Формирование рынка недвижимости как нового сектора экономики России связано с началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике. Отправной точкой развития рынка недвижимости России принято считать 1990 г., когда в нормативных документах было закреплено понятие частной собственности. Основным толчком в развитии рынка недвижимости в России послужили два основных закона Российской Федерации, вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» [1] и 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» [2]. Изначально формировался первичный рынок недвижимости за счет бесплатной приватизации жилья гражданами, бесплатной и платной приватизации нежилых помещений и земельных участков, а также строительства. В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости за счет перепродажи ранее приватизированных и новых объектов недвижимости. Постепенно рынок недвижимости России начал повышать свою активность за счет появления профессиональных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков, финансистов, девелоперов, юристов и т.д.).
Рынок недвижимости представляет собой механизм, регулирующий отношения не только купли-продажи, но и аренды недвижимости на основе спроса и предложения. При этом последний фактор является основным.
Спрос характеризуется количеством объектов, которые покупатели могут купить в течении определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Это ‑ платежеспособная потребность.
Предложение характеризуется количеством объектов (квартир, домов, дач), выставленных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Цена является основным фактором, определяющим предложение. Спрос на объекты недвижимости подвержен большим колебаниям, чем предложение, так как резкие изменения денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие сроки, чем время строительства объекта недвижимости.
Удовлетворить потребности всего населения в жилье практически невозможно. В условиях рынка потребности могут быть удовлетворены лишь при наличии платежеспособности потребителя. Таким образом, спрос определяется только теми потребностями, которые обеспечены деньгами. Повышенный спрос всегда вызывает рост цен, а отсутствие спроса, влияет на снижение цен. Предложение всегда должно опережать спрос, чтобы покупателю была предоставлена возможность выбора.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющих спрос на жилье:
‑ предпочтения потребителей
‑ доходы населения
‑ цены на жилье
‑ количество домохозяйств на рынке жилья
Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:
‑ административных (наличия или отсутствия ограничений со стороны государства, регулирующей роли государства и местных административных органов, налогового режима)
‑ экономических (цен на объекты недвижимости, конкуренции, уровней экономического развития рынка, доходов населения, деловой активности населения, услуг кредитно-финансовых организаций, объемов строительства новых объектов недвижимости)
‑ социальных (привлекательности региона, структуры и состава населения местности, уровня развития социальной инфраструктуры)
‑ экологических (наличия зеленых насаждений, загазованности воздуха, обилия промышленных предприятий, наличия вредных выбросов, избыточного шума)
Мотивы спада или спроса могут быть разные. Рассмотрим ситуацию на примере самого дорогого города мира ‑ Москвы.
Факторами, влияющими на цену, являются:
‑ престижность района
‑ тип жилого дома
‑ общая площадь
‑ этаж, удобная планировка, большая кухня, лоджия, высота потолков и другие качественные признаки
В настоящее время престижность жилья районов города можно разбить на три зоны:
1) центр;
2) две-три остановки метро от Садового кольца;
3) остальная инфраструктура определяется из следующих посылов: самое главное ‑ юридически и физически свободная квартира; 55% ‑ цена; 30% ‑ местоположение; 11% ‑площадь; 4% ‑ внешний вид и другие индивидуальные требования; вкусы покупателя.
Самые дорогие и престижные ‑ монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность в обустройстве жилого пространства. Учитывается также расположение и планировка квартиры. Если она находится не в торце, это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат, стоимость жилья может быть ниже аналогичного. Наличие холла увеличивает цену квартиры.
Плюсом будет охраняемость территории вокруг дома, наличие домофона или консьержки на входе в подъезд, наличие автостоянки или подземного гаража. Оценивается и объем жилплощади, на которую большое влияние имеет высота потолков. Самая популярная - 2,75- 3,2 метра. Менее востребованы квартиры с высотой потолков 4,5 метра.
Другими факторами, влияющими на стоимость квартиры, являются: изолированность комнат, вид из окон, этаж, наличие телефона. Отсутствие балкона или лоджии является недостатком, снижающим цену квартиры.
За последние годы (2008–2011) рынок недвижимости России понизил свою активность в связи с влиянием экономического кризиса, но в середине 2011 г. практически достиг докризисного уровня и на текущий момент имеет тенденцию к ценовому росту. Цена является следствием стабильной экономической ситуации и роста платежеспособности населения. Это и определяет продолжающийся общий рост цен на данном рынке.
Еще одним из важнейших факторов, определяющих рыночную стоимость объектов жилой недвижимости, является местоположение.
Элитность и престижность жилья в первую очередь зависит от района. Местоположение рассматривается как комплекс факторов, включающих в себя место, расположение, транспортную доступность, близость метро, экологию, социальное окружение, объем зеленых насаждений и других факторов инфраструктуры.
В зависимости от местоположения можно выделить:
а) элитные сооружения и жилье бизнес-класса (центр)
б) объекты среднего класса (2-3 остановки от кольцевой ветки метро)
в) районы массовой застройки (остальная территория города)
По спросу на первом месте ‑ однокомнатные квартиры, на втором ‑ двухкомнатные и на третьем ‑ трехкомнатные.
В Москве первостепенное значение приобретает высотное строительство. Интенсивный рост объема строящейся жилой недвижимости дает покупателям широкий выбор. Сегодня город обладает наиболее развитой инфраструктурой ипотечного жилищного кредитования и наибольшим числом банков, вовлеченных в эту сферу деятельности.
В настоящее время в России сформировались все предпосылки для активного развития ипотеки. Рост благосостояния граждан привел к тому, что у них текущие доходы повысились до уровня достаточного для обслуживания обязательств по кредиту. На данный момент существует две главные проблемы развития жилищного кредитования в России:
1.Отсутствие политической, законодательной и государственной поддержки накопительной схемы жилищного кредитования.
2.Отсутствие связи всех схем жилищного кредитования со строительством жилья.
Решение второй проблемы имеет особое значение, так как сегодня все финансирование через ипотечные схемы идет на вторичном рынке. Это приводит к повышению цен и торможению роста объемов строительства жилья. И все же отличительной особенностью жилой недвижимости в наши дни является ее высокая цена, не сопоставимая с текущим уровнем доходов большинства граждан. А обеспеченность жильем у них считается одним из основных показателей уровня жизни.
В целом ценообразование в недвижимости также зависит от ценообразования в строительстве, т.е. от того, какая прибыль и какие затраты заложены изначально в тот или иной объект недвижимости (рис. 1).
Эти затраты с учетом минимальной прибыли являются начальной базой для формирования дальнейшей цены. База, от которой начнет формироваться дальнейшая цена на недвижимость, лежит в точке 2, т.е. это тот момент (дата), когда недвижимость сдается в эксплуатацию и попадает под влияние вторичного рынка, где большой вклад в изменение дальнейшей цены вносят различные факторы с течением времени.
Рассмотрим инвестиционную фазу. В точке 0 лежит стоимость, которая рассчитывается для инвестора(рис. 1), т.е. это стоимость объекта, которая рассчитана на основе укрупненных показателей (УПВС, УПСС) или объектов-аналогов и позволяет предварительно оценить общую потребность в инвестициях для осуществления проекта. В стадии проектирования (интервал от точки 0 доточки 1) рассчитывается сметная стоимость, которая является меньше стоимости, рассчитанной для инвестора, и наиболее точно определяет потребность в инвестициях для осуществления проекта (рис. 1). После стадии проектирования и расчета сметной стоимости начинается стадия строительства (интервал от точки 1 до точки 2). В интервале от точки 0 до точки 2 большое значение имеет фактор времени, который проявляется в двух аспектах:
1. Влияет на общую стоимость объекта недвижимости
2. Влияет на степень морального (функционального) износа объекта недвижимости при вводе в эксплуатацию
Чем больше период инвестиционной фазы, тем больше в момент сдачи в эксплуатацию будут затраты на объект недвижимости, так как значительное влияние оказывают фактор инфляции и удорожание кредитных ресурсов, а также моральный износ объекта недвижимости.
В России невозможно начать строительство без получения всех разрешений (количество которых доходит до 50) и утверждения строительного плана. На этой стадии возникает множество различных проблем и некоторые из них носят коррупционный характер. Строительство в России никак не оптимизировано и носит последовательный характер, что связанно с особенностями градостроительного законодательства, за счет чего увеличиваются затраты на строительство и возникает моральный износ. В развитых странах строительство максимально оптимизировано и носит параллельный характер, т.е. начинается с момента готовности первоначальной части строительного плана.
После того как объект недвижимости сдан в эксплатацию (входит в эксплуатационную фазу жизненного цикла недвижимости) цена может складываться различным образом. Это зависит от влияния как на рынок в целом, так и на отдельные объект недвижимости множества различных факторов. Цена может расти в связи с благоприятным развитием экономики, как это показывает направление а, может оставаться стабильной (направление б), может значительно падать(направление в) с наступлением финансового и экономического кризиса или катастрофически падать(направление г) в случае, если вся мировая система, основанная на долларе, рухнет (рис. 1). С течением времени одни факторы могут усиливать свое влияние, другие – менее влиять на цену, но к концу жизненного цикла объекта недвижимости усиливается фактор суммарного износа, что в конечном счете приведет к ликвидации (интервал от точки 3 до точки 4), а затем к утилизации (интервал от 4 и выше) объекта недвижимости.
В общем, все факторы, влияющие на цену объектов недвижимости, можно классифицировать следующим образом: макроэкономические, микроэкономические, социальные, физические, природные. Все перечисленные группы факторов в конечном счете формируют спрос и предложение на рынке недвижимости.
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация в стране, политическая ситуация в стране, состояние финансового рынка и т.д. Если влияние макроэкономических факторов стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется другими группами факторов.
В целом экономика России является стабильной, поэтому основное влияние на рост цен на рынке недвижимости оказывают микроэкономические, социальные и физические факторы. Платежеспособный спрос на жилье в 3 раза меньше потенциального спроса. Прежде всего это связанно с низкими доходами населения, завышенной процентной ставкой по ипотеке, большими темпами роста цен на недвижимость и отсутствием сбалансированности.
Рост цен на недвижимость в Москве и Московской области остается значительным. Это связано с большой концентрацией здесь денежных средств и рабочих мест, что привлекает большой поток людей из разных регионов России и является причиной ажиотажного спроса на недвижимость. Положение на рынке недвижимости Московской области характеризует обострение группы социальных факторов: плотность населения, рост населения, уровень образования, статус и т.д. Такая же ситуация прослеживается в Томской и Новосибирской областях, но здесь социальные факторы оказывают незначительное влияние, поскольку основной контингент приезжих – молодежь(студенты).