Пользование имуществом арендованного предприятия




Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Совершение сделок[3] и иных действий с имуществом в нарушение ограничений, установленных как законом, так и договором, должно квалифицироваться как существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора, что дает право другой стороне требовать расторжения договора в судебном порядке. При этом в обязательном порядке применяются нормы ст. 663 ГК РФ.

 

2.6. Арендная плата по договору аренды предприятия

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ[4] размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Не так давно в Крыму была разработана «Методика[5] расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь...»
Расчёт арендной платы

1. Размер годовой арендной платы по договору аренды предприятия и

других имущественных комплексов (далее – имущественные комплексы)

муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым,

рассчитывается по формуле:

Апл.год = Ст р. х Сар.в.д./ 100

где:

Апл. год - размер годовой арендной платы (руб.);

Ст. р. – рыночная стоимость активов (внеоборотных активов, оборотных

активов и запасов) имущественного комплекса, определенная на основании

отчета оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №

135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (руб.);

С ар.в.д. - арендная ставка за пользование имущественным комплексом,

определенная в соответствии с приложением к настоящей Методике.

2. В случае аренды недвижимого имущества размер годовой арендной

платы рассчитывается по формуле:

Апл.год = Ср.с.а. х Кс.д.а.

где:

Апл.год - размер годовой арендной платы (руб);

Ср.с.а. - величина рыночной стоимости арендной платы, определенная на

основании отчета оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля

1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

(руб.);

Кс.д.а - коэффициент сферы деятельности арендатора.

Величина рыночной стоимости арендной платы (Ср.с.а.) - рыночно

обоснованная стоимость арендной платы за пользование недвижимым

имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Симферополя

(далее - рыночная стоимость аренды), определяется на основании отчета об

оценке, выполненного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29

июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» и федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы

к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом

Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20

июля 2007 года № 256.

III. Анализ судебной практики договора аренды предприятий

 

 

Арбитражный суд Московской области

Дело №А41-25547/15.

Министерство имущественных отношений Московской области[6] обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО «Реутовское УПТК» о взыскании пени в размере 5 514 868 руб. 83 коп. Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик в судебном заседании факт наличия арендных отношений признал, указал, что частично задолженность была оплачена с просрочкой, заявил о пропуске срока исковой давности, в связи с чем просил в части требований отказать, признал размер неустойки в сумме 915.747 руб. 91 коп.

Между Территориальным производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства Московской области (далее - «арендодатель») и трудовым коллективом треста «Мособлдорремстрой» (далее - «арендатор») был заключен договор аренды имущества и средств государственного предприятия от 11.10.1990 г. (далее – «договор аренды»), по условиям которого (п. 1.1. договора аренды) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду основные фонды по фактической, на момент передачи (с учетом износа) стоимости и оборотные средства по действующим ценам (приложение № 1). В соответствии с п. 8.1. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату платежа, от размера невнесенной арендной платы (суммы просроченного платежа).

В обосновании заявленных требований истец указывает, что ответчик нарушал свои обязательства по оплате арендной платы за период с 01.12.2003 г. по 31.12.2014 г. в связи с чем истец просит взыскать с ответчика пени в размере 5 514 868 руб. 83 коп.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору истец направил ответчику претензию от 10.12.2014 г., оставленную ответчиком без ответа.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил взыскать с ОАО «Реутовское УПТК» в пользу Министерства имущественных отношений Московской области пени в размере 915.747 руб. 91 коп.

В деле говорится чтосогласно пунктам 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Не понятно с кого должны взыскиваться судебные расходы по делу.

 

В определении Арбитражного суда

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ поделу №А43-11579/2014 решением Арбитражного суда Нижегородской области от 05.05.2015 ОАО «Полиграфкартон» (резолютивная часть решения объявлена 29.04.2015) признано несостоятельным (банкротом), исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Годяева С.Н. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Полиграфкартон» управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора аренды №1АР от 29.10.2014, заключенного между ОАО «Полиграфкартон» и ООО «Балахнинская картонная фабрика».

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Полиграфкартон» управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора аренды №1АР от 29.10.2014, заключенного между ОАО «Полиграфкартон» и ООО «Балахнинская картонная фабрика».

Заявление мотивированно следующим:

- оспариваемая сделка является недействительной, поскольку переданное в аренду имущество является предметом залога, а согласие на заключение договора аренды №1АР от 29.10.2014 залогодержатель ОАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" не давало;

- сделка совершена в нарушение статьи 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» без согласия временного управляющего;

- сделка является подозрительной, так как она совершена в отношении заинтересованного лица при наличии умысла на причинение вреда;

- в результате заключения оспариваемой сделки должник был лишен возможности заниматься производственной деятельностью и получать прибыль, вырос размер имущественных требований к должнику;

- в результате совершения оспариваемой сделки произошло увеличение текущих требований к должнику на сумму 24 718 316 рублей;

- арендная плата не уплачивается ООО «Балахнинская картонная фабрика», что свидетельствует об отсутствии у сторон сделки намерений должным образом её исполнять;

- сделка подлежит признанию недействительной, так как в отношении переданного в аренду имущества в нарушение ст.77 Закона "Об акционерных обществах" не проводилась оценка;

- оспариваемая сделка является мнимой, поскольку указанное в договоре имущество не совпадает с имуществом, переданным по актам;

- договор аренды №1АР от 29.10.2014 является недействительным в связи с тем, что фактически в аренду передано предприятие, а договор не прошел государственную регистрацию.

В пунктах 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" содержатся следующие разъяснения. Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

Арбитражный суд Московской области

ООО "ТВЭЛ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Тепло Сервис" основного долга в размере 12 880 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 608 043 руб.38 коп., расходов по госпошлине в размере 90 440 руб.

01.07.2011 между ООО "ТВЭЛ" (арендодатель) и ООО "Тепло Сервис" (арендатор) заключен Договор аренды имущественного комплекса № 1 -А/11 (далее Договор) по условиям которого Арендодатель (ООО «ТВЭЛ») предоставил Арендатору (ООО «Тепло Сервис») во временное владение и пользование имущественный комплекс включающий в себя следующие Объекты недвижимости: нежилое здание гражданского назначения: котельная, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 458,1 кв. м., инв. № 333:098-4012, лит. Б,Г, адрес объекта: Московская область, г. Щелково, ул. Заречная (с оборудованием) кадастровый (или условный) номер 50-50-14/070/2009-338; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта теплоснабжения, общая площадь 2144 кв. м.,

Сторонами был установлен размер арендной платы и определен порядок расчетов. Сумма арендной платы установлена в размере 920 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС. Истец предъявил ответчику иск в соответствии со статьёй 395 ГК РФ. Ответственность за неисполнение денежного обязательства. По этому поводу есть разьяснение Пленума ВАС РФ.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что как пользование чужими денежными средствами следует квалифицировать также просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги.

В другом деле возникла проблема расчёта арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью «Лесная сказка» (далее – общество «Лесная сказка», истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее – Министерство, ответчик по первоначальному иску) о признании договора аренды от 15.12.2006 № 1912-Р действующим в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2009 № 2 в период с 01.10.2009 (т. 1, л.д. 6-7). В свою очередь, Министерство (далее также – истец по встречному иску) обратилось к обществу «Лесная сказка» (далее также – ответчик по встречному иску) со встречным исковым заявлением о взыскании 26 252 535 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате и 9 240 528 руб. 26 коп. пеней за период пользования с 16.01.2007 по 17.05.2013 (с учетом уточнения размера встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 4, л.д. 16-17).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

По мнению подателя жалобы, решение суда по настоящему делу нарушает единообразие в применении (толковании) судами норм права, противоречит правовой позиции, содержащейся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление от 17.11.2011 № 73).

Ссылаясь на положения статей 421, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, податель жалобы указывает на отсутствие подписанного между сторонами соглашения об изменении условий договора в части арендной платы в размере, предъявленном ко взысканию Министерством, отмечает, что Министерство в период действия договора вплоть до 16.05.2013 не обращалось к ответчику по встречному иску с уведомлением об изменении арендной платы и методики её расчета. В связи с изложенным, у Министерства отсутствует право требовать внесения арендной платы за спорный период в размере ином, чем указано в договоре и приложениях к нему с учетом дополнительного соглашения от 07.09.2009 № 2.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 № 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Судебной коллегией установлено, что при заключении договора аренды от 15.12.2006 № 1912-р, а также при подписании расчетов к нему Министерство и общество «Лесная сказка» добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение соответствующих нормативных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы. В расчетах арендной платы с 16.01.2007 Министерством и обществом «Лесная сказка» согласовано применение определенных значений ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора. В соответствии с представленными расчетами, в период с 16.01.2007 общество «Лесная сказка» уплачивало арендную плату в согласованном размере. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основания для изменения размера арендной платы, подлежащей внесению в период с 16.01.2007, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение раздела 4 Методики отсутствуют. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия установила, что заявленная ко взысканию задолженность образовалась не в связи с изменением Методики или иных правовых актов, а в связи с тем, что Министерство полагает, что с 16.01.2007 сторонами неправильно был согласован расчет арендной платы как за имущественный комплекс, тогда как по договору аренды передавались отдельные объекты недвижимого имущества. решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2014 по делу № А76-20021/2013 отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная сказка». Суд постановил в удовлетворении встречных исковых требований Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная сказка» отказать в полном объеме.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А43-6207/2014

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу указанных норм право на возмещение судебных расходов за счет другого лица, участвующего в деле, распространяется не только на расходы, непосредственно связанные с рассмотрением спора, но и на судебные расходы, которые понесены участвующим в деле лицом в связи с рассмотрением арбитражным судом заявлений, ходатайств и совершением отдельных процессуальных действий. Рассмотрение судом заявлений о распределении судебных расходов не является исключением.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Итак, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Имущественный комплекс относится к категории недвижимости исходя из главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для того чтобы договор имел силу он должен быть внесён в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. К договору аренды предприятия применяются общие правила договора аренды. Арендатор и арендодатель обладают правами и обязанностями и несут ответственность по договору аренды предприятия.

Возникают вопросы в судебной практике. Изучив судебные решения я пришёл к выводу что нет общего срока, согласно которому арендатор обязывается оплачивать арендодателю арендную плату. Срок оплаты устанавливается сторонами по договору.

Также не определена методика расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества. В каждом субъекте РФ она своя и рассчитывается по формуле.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) / "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) / "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред от 1.05.2016).

4. Методика расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду

муниципального имущества муниципального образования городской округ

Симферополь Республики Крым URL: https://simgov.ru/static/writable/documents/2014/12/26/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_2.pdf.

5. Гражданский кодекс РФ. URL: https://stgkrf.ru/660.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016).

 


[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) / "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) / "Собрание законодательства РФ". 29.01.1996. N 5. ст. 410.

 

[3] Гражданский кодекс РФ. URL: https://stgkrf.ru/660.

[4] Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред от 1.05.2016).

[5] Методика расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду

муниципального имущества муниципального образования городской округ

Симферополь Республики Крым. URL: https://simgov.ru/static/writable/documents/2014/12/26/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_2.pdf

[6] Решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2015 г. По делу А41-25752/2013 г. По иску Министерство имущественных отношений Московской области к ОАО "Реутовское УПТК" URL: https://kad.arbitr.ru/.



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-08-08 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: