Курсовая работа
по дисциплине «Проблемы коммерческого права»
на тему: «Договор аренды предприятия»
Выполнил:
студент магистратуры 1 курса
Малыгин Никита Александрович
Проверил:
к.ю.н, доцент Рашидов Омар Ширинович.
Нижний Новгород
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
I. Правовое регулирование договора аренды предприятия…………………………3
II Содержание договора аренды предприятия…………………………………...…..4
2.1 Заключение договора аренды предприятия………………………………….…..4
2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятия………………….…..5
2.3. Общие положения. Права сторон…………………………………………….…..7
2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия……………………………………………………………………….……9
2.5 Передача арендованного предприятия и пользование имуществом арендованного предприятия………………………………………………………….10
2.6. Арендная плата по договору аренды предприятия…………………………….11
III. Анализ судебной практики договора аренды предприятий ……………..…….14
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Данная работа посвящена договору аренды предприятия. Будут рассмотрены
следующие вопросы: общие положения данного договора, государственная регистрация договора аренды предприятия, пользование имуществом арендованного предприятия, арендная плата по договору аренды предприятия и анализ судебной практики.
Актуальность данной темы заключается в том, что договор аренды предприятия имеет не маловажную роль в нашем государстве для предпринимательской деятельности и широко распространён.
Цель работы – изучить общие положения договора аренды предприятия, права и обязанности сторон, как осуществляется пользование имуществом арендованного предприятия, передача арендованного предприятия, рассмотреть судебную практику.
Задачи исследования:
- анализ понятия договора аренды;
- исследование общих положений об аренде предприятия;
- анализ содержания договора аренды предприятий
Объектом выступают те отношения, которые возникают в данном договоре.
Предметом исследования нормы права, регулирующие составление и действие договора аренды предприятий.
I. Правовое регулирование договора аренды предприятия
Прежде чем говорить об аренде предприятия нужно знать что подразумевается под предприятием. Согласно статье 132 ГК РФ[1] Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В главе 34, параграфе 5 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ закреплены положения, которые регулируют договор аренды предприятия.
К данному договору применяются общие положения договора об аренде.
Объектом аренды выступают земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Защита Прав кредиторов закреплена в статье 657 ГК РФ. Согласно п 3 кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.), в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован.
Условие об арендной плате должно быть прописано в договоре. Статья 654 ГК РФ.
II Содержание договора аренды предприятия
2.1 Заключение договора аренды предприятия
В соответствии с законом договор становится в силе и обязателен для его сторон с момента заключения договора. В законе или договоре может быть установлено, что истечение срока договора прекращает обязательства его сторон. При отсутствии в договоре такого условия он считается действующим до предусмотренного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Договор признается заключенным, если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договора регламентируется статьями 432 – 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:
- оферта (предложение заключить договор);
Присоединившаяся сторона имеет право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они присоединились к договору в связи со своей предпринимательской.деятельностью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).
2) акцепт (согласие заключить договор). Соответственно, стороны называются оферент и акцептант. Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта. Офертой признается такое предложение, которое в силу ст. 435 ГК:
а) должно быть достаточно определенным и должно выражать явное намерение лица заключить договор;
б) должно содержать все существенные условия договора;
в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.
Оферта может быть отозвана. Она считается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой
2.2 Изменение и расторжение договора аренды предприятия
Данный вопрос регулирует статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьи 619, 620[2] предусматривают досрочное расторжение договора по требованию арендодателя и арендатора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
2.3. Общие положения. Права сторон
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) и подлежит государственной регистрации (статья 658).
Обязанности арендодателя и арендатора.
Общей для них обязанностью является подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта
В обязанности арендодателя входит уведомление арендатора о
о передаче предприятия в аренду в письменной форме.
На арендатора предприятия ложится обязанность в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
Кроме того на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Права арендодателя и арендатора.
Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. С одной лишь оговоркой. Если это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Также арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В случае когда в предприятии имеются неотделимые улучшения арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости этих улучшений, При этом не важно давал ли согласие арендодатель на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Если Арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности то он может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.
2.4. Государственная регистрация договора аренды предприятия
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Государственная регистрация договора производится в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, исходя из данной статьи закона следует что зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Последствия недействительности сделки, в том числе вследствие порока ее формы, когда несоблюдение формы влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК), изложены в ст. 167 ГК РФ и состоят в обязанности каждой из сторон договора вернуть другой стороне все полученное по сделке.
2.5 Передача арендованного предприятия и пользование имуществом арендованного предприятия
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты. Требование о том, что в обязанность арендодателя должна входить подготовка предприятия к передаче за его счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя.