ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По делу Дёмкина Андрея Владимировича
Год
Дёмкин Андрей Владимирович обратился в ООО “Юридическая фирма КМ Консалтинг” за правовым заключением для разрешения нижеследующих вопросов:
1) Определить правовые последствия подписания документов, предложенных участникам долевого строительства ЗАО «ПИК-Регион» и ООО «ПИК-Комфорт»;
2) Определить правовые последствия отказа от подписания документов, предложенных «ООО ПИК-Комфорт»;
3) Определить способы смены управления многоквартирным домом, с целью замены управляющей компании (ООО «ПИК-Комфорт»);
4) Дать рекомендации по соблюдению прав потребителей при оформлении отношений с действующей управляющей компанией (ООО «ПИК-Комфорт»).
Для предоставления заключения по делу переданы копии нижеследующих документов:
1. Договор участия в долевом строительстве № Мыт3яКр/6/21/1 (3) от 23 ноября 2011 года;
2. Проект Дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве;
3. Проект Акта осмотра жилого (нежилого) помещения и оборудования по адресу: г.Мытищи, ул.Трудовая, д.22;
4. Проект Акта ввода приборов учета (счетчиков) в эксплуатацию;
5. Проект Передаточного акта к договору участия в долевом строительстве;
6. Проект Заявления о выдаче ключей Управляющему службы эксплуатации;
7. Проект Договора предоставления жилищно-коммунальных и дополнительных услуг (с приложениями);
8. Проект Уведомления о порядке проведения переустройства помещений в многоквартирных домах.
Описание ситуации
Дёмкин Андрей Владимирович на основании Договора участия в долевом строительстве № Мыт3яКр/6/21/1 (3) от 23 ноября 2011 года, заключенного с ЗАО ПИК-Регион, является участником долевого строительства жилого дома по адресу: Московская область, г.Мытищи, ул.Трудовая, д.22.
В настоящий момент строительство жилого дома по адресу: Московская область, г.Мытищи, ул.Трудовая, д.22, окончено, и гражданам, участвовавшим в строительстве данного жилого дома (далее- участники долевого строительства) предлагается подписать с ЗАО «ПИК-Регион» и ООО «ПИК-Комфорт» ряд документов, а именно:
- Подписать с ЗАО «ПИК-Регион» Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве и Передаточный акт к договору участия в долевом строительстве;
При этом ЗАО «ПИК-Регион» уклоняется от передачи участникам долевого строительства ключей от квартир, мотивируя это тем, что участники долевого строительства должны перед получением ключей от квартир подписать с ООО «ПИК-Комфорт» нижеследующие документы:
- Акт осмотра жилого (нежилого) помещения и оборудования по адресу: г.Мытищи, ул.Трудовая, д.22;
- Заявление о выдаче ключей Управляющему службы эксплуатации;
- Договор предоставления жилищно-коммунальных и дополнительных услуг (с приложениями);
- Акт ввода приборов учета (счетчиков) в эксплуатацию;
- Уведомление о порядке проведения переустройства помещений в многоквартирных домах.
Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, а также Передаточный акт выдаются участникам долевого строительства с подписью лица по доверенности от ЗАО «ПИК-Регион», но без печатей.
При выдаче ключей для допуска в квартиру управляющая компания ООО «ПИК-Комфорт» настаивает на оформлении пропусков и предоставлении фотографий и копий паспортов на всех, кто будет приходить в квартиру без сопровождения участника долевого строительства.
Правовое обоснование
1) Требования действующего законодательства об устранении выявленных недостатков при передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства
В соответствии с частью 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона”.
2) Права собственника жилого помещения и членов его семьи
В части 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ сказано нижеследующее:
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно части 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3) Что входит в состав общего имущества в многоквартирном жилом доме
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), сказано, в частности, нижеследующее:
“2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом”.
4) Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А38-5171/2011, сказано, в частности, нижеследующее:
“Суд в соответствии с положениями статей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" удовлетворил иск в части, указав, что участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества, в связи с чем посчитал ответчика обязанным по возмещению истцу расходов по оплате коммунальных услуг”.
5) Что должно входить в договор управления многоквартирным домом
В статье 162 Жилищного кодекса РФ сказано, в частности, нижеследующее:
“3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
… … …
5. Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года ”.
В Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в частности, указывается:
“19. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен включать:
а) дату и место заключения договора;
б) наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;
в) следующие сведения о потребителе:
для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон;
для юридического лица - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;
г) адрес помещения в многоквартирном доме, жилого дома (домовладения), по которому предоставляются коммунальные услуги с указанием размера (объема, площади) отапливаемых помещений, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, или вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении;
д) наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);
е) требования к качеству предоставляемой коммунальной услуги (коммунальных услуг);
ж) порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в настоящих Правилах способом;
з) сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, а также установленный срок проведения очередной поверки;
и) периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей;
к) порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы за коммунальные услуги, порядок, срок и форму внесения платы за коммунальные услуги;
л) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);
м) адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг;
н) порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
о) права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;
п) основания и порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг;
р) основания и порядок изменения и расторжения договора;
с) срок действия договора”.
В Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) сказано, в частности, нижеследующее:
“ 4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами ”.
В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), сказано, в частности, нижеследующее:
“ 11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
д.1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
15. В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения ”.
В Письме Минрегиона РФ от 03.10.2008 N 25080-СК/14 “О разъяснениях по вопросу деятельности, связанной с утилизацией твердых бытовых отходов” сказано, в частности, нижеследующее:
Утилизация (захоронение) твердых бытовых отходов является регулируемым видом услуг, оказываемых организациями коммунального комплекса, и оплачивается гражданами в составе платы за жилое помещение. Оплата данных услуг должна осуществляться на условиях, предусмотренных договором между организацией и потребителем данной услуги.
Услуга по сбору и вывозу твердых бытовых отходов входит в состав платы за жилое помещение и относится к понятию содержание жилого помещения.
6) Возможность и способы изменения способов управления многоквартирным жилым домом
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 1093/10, сказано следующее:
“… В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Поскольку договор от 25.04.2007 N 8-у был заключен в отсутствие решения собственников помещений дома о выборе способа управления в лице управляющей компании (изменения ранее выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником, вывод суда об отсутствии оснований для признания этого договора недействительной (ничтожной) сделкой не может быть признан обоснованным ”.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. N 7677/11, сказано, в частности, нижеследующее:
“… Кроме того, при рассмотрении дела судами не учтено, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу, ни Гражданскому кодексу не противоречит.
Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации”.
В статье 161 Жилищного кодекса РФ сказано, в частности, нижеследующее:
“2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
… … …
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 136 Жилищного кодекса РФ сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений”.
Выводы:
Определить правовые последствия подписания документов, предложенных участникам долевого строительства c ЗАО «ПИК-Регион» и ООО «ПИК-Комфорт».
Подписание участником долевого строительства с ЗАО «ПИК-Регион» “Передаточного акта к договору участия в долевом строительстве” приведет к возникновению у участника долевого строительства права пользования переданным ему помещением.
В случае обнаружения участником долевого строительства до подписания “Передаточного акта к договору участия в долевом строительстве” каких-либо недостатков в передаваемом ему помещении, он вправе, на основании статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предъявить ЗАО «ПИК-Регион» требование об устранении выявленных недостатков в разумный срок.
После устранения ЗАО «ПИК-Регион» недостатков подписание “Передаточного акта к договору участия в долевом строительстве” для участника долевого строительства будет носить обязательный характер, и после подписания данного документа можно будет уже решить вопрос о подписании участником долевого строительства с ООО «ПИК-Комфорт» “Акта ввода приборов учета (счетчиков) в эксплуатацию”.
С момента подписания участником долевого строительства с ЗАО «ПИК-Регион» “Передаточного акта к договору участия в долевом строительстве” у участника долевого строительства возникает не только право пользования переданным ему помещением, но и обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги, согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.
Заявление в Управляющую службу эксплуатации о выдаче ключей не является обязательным для подписания участником долевого строительства документом, поскольку право доступа в квартиру возникает у участника долевого строительства с момента подписания “Передаточного акта к договору участия в долевом строительстве”.
Подписание с ООО «ПИК-Комфорт» “Договора предоставления жилищно-коммунальных и дополнительных услуг” повлечет за собой возникновение у ООО «ПИК-Комфорт» права требования на взыскание с участника долевого строительства ежемесячной оплаты за коммунальные и иные услуги, перечисленные в Перечне работ (услуг) по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (Приложение №1 к “Договору предоставления жилищно-коммунальных и дополнительных услуг”) и Расчете платежей (Приложение №2 к “Договору предоставления жилищно-коммунальных и дополнительных услуг”), по расценкам, указанным в этих документах, даже если большинство из этих услуг фактически оказаны участнику долевого строительства не будут.
При этом в “Договоре предоставления жилищно-коммунальных и дополнительных услуг” отсутствуют следующие существенные условия:
- сроки выполнения заявок потребителей, устранения аварий и повреждений;
- не предусмотрены: ремонт и обслуживание оборудования и территории на придомовой территории, осмотр и ремонт конструктивных элементов зданий, подготовку зданий и придомовой территории к сезонной эксплуатации;
- не предусмотрены противопожарные мероприятия;
- требования к качеству предоставляемых услуг;
- порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 способом;
- порядок установления фактов непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Предмет договора и описания услуг требуют уточнения в части состава и площади помещений общего пользования, плата за обслуживание которых взимается, указание перечня инженерных систем, обслуживание которых поручается ООО «ПИК-Комфорт».
Подписание с ООО «ПИК-Комфорт» “Акта приемки жилого помещения и оборудования” не влечет за собой никаких значимых правовых последствий, поскольку, фактически, данный документ дублирует подписываемые участником долевого строительства с ООО «ПИК-Комфорт» “Акт осмотра жилого (нежилого) помещения и оборудования” и “Акт ввода приборов учета (счетчиков) в эксплуатацию”.
Подписание с ООО «ПИК-Комфорт» Уведомления о порядке проведения переустройства помещений в многоквартирных домах юридического значения и каких-либо значимых правовых последствий иметь не будет, поскольку вышеуказанный порядок согласования переустройства (перепланировки) подробно изложен в статьях 26-28 Жилищного кодекса РФ.