующих частный оборот земель, помимо соединения двух встречных желаний сторон (например, у одного продать, у другого купить земельный участок по договорной цене) необходимы иные конкретные действия сторон или уполномоченных государственных органов или третьих лиц.

Для договорных отношений участников земельного оборота в Гражданском и Земельном кодексах содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи участка. Оно возникает лишь при условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции (ст. ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принято также различать по соотношению возникающих прав и обязанностей сторон возмездные и безвозмездные сделки с земельными участками. Возмездными являются такие сделки, по которым имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное имущественное предоставление другой стороны. Например, по сделке купли-продажи земельного участка покупатель вправе согласно ст. 454 ГК РФ потребовать передачи ему в собственность продавцом земельного участка, а продавец, в свою очередь, вправе потребовать встречного удовлетворения за переданный земельный участок и выплаты причитающейся за него определенной денежной суммы (цены). Основанием таких возмездных сделок, как договоры аренды, ренты и пожизненного содержания, является также приобретение права на встречное удовлетворение. Безвозмездный договор дарения и односторонний акт принятия наследства предполагают, что одна сторона производит на бесплатных условиях передачу земельного участка в собственность другой стороне, не требуя при этом ничего взамен и не получая денежного вознаграждения и иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания[12], сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.


[1] https://www.e-college.ru/xbooks/xbook087/book/index/index.html?go=part-006*page.htm (Украинцев О.Ю.,

Земельное право, учебно-методический комплекс.

[2] Веденин, Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы / Н. Н. Веденин. - М.: Юриспруденция, 2008.- 128 с.

[3] Нецветаев, А. Г. Земельное право: учебно-методический комплекс / А. Г. Нецветаев. - М.: ЕАОИ, 2008 - 386 с.

[4] Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник для вузов / С.А. Боголюбов, В.В. Никишин, В.В. Устюкова. – М.: Норма, 2006. – 432 с.

[5] Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО "Юстицинформ", 2005.

[6] (Статья: Земельный участок как объект гражданско-правовой сделки (Шпак А.Н.) ("Нотариус", 2007, N 2)

 

 

1. [7] (§ 1, "Земля: Справочник собственника и арендатора" (Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н.) ("Юстицинформ", 2007))

2. § 4, "Земельное право: Учебник" (Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В.) ("Частное право", 2010))

 

[8] "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011)
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

 

[9] Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.

[10] "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.01.2012)
Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

 

 

[11] "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)
Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

 

 

[12] "Земля: Справочник собственника и арендатора" (Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н.) ("Юстицинформ", 2007)

 



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-11-22 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: