Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что создает презумпцию его законности. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131 ГК РФ).
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
До 01 марта 2013 года государственной регистрации подлежали договоры и переход права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ), предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ); договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ); по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
После 01 марта 2013 государственная регистрация не предусматривается для: договоров купли-продажи жилых объектов; договоров купли-продажи предприятий; договоров дарения недвижимого имущества; договоров ренты, предполагающих отчуждение недвижимого имущества; договоров аренды недвижимого имущества; договоров аренды зданий и сооружений; договоров аренды предприятий, в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ о внесении изменений в ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат теперь лишь некоторые виды договоров, например, договор об участии в долевом строительстве, договор об ипотеке.
Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений (обременений):
- производится при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;
- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;
- производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;
- осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;
- сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона.
Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.
Датой государственной регистрации прав является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия (напр. право собственности у приобретателя недвижимости по договору считается возникшим и т.д.).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Государственная регистрация прав проводится в срок – 20 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
По ипотечным сделкам - 5 рабочих дней.
Приводим примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество:
- заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
- правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, если право на объект недвижимости не регистрировалось;
- свидетельство о государственной регистрации права;
- выписка из домой книги;
- квитанция об уплате госпошлины;
- согласие супруга продавца и покупателя (в случае необходимости);
по ипотечным сделкам дополнительно предоставляется:
- кредитный договор;
- закладная;
- график платежей;
- отчет об оценке;
если в сделке участвует несовершеннолетний дополнительно предоставляется:
- приказ органа опеки и попечительства о разрешении на сделку;
если продается комната или доля в объекте недвижимости дополнительно предоставляется:
- уведомление сособственникам (отправляется ценным письмом с описью вложения — за 30 дней
до сделки или берется нотариальный отказ от преимущественного права покупки перед сделкой);
если регистрируется право собственности на вновь созданный объект, то дополнительно предоставляется:
- документ, подтверждающий права заявителя на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- проектно-сметная документация;
- документы, содержащие описание незавершенного строительством объекта;
участники долевого строительства (инвесторы), в том числе застройщик, для регистрации права
собственности на незавершенный строительством объект предоставляют:
- документы, подтверждающие право пользования земельным участком;
- разрешение на строительство;
- выписку из технического паспорта;
- проект.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в статье 17 Закона, если представленные документы отвечают требованиям статьи 18 и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.