Современная социально-экономическая ситуация в России потребовала нового подхода к проведению государственной политики в области строительной деятельности. Она отражается:
-в непрерывности инвестиционного процесса;
-многообразии форм собственности;
-необходимости охраны окружающей среды;
-сертификации продукции (услуг);
-оформление допусков к строительной и проектной деятельности;
-совершенствовании отечественной технологии разработки проектной продукции;
-государственной экспертизе проектной документации;
-государственной регламентации инвестиционно-строительной деятельности;
-обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.
-Строительство объекта осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшая его эксплуатация.
Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной идее, архитектурном и строительном проекте, строительном производстве и эксплуатации объекта.
Цикл инвестиционного проекта можно охарактеризовать тремя фазами:
-прединвестиционной;
-инвестиционной;
-эксплуатационной.
Четкой границы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах. Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рис. 1.1.
Рис.1.1. Циклы инвестиционного проекта
Предынвестиционная фаза
Предынвестиционная фаза содержит несколько важных стадий:
-формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования);
-определение, исследование и анализ инвестиционных возможностей;
-анализ альтернативных вариантов проекта по экономическим, архитектурным, строительным и функциональным характеристикам;
-формирование (предварительный выбор) проекта;
-технико-экономическое обоснование (ТЭО);
-оценочное заключение (заключение по проекту и решение об инвестировании).
Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением при необходимости на договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых и других юридических и физических лиц, имеющих допуск СРО на соответствующий вид деятельности. Порядок формирования, состав и содержание инвестиционного замысла приводится в «Рекомендациях по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования) [51].
В случае привлечения к разработке инвестиционного замысла проектных и других организаций заказчик обязан выдать им задание на его разработку, включающее в себя следующие пункты:
-объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений;
-намечаемые источники и условия финансирования;
-предполагаемая номенклатура продукции (оказания услуг);
-предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;
-граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта;
-особые условия инвестирования;
-основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.
Состав и содержание инвестиционного замысла приведены на рис. 1.2.
На стадии ТЭО исследование проводится по следующим основным направлениям:
-стратегия и рамки проекта;
-механизм действий и схемы последовательности операций при осуществлении проекта;
-маркетинговые исследования и их анализ;
-сырье, основные и вспомогательные материалы;
месторасположение, участок и окружающая среда;
Рис. 1.2. Состав и содержание инвестиционного замысла
Рис. 1.3. Схема технико-экономического обоснования проекта
-экологическая ситуация на участке планируемого строительства и потенциальное воздействие на эту ситуацию предлагаемого проекта;
-проектирование и технология;
-организационная структура и накладные расходы;
-график осуществления проекта и затраты на него;
-трудовые ресурсы, в том числе управленческие кадры, затраты на оплату рабочей силы, потребности в профессиональном обучении и затраты на него.
-В общем виде схема технико-экономического обоснования проекта представлена на рис. 1.3.
Рис.1.1. Циклы инвестиционного проекта
Рис. 1.2. Состав и содержание инвестиционного замысла
Рис. 1.3. Схема технико-экономического обоснования проекта