Основания изменений жилищных отношений

Под основаниями изменений жилищных отношений Жилищ­ный кодекс РФ понимает следующие юридические факты:

1) вселение в жилое помещение других членов семьи и (или) выбытие из жилого помещения;

2) раздел жилого помещения;

3) объединение пользователей жилого помещения в одну семью;

4) замена нанимателя жилого помещения или члена кооп­ератива;

5) отказ пользователя от части жилого помещения;

6) перепланировка жилого помещения.

2. Вселение в жилое помещение других членов семьи.
Выбытие из жилого помещения

Для того чтобы заселиться в жилое помещение по договору социального найма, необходимо получить ордер на жилое по­мещение. Заселение по договору коммерческого найма и арен­ды требует наличия экземпляра договора в письменной форме. Заселение собственника происходит на основании документа, удостоверяющего право собственности.

Освободившиеся в коммунальной квартире жилые помеще­ния заселяются по следующим правилам, установленным ЖК РФ. Согласно ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое поме­щение в коммунальной квартире, в которой проживают нес­колько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собствен­никам, если они на момент освобождения жилого помещения

признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире таких нанимате­лей или собственников освободившееся жилое помещение пре­доставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основа­нии их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире вышеперечислен­ных граждан освободившееся жилое помещение предоставляет­ся по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи ме­нее нормы предоставления, на основании их заявления.

Если все указанные категории граждан не проживают в ком­мунальной квартире, жилое помещений сдается по договору со­циального найма.

Жилая площадь в общежитиях предоставляется по решению государственных унитарных предприятий, государственных (муниципальных) учреждений, за которыми эти помещения закрепляются на праве хозяйственного ведения или оператив­ного управления.

Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения пре­доставляются гражданам в соответствии с характером трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным пред­приятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государствен­ную или муниципальную должность РФ или государственную должность субъекта РФ.

Для улучшения своих жилищных условий граждане вправе вступить в жилищно-строительный или жилищный коопера­тив, чтобы приобрести в нем квартиру в собственность после полной выплаты пая.

Также возможно приобрести жилое помещение по наслед­ству, договорам купли-продажи, коммерческого найма, ренты и долевого участия в строительстве.

После вселения в жилое помещение собственник или нани­матель, т. е. лицо, осуществляющее право пользования жилым помещением, вправе вселить туда других лиц с согласия прожи­вающих с ним членов семьи.

По договору социального найма эти отношения регулируются ст. 70 ЖК РФ, по договору коммерческого найма — ст. 679 ГК РФ.

В соответствии со ст. 70 ЖК РФ наниматель, истребовав в письменной форме согласие всех членов своей семьи, в том числе и временно отсутствующих, а также наймодателя, может вселить в занимаемое по договору социального найма жилое помещение своего супруга или супругу, своих детей.

Наймодатель имеет право наложить запрет на вселение граж­дан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь со­ответствующего жилого помещения на одного члена семьи бу­дет составлять менее учетной нормы.

В то же время законодатель гарантирует жилищные права детей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется ни согласия остальных членов семьи нанимателя, ни согласия наймодателя.

Их вселение допускается даже в случае нарушения учетных норм предоставления жилья.

Если в жилое помещение вселяются граждане в качестве членов семьи нанимателя, договор социального найма жилого помещения подлежит изменению, так как закон требует обяза­тельного указания в договоре всех членов семьи нанимателя.

Категория временных жильцов отличается от членов семьи по своему правовому статусу. По договору социального найма жило­го помещения допускается вселение в жилое помещение третьих лиц в качестве временных жильцов.

Для вселения временных жильцов необходимо соблюсти сле­дующие требования закона.

Во-первых, такое право принадлежит только нанимателю персонально, а не членам его семьи.

Во-вторых, вселяя временного жильца, наниматель обязан соблюсти права совместно проживающих членов семьи и дей­ствовать с их согласия.

В-третьих, наниматель предварительно уведомляет наймо-дателя. Фактически несогласие наймодателя служит основани­ем для отказа во вселении временных жильцов.

Наймодатель имеет законное право отказа только в случае, если после вселения временных жильцов общая площадь соот­ветствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Статус временных жильцов имеет следующие особенности:

1) временные жильцы проживают в помещении не более шести месяцев;

2) право пользования жилым помещением у них не возни­кает;

3) ответственность за действия временных жильцов несет наниматель жилого помещения;

4) закон предусматривает только одну обязанность в отно­шении временных жильцов. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истече­нии согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимате­лем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В договорах коммерческого найма с согласия наймодателя,

нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помеще­нии, в помещение могут быть вселены другие граждане в ка­честве постоянно проживающих с нанимателем. В случае, если в помещение вселяются несовершеннолетние дети, закон не требует соблюдения норм площади на одного жильца.

Согласно ст. 680 ГК РФ с согласия наймодателя и всех жиль­цов допускается вселение в снимаемую жилплощадь временных жильцов. Срок проживания их также не должен превышать шести месяцев.

Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т. е. освобождение жи­лого помещения лицом, проживавшим в нем ранее, — это так­же один из способов изменения жилищных отношений.

Освобождение жилого помещения бывает фактическим и юридическим.

При фактическом освобождении лицо прекращает проживать в помещении, а юридическое освобождение подразумевает про­хождение процедуры освобождения в уполномоченных на то государственных или иных органах с получением соответствую­щего документа либо изменение или расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Порядок и сроки выбытия зависят от того, на каком право­вом режиме находится жилое помещение, и от статуса выбы­вающего лица.

В отдельных случаях закон предусматривает выселение в су­дебном порядке, как, например, при прекращении договора со­циального найма жилого помещения, в котором проживают временные жильцы. В отношении них также действует судебная процедура (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Основанием изменения жилищных отношений по договору найма служебного жилого помещения является прекращение трудовых отношений.

При выбытии из жилого помещения в жилищно-строитель­ных кооперативах действует порядок, предусмотренный ст. 133 ЖК РФ. Выбытие из ЖК или ЖСК происходит в случае неупла­ты полностью паевого взноса. В таком случае член кооператива и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в тече­ние двух месяцев со дня принятия соответствующего решения.