После проведения всех вышеперечисленных действий остается одна, вроде бы, небольшая формальность – проведение общего собрания собственников помещений вашего многоквартирного дома. Однако, на самом деле, это одно из наиболее важных, ответственных и сложных мероприятий на пути выбора управляющей компании.
Общее собрание собственников – это высший орган управления вашим домом, своеобразное «правительство», которое уполномочено решать все наиболее важные вопросы, касающиеся содержания, ремонта и обслуживания вашего многоквартирного дома. Однако проведение общего собрания собственников, принятие решений на нем и фиксация его результатов должны подчиняться ряду формальностей, в противном случае, решения этого «правительства» не будут иметь законной силы.
Во-первых, вам надо заранее уведомить всех собственников помещений вашего многоквартирного дома о предстоящем проведении собрания. Сделать это по закону необходимо не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
Помните, что должны быть уведомлены все собственники помещений. То есть, не только жильцы, но и организации, если в вашем доме есть нежилые помещения, которые принадлежат юридическим лицам. Вариант, предписываемый российским законодательством, – послать заказное письмо с уведомлением о вручении. Сопутствующий вариант – вручение уведомления о проведении собрания под роспись каждому собственнику.
Если у вас есть возможность пройтись по всем квартирам, объявляя о собрании, обязательно сделайте это. Так вы можете лично сагитировать много людей и в значительной степени увеличить явку на предстоящее собрание.
Еще одним дополнительным способом оповещения собственников будет разнос уведомления о проведении общего собрания по почтовым ящикам в вашем доме и – обязательно – размещение объявления во всех подъездах, чтобы оно было доступно и видно всем.
Параллельно с «казенным» официальным уведомлением, настоятельно советуем написать и распространить личное обращение к жильцам дома. В нем желательно поделиться собственным взглядом на вопрос выбора управляющей организации, обозначить существующие проблемы и возможные пути их решения, подчеркнуть важность предстоящего мероприятия, предложить принять личное ответственное и осознанное участие в собрании и голосовании… Словом, персонально обратиться к соседям по дому, постаравшись воодушевить их и убедить поддержать ваше начинание и ваш выбор.
Собрание лучше назначить во дворе вашего дома на вечер выходного дня или на 20:00-21:00 рабочего дня, чтобы как можно большее количество жителей могло принять в нем участие. В уведомлении (объявлении) должны быть указаны дата, место и время проведения общего собрания, кто именно созывает собрание (ФИО, № квартиры), а также повестка собрания. Если вы намерены представить на рассмотрение собрания проект договора с управляющей компанией, то в объявлении нужно указать этот момент, а также сообщить, где именно с текстом документа можно познакомиться (адрес сайта в сети Интернет, адрес офиса управляющей компании, адрес контактного лица, которое может выдать желающим необходимые документы).
Помните, что менять вопросы, включенные в уже обнародованную повестку собрания, можно лишь с повторным уведомлением всех собственников за 14 дней до даты проведения собрания, так что тщательно подходите к перечню и формулировке вопросов, которые вы планируете рассмотреть. А учитывая, что собственников, в количестве, необходимом для того, чтобы общее собрание было признано правомочным и могло принимать имеющие законную силу решения, на практике собрать практически невозможно, повестку следует формулировать максимально четко и подробно, чтобы была возможность провести так называемое «обще-заочное собрание».
Поэтому в тексте уведомления о проведение общего собрания обязательно укажите, что если необходимое количество собственников помещений многоквартирного дома не соберется, то решения общего собрания с аналогичной повесткой будут приняты путем заочного голосования. Период заочного голосования нужно «растянуть», как минимум, на две недели, а формальное начало голосования стоит назначить, отсчитав 10 дней от даты проведения общего собрания. Например, вы планируете провести общее собрание 1 января, следовательно, срок проведения заочного голосования нужно определить с 11 по 25 января. Также необходимо указать, что собственниками, принявшими участие в заочном голосовании, будут считаться те, кто сдал заполненные бюллетени для голосования со своими решениями по поставленным вопросам до установленной даты окончания их приема. Кроме этого, необходимо указать, где и кем именно будут приниматься заполненные бюллетени. Чистый бланк бюллетеня для голосования не лишним будет приложить к уведомлению.
В повестку общего собрания собственников помещений многоквартирного дома обязательно нужно включить следующие пункты:
1. Утверждение порядка проведения общего собрания собственников помещений.
2. Избрание председателя, секретаря и членов счетной комиссии общего собрания.
3. Выбор способа уведомления о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома путем размещения уведомлений в подъездах дома.
4. Выбор способа управления многоквартирным домом.
5. Выбор управляющей компании.
6. Разное – в рамках этого пункта можно обсудить и принять решения по многим другим вопросам.
В уведомлении о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома нужно указать, когда и где будут объявлены решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования собственников.
Правомочным считается общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома, если в нем принимают участие собственники, обладающие 50% голосов + 1 голос. При этом подсчет голосов ведется не «по головам», а пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. Условно, если жилец является собственником (обратите внимание, именно собственником, а не членом семьи собственника или арендатором) квартиры площадью 100 квадратных метров в доме, то его голоса рассчитываются, исходя из пропорциональной доли этих 100 квадратных метров в общем имуществе многоквартирного дома. Например, от 10000 это будет один процент, следовательно, общее собрание в приведенном примере будет правомочным, если на нем будет присутствовать 51 собственник квартир площадью 100 квадратных метров. Для простоты подсчета можно принять 1 голос за 1 квадратный метр принадлежащего собственнику помещения.
Если кворум достигнут (на собрании присутствуют собственники, обладающие 50% голосов + 1 голос), общее собрание можно проводить, и его решения будут обязательны для всех собственников, даже для тех, кто не принял участие в голосовании или не согласен с принятыми решениями.
Существенный момент: в общем собрании могут участвовать все жильцы, а вот голосовать могут только собственники или их представители при условии наличия у последних надлежащей доверенности.
Сначала необходимо выбрать председателя и секретаря общего собрания. Председатель официально проводит собрание, секретарь – ведет протокол. Также нужно выбрать членов счетной комиссии, которые будут вести подсчет при голосовании и документально оформлять результаты. Потом перейти к другим вопросам, придерживаясь заранее объявленной повестки собрания.
После выборов председателя, секретаря и членов счетной комиссии, рекомендуется еще раз подробно разъяснить, зачем созвано собрание, каких целей вы хотите достичь, а также рассказать о возможных преимуществах управления вашим домом изначально выбранной вами управляющей компанией. Представители УК, которых весьма желательно пригласить на общее собрание, могут рассказать о своих планах и предполагаемых направлениях деятельности по управлению домом, ответить на вопросы жильцов и прояснить все существенные моменты, касающиеся содержания и ремонта.
Принимать решения и голосовать на общем собрании крайне желательно при помощи заранее подготовленных бюллетеней для голосования. В бюллетенях голосующие собственники указывают свои контактные данные, сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме, а также делают отметки напротив формулировок вопросов, вынесенных на голосование, в отношении которых присутствуют специальные графы для голосования «За», «Против», «Воздержался» (места для отметок присутствуют напротив каждой из граф). Бюллетень заверяется собственником или его представителем по доверенности путем собственноручного проставления числа и подписи. После заполнения бюллетень передается в счетную комиссию.
По завершении общего собрания и окончании голосования по всем вопросам составляется протокол, в котором фиксируются результаты состоявшегося собрания и принятые решения. Решение по каждому вопросу принимается по той же самой формуле: 50% голосов собственников + 1 голос.
Если кворум на общем собрании не достигнут, то вы переходите к стадии заочного голосования. Для этого необходимо через 10 дней после даты проведения общего собрания начать поквартирный обход, собирая с собственников заполненные бюллетени с их решениями по вопросам, вынесенным на голосование. Разумеется, значительная часть собственников бюллетени для голосования к тому моменту не заполнили, а некоторые могут даже не подозревать об общем собрании и объявленном голосовании, так что будьте готовы в очередной раз объяснять, убеждать и рекомендовать, а также держите наготове пачку незаполненных бюллетеней для голосования. Всех собственников обходить нет смысла – можно остановиться, когда достигнут кворум по участию и устраивающему результату голосования, но все же, не поленитесь, постарайтесь обойти как можно большее количество собственников.
По итогам заочного голосования, равно как и по результатам «базового» общего собрания собственников, составляется протокол. Особой формы для него не предусмотрено, но, помимо стандартных моментов, там обязательно должна быть отражена информация о повестке собрания, числе проголосовавших собственников и распределении их голосов по каждому поставленному вопросу, а также о принятых на основе результатов голосования решениях. О результатах голосования и принятых решениях необходимо известить собственников тем способом, который вы определили в уведомлении о проведении общего собрания (например, вывесив объявления в каждом подъезде).
После этого, имея на руках протокол, можно смело заключать официальный договор с управляющей организацией. Не забудьте только, что свой экземпляр договора должен получить каждый собственник помещения многоквартирного дома!