Отзыв
В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело № А32-10058/2017 по заявлению ООО «ЖК «Курортный» (далее – Общество) о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство.
Я, Ф.И.О.___________, адрес места жительства_________________ являюсь дольщиком указанного объекта капитального строительства на основании договора долевого участия от «___»____________ 20___года.
Решением администрации г. Сочи от 20.02.2017 за № 21.01-21/2750 ООО «ЖК «Курортный» отказано в выдаче разрешения на строительство объекта: «Жилой комплекс «Курортный» на земельном участке по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи.
В связи с тем, что данное решение органа местного самоуправления нарушает наши права как участников долевого строительства принято в нарушение требований градостроительного законодательства, является необоснованным по следующим основаниям:
Частью 7 ст. 51 ГрК РФ определен перечень документов, который заявитель прикладывает к заявлению о выдаче разрешения на строительство.
Обратившись с заявлением о выдаче разращения на строительство, Обществом приложен весь пакет документов, установленные вышеуказанной нормой закона.
В обоснование принятого 20.02.2017 решения об отказе в выдаче разрешения на строительство администрацией г. Сочи, в нарушение ч. 7 ст. 51 ГрК РФ указано следующее:
1.Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1042, находящийся в пользовании Общества расположен в охранной зоне сетей электроснабжения. 02.08.2016 за № 55-ИА/2016 получены технические условия ПАО «Кубаньэнерго» на переустройство сетей (вынос воздушных линий 110кВ), в соответствии с которыми переустройство участков ВЛ 110 кВ «ПСОУ-Кудепста» в пролетах опор №№ 38-48, ВЛ 110кВ «Хоста-Адлер» в пролетах опор №№ 38-48, подпадающих в зону строительства жилы домов и инженерной инфраструктуры, необходимо разработать в полном объеме проектно-сметную документацию на переустройство электрических сетей ПАО «Кубаньэнерго».
Как указано в решении от 20.02.2017, представленный раздел проектной документации «Санитарно-защитная зона кабеля КЛ 110, 54/16-СЗЗ» не соответствует выданным техническим условиям, что является нарушением требований установленных в градостроительном плане земельного участка.
2.Не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации «Санитарно-защитная зона водоводов,53/16-С33» и «Санитарно-защитная зона кабеля КЛ 110, 54/16-СЗЗ», разработанных в целях переноса сетей водоснабжения и электроснабжения.
Вместе с тем, Обществом разделы проектной документации по выносу сетей электро и водоснабжения при подаче заявления не предоставлялись, что подтверждается распиской МАУ «МФЦ» г. Сочи от 03.02.2017 № 03022017-1483286-23-1922.
Указанные разделы проектной документации предоставлялись Обществом в целях получения лишь градостроительного плана земельного участка.
Кроме того, согласно отказа от 20.02.2017 аннулированные технические условия ПАО «Кубаньэнерго» от 14.10.12016 № ИА-07/0002-16, на которые ссылается администрация г. Сочи, не являются документом, необходимым для получения разращения на строительство, согласно ч.7 ст. 51 ГрК РФ. Согласно части 10 статьи 51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением тех, которые перечислены в части 7 и части 9 указанной статьи.
Поясняем также, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1042, находящийся в пользовании Общества, расположен в охранной зоне сетей электроснабжения.
02.08.2016 Обществом за № 55-ИА/2016 получены технические условия ПАО «Кубаньэнерго» на переустройство сетей (вынос воздушных линий 110кВ), в соответствии с которыми переустройство участков ВЛ 110 кВ «ПСОУ-Кудепста» в пролетах опор №№ 38-48, ВЛ 110кВ «Хоста-Адлер» в пролетах опор №№ 38-48, подпадающих в зону строительства жилы домов и инженерной инфраструктуры, необходимо разработать в полном объеме проектно-сметную документацию на переустройство электрических сетей ПАО «Кубаньэнерго».
С учетом режима названных охранных зон и ограничений хозяйственного использования арендованного земельного участка, установленных документами градостроительного зонирования и документами по планировке территории, Обществом выполнен проект строительства жилого комплекса, а администрацией г. Сочи 20.03.2014 выдано разрешение на его строительство.
При этом планируемое размещение входящих в состав жилого комплекса строений не нарушало охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, что подтверждается выданным на основании материалов проектной документации, включая схему планировочной организации земельного участка, материалов проектной документации, разрешение па строительство.
В дальнейшем согласно п. 157 Программы строительства Олимпийских объектов и развития г. Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991, указанные объекты электросетевого хозяйства реконструированы, в результате чего утверждены новые охранные зоны (кадастровые номера 23.49.2.440, 23.49.2.443). Сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости 30.12.2015 на основании решений о согласовании границ объекта электросетевого хозяйства от 03.08.2015 № 158-115/15. 159-115/15. 160-П 5/15.
Согласно п. 6 Порядка установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее - Порядок), границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (сетевой организацией). После согласования границ охранной зоны федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах. При этом земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются (п. 4 Порядка).
В результате установления новых охранных зон часть предусмотренных проектной документацией домов (не менее 5) оказалась расположенными в их границах, проведение работ по возведению указанных зданий стало невозможным.
В этой связи Общество за счет собственных средств вынуждено проводить переустройство объектов электросетевого хозяйства, попадающих в зону строительства жилищного комплекса, для чего 02.08.2016 им получены соответствующие технические условия в филиале ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о невыполнении сетевой организацией Правил установления охранных зон, определенных Порядком, поскольку в результате реконструкции «ПС-110 кВ «Адлер» с прилегающими ВЛ», «ПС-110 кВ «Кудепста» с прилегающими ВЛ» охранные зоны, обеспечивающие безопасное функционирование данных объектов, изменились.
Таким образом, изменение границ охранных зон реконструированных электрических сетей проведено по независящим от Общества причинам, убытки, в том числе упущенная выгода, обусловленные ограничением права ЖК «Курортный» как арендатора земельного участка.
Изложенное выше доведено до нашего сведения по результатам проведенной в январе 2017 Генеральной прокуратурой РФ проверки законности действий органов власти и администрации г. Сочи по отношению к деятельности Общества.
Органы местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 указанной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (часть 13
статьи 51 ГрК РФ).
Каких-либо иных оснований для отказа застройщику в выдаче разрешения на строительство положения статьи 51 ГрК РФ не предусматривают.
Таким образом, принятое решение от 20.02.2017 об отказе в выдаче Обществу разрешения на строительство является незаконным, нарушающим права заявителя.
Кроме того, по заявлению Общества прокуратурой г. Сочи проведена проверка законности названного решения.
По результатам проверки указанным надзорным органом установлен факт незаконности принятого администрацией г. Сочи решения, ввиду нарушений органом местного самоуправления требований ст. 51 ГрК РФ. В связи с чем, прокуратурой г. Сочи в адрес главы г. Сочи внесено представление.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 ГрК РФ).
При этом, администрацией г. Сочи в нарушение ст. 51 ГрК РФ ранее принимались решения об отказе Обществу в выдаче разрешения на строительство, только по уж иным основаниям.
Ссылка администрации г. Сочи в своем отзыве на положения законодательства об охране окружающей среды, экологической экспертизы, об особо-охраняемых природных территориях является либо лукавством либо незнанием представителей администрации г. Сочи действующего законодательства.
Так, администрацией города Сочи в период с момента остановки строительства, т.е. с 19.07.2016, выдавались разрешения застройщикам (как физическим так и юридическим лицам) на строительство объектов в г. Сочи, в том числе в непосредственной близости от объекта строительства ООО ЖК «Курортный» и даже, как ни странно, в особой зоне - «ОЦ». При этом, должностных лиц администрации г. Сочи, выдавших разрешения не заботило соблюдение вышеуказанного природоохранного законодательства.
Подобные действия должностных лиц администрации г. Сочи, не позволяют застройщику своевременно завершить строительство и передать квартиры нам – участникам долевого строительства.
Обращаем внимание, что на незаконность указанных действий администрации г. Сочи и иных органов власти подтверждена ответом Генеральной прокуратуры РФ от 30.01.2017, по результатам выездной проверки.
Анализируя действия администрации г. Сочи полагаем, что в данном случае орган местного самоуправления и его должностные лица ведут целенаправленную борьбу с участниками долевого строительства, т.е. с населением, которые не могут своевременно получить свои квартиры.
Отстаивая интересы участников долевого строительства, Общество вынуждено обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании решения органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство незаконным.
Заявленные Обществом требования полностью поддерживаю. Полагаю, что отказ администрации г. Сочи нарушает права дольщиков указанного объекта капитального строительства и, в свою очередь, приводит к возникновению социальной напряжённости среди указанной категории граждан.
Руководствуясь статьями 309, 310, 334, 450, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПРОШУ:
Удовлетворить требованиязаявителя – ООО «ЖК «Курортный» к администрации г. Сочи в полном объеме.
Подпись_________
30 августа 2017