Учреждение может сдавать в аренду здания, которые закреплены за ним на праве оперативного управления, только через конкурсы или аукционы. Но если организация сдает в аренду помещение, возможна проверка ФАС.
Конкурс или аукцион должен быть открытым по составу участников и форме подачи предложения (п. 2 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).
Ø В каких случаях можно не проводить торги.
Есть ряд исключений, когда проводить торги не нужно. Они приведены в части 1статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
· Самый частый случай – если в аренду сдают часть здания, общая площадь которой не превышает 20 кв. м и 10 % площади всего объекта.
Например, у учреждения в оперативном управлении находится здание общей площадью 200 кв. м. Можно сдать в аренду без торгов помещение площадью 20 кв. м и меньше. Это не превышает 10 % от общей площади здания.
· Конкурс или аукцион можно не проводить, если договор заключают:
ü с другим государственным или муниципальным учреждением, некоммерческой организацией;
ü медицинской или образовательной организацией;
ü для размещения объектов почтовой связи (например, почтамтов);
ü на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев;
ü с организацией или ИП, подавшими единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанными единственным участником конкурса или аукциона.
Например, учреждение проводило аукцион на сдачу помещения в аренду. Но заявку подал только один участник. Поэтому учреждение заключило договор с ним.
Ø Пролонгация: с торгами или без.
· Можно продлить договор аренды без проведения торгов. Но только в том случае, если к арендатору не было претензий, он вовремя вносил плату, выполнял все обязанности по содержанию имущества и срок действия договора не ограничен законодательством.
· Также, для того чтобы пролонгировать договор без торгов, должны одновременно соблюдаться еще два условия:
ü размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с Законом № 135-ФЗ. То есть привлекли независимого оценщика. Это общее правило, но есть исключения, в частности субъекты малого и среднего предпринимательства. Для них цена может быть меньше рыночной;
ü срок, на который перезаключают договор, должен быть не менее чем 3 года (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).
Если все перечисленные условия соблюдены, казенное учреждение не вправе отказать арендатору в пролонгации договора.
· Сменить арендатора можно, если у него есть задолженность на момент окончания договора аренды. Или когда орган власти принял решение, которое предусматривает иной порядок распоряжения данным имуществом.
Ø Проверка ФАС: как обезопасить себя.
Антимонопольные органы имеют право проверить, как учреждения сдают в аренду государственное и муниципальное имущество. По результатам такой проверки ФАС может признать нарушения Закона № 135-ФЗ.
· Эксперты исследовали судебную практику и выявили, какие нарушения фиксируют чаще всего. Решения арбитров приведены в таблице. Самые частые из них:
ü Сдача имущества в аренду без торгов. Большинство судов поддерживают ФАС. По данным нашего исследования, из восьми случаев арендодатель оказался прав всего лишь в двух.
ü Нет рыночной оценки. Росреестр отказывает в регистрации допсоглашения к договору аренды. Это происходит чаще из-за того, что нет оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Эксперты установили, что суды поддерживают арендодателя в том случае, если арендатор – субъект малого предпринимательства.
Остальные нарушения приведены в таблице ниже.
Ø Таблица. Самые частые нарушения по аренде, которые нашла проверка ФАС.
| № | Дата | Суть дела | Решение по делу |
| Отказ в госрегистрации | |||
| Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 июля 2013 г. по делу № А33-15447/2012. | § После окончания срока аренды администрация и общество (субъект малого предпринимательства) подписали дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения срока. § Росреестр в государственной регистрации дополнительного соглашения отказал. Основание: не приложены результаты оценки рыночной стоимости арендной платы на дату заключения дополнительного соглашения (п. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). | § Отказ в госрегистрации является незаконным, необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя. § Заключение дополнительного соглашения на новый срок с субъектом малого предпринимательства не требует оценки рыночной стоимости нежилого помещения. | |
| Определение ВАС РФ от 10 июня 2014 г. № ВАС-3594/14 по делу № А40-29086/2013. | § Администрация и общество (субъект малого предпринимательства) составили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым продлевали срок аренды. § Росреестр отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения. Основание: не приложены результаты оценки рыночной стоимости арендной платы на дату заключения дополнительного соглашения. | § Отказ в госрегистрации является незаконным. § Заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды с субъектом малого предпринимательства не требует оценки рыночной стоимости объекта. | |
| Определение ВАС РФ от 27 мая 2014 г. № ВАС-4155/14 по делу № А40-29639/13. | § Между департаментом имущества и обществом подписано дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения срока. § Росреестр отказал в госрегистрации ввиду того, что представлен неполный комплект документов, необходимых для проведения регистрационных действий (отсутствие рыночной оценки объекта недвижимости). | § Отказ в регистрации является законным. § Размер арендной платы определяют по результатам оценки рыночной стоимости объекта. § Департамент нарушил требования законодательства при подаче документов на регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды. | |
| Определение ВАС РФ от 15 мая 2014 г. № ВАС-5701/14 по делу № А40-29632/13. | § Между департаментом имущества и обществом подписано дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения срока. § Росреестр отказал в госрегистрации ввиду того, что представлен неполный комплект документов, необходимых для проведения регистрационных действий (отсутствие рыночной оценки объекта недвижимости). | § Отказ в регистрации является законным. Размер арендной платы определяют по результатам оценки рыночной стоимости объекта. § Поскольку дополнительное соглашение от 8 августа 2012 года, изменившее условие договора аренды от 26.12.2002 о сроке аренды, было заключено после введения ст. 17.1Закона № 135 ФЗ. | |
| Не проводили торги | |||
| Определение ВАС РФ от 26 июня 2014 г. № ВАС-4668/14 по делу № А65-4904/2013. | § Школа сдала в аренду обществу муниципальное имущество с разрешения учредителя без проведения конкурсных процедур. § По мнению антимонопольного органа, школа нарушила Закон № 135 ФЗ. | § У общества-арендатора есть лицензия на осуществление образовательной деятельности. § В договоре аренды установлена цель использования нежилого помещения – под учебный класс. § Торги проводить не нужно ( ст. 17.1 Закона № 135ФЗ ). | |
| Определение ВАС РФ от 11 апреля 2014 г. № ВАС-3034/14 по делу № А33-4214/2013. | § Управление имуществом и предприниматель заключили договор аренды объекта недвижимого имущества без проведения торгов на основании распоряжения администрации. § Решением антимонопольного органа администрация признана нарушившей ч. 1 ст. 15 Закона № 135 ФЗ. § Основание: муниципальная преференция предоставлена без получения предварительного согласия антимонопольного органа. | § Администрация нарушила Закон № 135ФЗ. § Объект муниципальной собственности передан в пользование предпринимателю без проведения торгов или без согласия антимонопольного органа. | |
| Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 декабря 2015 г. № А56-70632/2015. | § Управление имуществом и предприниматель заключили договор аренды объекта недвижимого имущества без проведения торгов на основании распоряжения администрации. § Решением антимонопольного органа администрация признана нарушившей ч. 1 статьи 15 Закона № 135 ФЗ. § Основание: муниципальная преференция предоставлена без получения предварительного согласия антимонопольного органа. | § Администрация нарушила Закон № 135ФЗ. § Объект муниципальной собственности передан в пользование предпринимателю без проведения торгов или без согласия антимонопольного органа. | |
| Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 г. № А07-26348/2015. | § Учреждение заключило договор аренды государственного имущества с ООО без согласия собственника и проведения торгов. | § Объект муниципальной собственности передан в пользование предпринимателю без проведения торгов или без согласия антимонопольного органа. § Причем арендатора привлекли к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ в размере 20 тыс. руб. | |
| Решение Центрального районного суда г. Кемерова от 2 августа 2011 г. № 12-465/ 2011. | § Муниципальное образование разрешило учреждению заключить с обществом договор аренды без проведения торгов. | § Администрация нарушила Закон № 135 ФЗ. § Объект муниципальной собственности передан в пользование предпринимателю без проведения торгов или без согласия антимонопольного органа. | |
| Решение Нижнеингашского районного суда от 23 августа 2012 г. № 12-16/2012. | § Администрация поселка сдала в аренду помещение аптеки без предварительного согласования с антимонопольным органом и без проведения торгов. § Решением антимонопольного органа администрация признана нарушившей ч. 1 ст. 15 Закона № 135 ФЗ. | § Суд отменил решение ФАС, так как помещение в муниципальную собственность не оформлено. | |
| Решение Тасеевского районного суда от 4 июля 2012 г. № 12-7/2012. | § Договоры аренды муниципального имущества были заключены без получения предварительного согласия антимонопольного органа и без проведения торгов. § Организации, арендующие помещения, оказывали услуги в сфере обязательного медицинского страхования. | § Администрация нарушила Закон № 135 ФЗ. Торги или согласие антимонопольного органа обязательны. § Организациям, которые оказывают услуги в сфере обязательного медицинского страхования, преференции не положены. | |
| Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 15 февраля 2012 г. № 12-27/2012. | § Школа обратилась к главе района за согласием на сдачу в аренду недвижимого муниципального имущества для организации школьного буфета. Глава согласовал передачу части помещения третьим лицам в аренду. § Полагая, что муниципальное имущество находится в оперативном управлении и по положению имеет право сдавать имущество в пользование. | § Учреждение нарушило Закон № 135 ФЗ. § Конкурсные процедуры обязательны, несмотря на то, что здание передано в оперативное управление. | |
| Нарушен порядок пролонгации договора | |||
| Определение Верховного суда РФ от 21 августа 2014 г. № 309-ЭС14-159 по делу № А60-26445/2013. | § В связи с истечением срока аренды общество возвратило объект аренды. Затем оно направило в администрацию письмо, в котором просило заключить с ним договор аренды на новый срок. § На свой запрос общество получило отказ. Основание: имущество закрепили на праве хозяйственного ведения за МУП. | § Арендодатель принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что является основанием для отказа заключать договор на новый срок (п. 1 ч.10 ст. 17.1 Закона № 135ФЗ). | |
| Определение Верховного суда РФ от 20 мая 2016 г. № 306-ЭС16-4411 по делу № А12-14971/2015. | § Департамент имущества, учреждение и общество-арендатор заключили договор аренды помещения нежилого муниципального фонда. Затем стороны заключили дополнительное соглашение к указанному договору, которым продлили его действие. § Прокурор посчитал, что дополнительное соглашение к договору аренды противоречит ст. 17.1 Закона № 135ФЗ. | § Собственник нарушил Закон № 135ФЗ. Договор аренды заключен сторонами без проведения торгов. То есть дополнительное соглашение о продлении срока указанного договора на 3 года является новым договором аренды. Его нельзя заключить без торгов, так как обществу не предоставлены преференции. | |
| Нарушен порядок передачи имущества в уставный капитал | |||
| Определение Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. № 306-КГ14-3514 по делу № А65-27724/2013. | § Администрация муниципального образования передала имущество в уставный капитал муниципального унитарного предприятия. § ФАС выдала предписание о нарушении ч. 1 ст. 15 Закона № 135 ФЗ. § Основание: договор пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, заключен без проведения конкурсов или аукционов. | § При передаче имущества в уставный капитал муниципального унитарного предприятия не происходит заключения каких-либо договоров, предусматривающих переход прав владения. Закон № 135ФЗ не нарушен. | |
| Нарушен порядок расторжения договора | |||
| Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 марта 2014 г. № Ф03-930/2014 по делу № А73-9496/2013. | § Договор аренды заключен был на неопределенный срок. Учреждение направило арендатору уведомление о прекращении договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении 3 месяцев со дня его получения. § Арендатор не исполнил требование освободить помещения. | § Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. § В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Закон № 135 ФЗ не нарушен. |
Ø Варианты проверок ФАС.
Как и другие контролирующие ведомства, ФАС переходит на риск-ориентированный подход при проверках. Тем не менее, госорган может проверить компанию во внеплановом режиме, если к тому будут основания. В ходе проверки компании или после нее ФАС вправе затребовать любые документы компании, даже если дела о нарушении антимонопольного законодательства еще нет. Компания сможет обжаловать действия ФАС в судебном порядке, но если сотрудники ведомства потребуют документы, их придется предоставить.
· Проверки ФАС проводят в плановом варианте или в виде внеплановых. Это зависит от обстоятельств проверки. Правила проведения проверок антимонопольного органа содержит ст. 25.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.
· Независимо от запланированности проверок их подразделяют на выездные и документарные.
ü Документарную проверку проводят по месту нахождения инспекции ФАС, и сотрудники ведомства не осматривают территорию, бумаги и имущество компании.
o О плановых проверках со стороны антимонопольного органа компания может узнать на сайте ФАС. Например, посмотреть план проверок на 2017 год. Кроме того, ведомство обязано известить компанию о плановой проверке минимум за 3 рабочих дня до начала мероприятия (ч. 12 ст. 25.1 закона № 135).
o Если ФАС собирается провести внеплановую проверку компании, об этом предупреждают за 24 часа до начала (ч. 13 ст. 25.1 закона № 135). Причем о некоторых внеплановых проверках ФАС не вправе извещать в силу закона. Это верно для случаев, когда организацию подозревают в картельном сговоре (ч. 14 ст. 25.1 закона № 135).
ü Выездные проверки ФАС осуществляет по месту нахождения компании. Во время мероприятия сотрудники антимонопольного органа ведут осмотр территории, объектов и документов компании (п. 3.43 м Административного регламента ФАС по исполнению государственной функции <…>, утв. приказом ФАС России от 25.03.12 № 340).
По общему правилу выездная проверка ФАС обладает второстепенным характером. Она необходима, только если без этого нельзя убедиться в полноте и достоверности бумаг, которые компания передала инспекции. Также выездную проверку организуют, если иначе не удастся оценить, ведет ли организация деятельность в соответствии с антимонопольным законодательством (п. 3.39 Регламента № 340).
· Обычно суды не считают, что при внеплановой ФАС обязана подтвердить ее необходимость (постановление АС Московского округа от 19.07.16 по делу № А40-107607/15). Но иногда проверяют основания ведомства для проверки такого рода (постановление Девятнадцатого ААС от 07.08.15 по делу № А36-6246/2013).
Ø Запрос информации при проверке ФАС.
· Нормы ст. 25.4 закона № 135 позволяют сотрудникам антимонопольных органов затребовать документы, которые не обнаружили во время выездной проверки ФАС. При этом суды указывают, что это распространяется на конфиденциальную информацию. ФАС вправе запросить ее как в рамках дела о нарушении антимонопольного законодательства, так и до возбуждения такого дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.10 № 9532/10).
· Существует позиция КС РФ, что ФАС следует мотивировать запрос той или иной информации. Ведомство может требовать данные, только если это необходимо (определение КС РФ от 20.11.14 № 2634-О). Но если прежде суды требовали от госоргана подробно объяснять, почему он запрашивает сведения, сейчас тенденция другая. Суды считают, что ФАС достаточно указать в запросе на процессуальный повод истребования и норму права (п. 14 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции <…>, утв. Президиумом ВС РФ 16.03.16).
· Некоторые суды не требуют, что бы при проверке ФАС запрос документов был напрямую связан с предметом проверки.
Например, суд посчитал, что запрос относится к предмету проверки, поскольку договоры касались той же сферы, что и предмет (постановление Девятнадцатого ААС от 28.01.16 по делу № А36-566/2014).
В другом деле суд указал, что компания не вправе требовать от ФАС обоснования запроса (постановление Девятнадцатого ААС от 15.01.16 по делу № А36-564/2014). Но такая позиция содержит противоречия разъяснениям КС РФ из определения от 20.11.14 № 2634-О. Высшая инстанция указывала, что компании обладают правом на судебный контроль действий госорганов.
· Фактически, компания обязана при проверке ФАС предоставить любую информацию по запросу. Признать недопустимыми данные доказательства компания сможет только в судебном порядке.