1. Проведение работ по формированию земельного участка включает в себя следующие элементы:
а) выполнение кадастровых работ и государственный кадастровый учет земельного участка;
б) определение разрешенного использования земельного участка;
в) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
г) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
д) публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Выполнение кадастровых работ было рассмотрено выше.
Определение разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства»
Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения регулируется постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83, которым были утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения [2].
При подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления на основании:
информации о разрешенном использовании земельного участка;
предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, установленных в отношении данного земельного участка;
региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования;
схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) федерального, регионального и местного значения;
предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков.
В случае если обеспечение отдельными видами ресурсов возможно осуществлять различными способами, орган местного самоуправления при подготовке градостроительного плана земельного участка определяет технические условия для всех возможных способов.
5. Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
Выдача технических условий или информации о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется без взимания платы.
10. Технические условия должны содержать следующие данные:
максимальная нагрузка в возможных точках подключения;
срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ;
срок действия технических условий, но не менее 2 лет с даты их выдачи. По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены.
Второй этап – торги. Порядок проведения торгов регулируется ст.ст. 38, 38.1 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 447-448 Гражданского кодекса РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков[3].
Торги проводятся в форме конкурса или аукциона и являются открытыми по составу участников. Аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.
Организатором торгов может выступать орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на предоставление соответствующих земельных участков, либо специализированная организация, действующая на основании договора с ними.
Если на торги выставляется земельный участок, находящийся в федеральной собственности, то организатором торгов в таких случаях выступает Российский фонд федерального имущества.
Начальная цена земельного участка, выставленного на торги, определяется его продавцом на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[4], в соответствии с которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Оценку земельного участка осуществляет независимый оценщик, в качестве которого может выступать юридическое или физическое лицо (индивидуальные предприниматели).
По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.
Кроме того, в цену земельного участка, выставляемого на торги включаются расходы:
а) на проведение оценки земельного участка для определения его рыночной стоимости и установления начальной цены;
б) на публикацию информационных сообщений о проведении торгов по продаже участка;
в) на организацию и проведение торгов, включая привлечение с этой целью профессиональных аукционистов или членов конкурсной комиссии соответственно, а также независимых экспертов;
г) на оформление материалов и документов, в том числе договоров купли - продажи земельных участков;
д) на вознаграждение специализированной организации.
Каждый участник торгов до начала их проведения вносит задаток. Сумма задатка определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка.
Любое юридическое или физическое лицо, своевременно подавшее заявку организатору торгов с приложением предложения цены (запечатанного в конверте, в случае проведения закрытого по форме подачи предложения по цене аукциона или конкурса), копии платежного поручения о перечислении задатка, доверенности и других документов, допускается к участию в торгах.
При проведении аукциона победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.). Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.
Не позднее 5 дней с момента подписания протокола о проведении торгов продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.
Оплата земельного участка может производиться единовременно или в рассрочку, в соответствии с графиком платежей. В первом случае государственная регистрация перехода прав на земельный участок осуществляется после полного внесения платежа.
Если по итогам торгов оплата производится по графику платежей на долгосрочной основе, с победителем торгов одновременно с заключением договора купли-продажи заключается договор о залоге этого земельного участка на срок до полного внесения платежей. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и договора о залоге осуществляется одновременно.
Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:
а) в торгах участвовало менее 2 участников;
б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;
в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;
г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли - продажи или аренды земельного участка.
Организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток.
Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки.
Кроме права собственности на торги может быть выставлено право на заключение договора аренды. В этом случае на основании протокола о проведении торгов заключается договор аренды земельного участка.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, если с лицом заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет бюджетных средств (пп.5 п.1 ст. 24 Земельного кодекса РФ) – в безвозмездное срочное пользованиебез предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Исключение составляют следующие случаи:
1) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет бюджетных средств (пп.5 п.1 ст. 24);
2) лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п.2.1 ст. 30);
3) а также, в случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников (п. 27 ст. 38.1).
Для индивидуального жилищного строительства земельный участок может быть предоставлен в аренду на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным государственными или муниципальными органами, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченных государственных или муниципальных органов в сети «Интернет».
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, подавшему заявление. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
Комплексное освоение земельных участков включает в себя:
ü подготовку документации по планировке территории,
ü выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
ü осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования
Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе.
Основными обязанностями арендатора по данному договору являются соблюдение максимальных сроков подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории и осуществления жилищного строительства.
Эти сроки определяются в условиях аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение этого условия договора аренды земельного участка без согласия его арендатора не допускаются.
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей права на землю могут быть прекращены, кроме того арендатор должен уплатить неустойку размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.