Практическое задание № 2. Основные подходы к оценке недвижимости




Целью данного задания является изучение подходов и методов к оценке недвижимости.

Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Для практической оценки здания и сооружения подразделяются на следующие виды: промышленные здания; административные здания; часть здания, жилые здания, квартиры; садовые домики, дачи, особняки; сооружения; комплексы зданий и сооружений и т. д.

Каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина стоимости. В соответствии с определением рыночной стоимости, ее расчет выполняется исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость объекта будет максимальной.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Определение рыночной стоимости объекта
недвижимого имущества

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования – процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости.

Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования имущества. Он сводится к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям:

1. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством, правительственным и местным законодательством. Характер использования может быть ограничен договорами аренды, запретом на использование отдельных видов материалов, ограничением определенной этажности, запретом на строительство в конкретном месте, негативным настроением местного населения.

2. Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования (размеры и форма участка, доступность, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).

3. Финансовая осуществимость – рассмотрение из физически осуществимых и разрешенных законом использований того использования, которое будет давать приемлемый доход владельцу участка. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов для компенсации затрат на инвестиции.

4. Максимальная эффективность – выявление из финансово осуществимых видов использования того, которое приносит максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода производится в последовательности, представленной
на рис. 3.2.

Рис. 3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости

затратным подходом

Рыночная стоимость участка земли определяется как сумма стоимости участка земли и стоимости нового строительства зданий или сооружений с учетом совокупного износа и прибыли предпринимателя.

Полная стоимость воспроизводства или замещения (нового строительства) здания или сооружения определяется на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных условиях, на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников, на основании расчетов стоимости нового строительства.

В зависимости от назначения оценки и наличия достоверной информации применяются следующие методы определения величины совокупного износа: метод сравнения продаж, метод разбивки.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом производится в следующей последовательности:

1. Анализ рыночной информации по продаже аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа.

2. Определение подходящих единиц сравнения.

3. Выделение необходимых элементов сравнения.

4. Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения.

5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или диапазону значений стоимости объекта оценки.

При этом критерием выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

В качестве единиц сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

Корректировки к стоимости производятся в следующей последовательности:

· в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

· во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав; условия финансирования сделок купли-продажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимых объектов. Суть действий при этом сводится к выявлению степени схожести оцениваемого объекта со сравниваемым объектом, то есть фактически путем уменьшения или увеличения цены объекта сравнения на величину корректировки она приводится к искомой. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Поправка будет положительной, если сопоставимая продажа будет хуже оцениваемого объекта, и наоборот – отрицательной, если сопоставимая продажа лучше оцениваемой.

Для расчета стоимости сравнительным подходом используются цены свершившихся сделок. Сравнительный подход предполагает достаточное количество сравнимых продаж. Однако информацию по свершившимся сделкам получить затруднительно, т. к. плохо развита информационная инфраструктура рынка. Поэтому цены свершившихся сделок определяются расчетным путем уменьшения цен предложений на возможность торга между продавцом и покупателем и возможную скидку.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки;

2. Конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью дисконтирования.

Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах и расходах при сдаче объектов оценки в аренду. При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект оценки и бизнес, располагающийся на этом объекте.

Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:

· метод прямой капитализации – определяет стоимость объекта оценки как частное от деления годового дохода на общий коэффициент капитализации и может применяться для постоянных или незначительно и регулярно изменяющихся потоков дохода;

· метод дисконтирования денежных потоков (капитализации по норме отдачи), с помощью которого пересчитываются будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Расчеты по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на следующие основные этапы:

1. Установление продолжительности получения доходов (определение прогнозного периода);

2. Прогноз потоков будущих доходов (расходов) по каждому году владения;

3. Определение ставки дисконтирования для потоков денежных средств;

4. Дисконтирование потоков денежных средств – осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента (функция «Текущая стоимость единичного аннуитета» – кол. 5) и суммирования текущих стоимостей;

5. Расчет стоимости реверсии, т.е. размера выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;

6. Определение ставки дисконтирования для реверсии;

7. Приведение реверсии к текущей стоимости – осуществляется на основе функций сложного процента (функция «Текущая стоимость единицы» – кол. 4);

8. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости путем сложения текущих стоимостей потоков доходов за ряд лет и реверсии.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать: затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.


Исходные данные для решения задач по вариантам

Вариант 1

Необходимо рассчитать доходным подходом стоимость жилого дома, находящегося в муниципальной собственности, для дальнейшей оплаты арендной платы.

Исходные данные:

1) 36 квартирный дом общей площадью 60 м2;

2) 56 квартирный дом общей площадью 85 м2;

3) эксплуатационные расходы на каждую квартиру 800 руб. в месяц;

4) прочие доходы с помещения 600 руб.;

5) незанятость помещений 5% от валового объема эксплуатационных расходов;

6) дополнительные эксплуатационные расходы 120 руб. в месяц.

7) сопоставимая информация о продаже жилья на рынке недвижимости представлена в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Информация о сделках купли-продажи

 

Аналог Дата продажи Норма капитализации, % Цена за 1 м2 Цена за помещение, руб.
2 комн. 3 комн.
  Март 10 10,5      
  Апрель 10 10,2      
  Май 10 10,4      
  Июнь 10 10,6      

Вариант 2

Определить затратным подходом стоимость дачи.

Исходные данные:

1) площадь здания дачи 100 м2;

2) стоимость 1 м2 = 6 000 руб.;

3) площадь гаража, расположенного на даче 30 м2;

4) стоимость 1 м2 = 4 000 руб.;

5) стоимость всех других сооружений на даче 50 000 руб.;

6) устранимый физический износ дачи составляет 30 000 руб.;

7) неустранимый физический износ дачи – 20 000 руб.;

8) устранимое функциональное устаревание – 10 000 руб.;

9) рыночная стоимость земельного участка – 150 000 руб.

Вариант 3

В течение 6 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 500 тыс. руб., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 6-го года объект недвижимости будет продан за 5 000 тыс. руб. Определить текущую стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.


Вариант 4

На арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Определить вид износа и рассчитать его величину (в руб.) на основе следующих исходных данных:

1) арендная плата двухкомнатных квартир – 5 140 руб.;

2) арендная плата однокомнатных квартир – 4 060 руб.

3) мультипликатор валовой арендной платы – 130.

Вариант 5

Стоимость земельного участка в данном районе составляет 15 000 долл. Объект недвижимости приносит 7 500 долл. чистого годового операционного дохода; норма прибыли определена в 15%. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для здания формируется по прямолинейной схеме и неизменной стоимости земли.

Определить стоимость объекта недвижимости техникой остатка для зданий.

Вариант 6

Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта – 200 тыс. руб. Оценщик располагает следующей рыночной информацией (табл. 3.3).

Таблица 3.3

Информация о сделках купли-продажи

Аналог Цена продажи, тыс. руб. Годовая арендная плата, тыс. руб.
  2 880  
  3 150  
  1 980  
  2 300  
  1 785  

Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Вариант 7

Определить затратным подходом стоимость коттеджа.

Исходные данные:

1) площадь здания дачи составляет 300 м2;

2) стоимость 1 м2 здания – 250 долл.;

3) площадь гаража – 100 м2;

4) стоимость 1 м2 гаража – 150 долл.;

5) стоимость всех других сооружений – 3 500 долл.;

6) устранимый физический износ коттеджа – 2 000 долл.;

7) неустранимый физический износ коттеджа – 3 000 долл.;

8) устранимое функциональное устаревание – 1 500 долл.;

9) рыночная стоимость земельного участка – 10 000 долл.

Вариант 8

Требуется определить стоимость офисного здания с оставшимся сроком экономической жизни 20 лет. Чистый доход, приходящийся на здание, равен 45 000 долл. за 1-й год. На момент оценки средневзвешенная процентная ставка банков высшей категории по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций составляет 8,5%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офисное здание равен 4%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%.

Так как продажа данного объекта займет определенное время, эксперт-оценщик принимает премию за недостаточную ликвидность в размере 1,5%.

Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу (метод Ринга).

Вариант 9

Определить вид износа и рассчитать его величину (в %) с помощью метода парных продаж.

Исходные данные:

1) цена продажи четырехкомнатной квартиры вдали от школы – 45 000 долл.;

2) цена продажи трехкомнатной квартиры вблизи школы – 32 000 долл.;

3) разница между стоимостью четырех- и трехкомнатными квартирами в данном районе составляет 7 000 долл.;

4) стоимость земельного участка в данном районе составляет 20% от общей стоимости типичной недвижимости.

Вариант 10

Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 400 м2, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 8 000 тыс. руб. Имеются следующие данные по парным продажам (табл. 3.4).

Таблица 3.4

Информация о сделках купли-продажи

Объект Физические характеристики Состояние Цена, тыс. руб.
  Одноэтажное кирпичное здание (S = 150 м2) Требуется косметический ремонт 2 100
  То же самое (S = 200 м2) Проведен косметический ремонт 3 500

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.

Вариант 11

Требуется оценить однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без мусоропровода. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 38 кв. м. с мусоропроводом, без балкона, находящейся на средних этажах (непервый и непоследний) и расположенной в 20 мин. ходьбы пешком до автобусной остановки, составляет 382 000 руб. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 13 000 руб. за 1 кв.м. Наличие мусоропровода оценивается в 500 руб., близость с автобусной остановкой увеличивает стоимость на 10%, наличие балкона оценивается в 5 000 руб.

Вариант 12

Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в размере 550 тыс. руб. в течение 5 лет. В конце этого периода он будет продан за 3 600 тыс. руб. Ставки дисконтирования для дохода и продажи объекта определены экспертом в 12% и 15% соответственно. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Вариант 13

Оценивается однокомнатная квартира общей площадью 43,0 м2, в том числе жилой 28,6 м2 без балкона на первом этаже трехэтажного блочного дома, расположенного в центральном районе города. Состояние отделки оцениваемого объекта хорошее.

Имеется следующая информация по сопоставимым аналогам (табл. 3.5).

Таблица 3.5

Информация о сделках купли-продажи

Сравниваемые объекты Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Площадь общая, м2 43,3 41,6 43,0 43,4
Цена аналога, руб. 583 600 560 000 600 000 578 600
Местоположение центральный центральный прилегающий к центру прилегающий к центру
Материал стен здания блочное блочное кирпичное блочное
Местоположение помещений в здании 1/5 2/5 1/4 1/4
Состояние отделки хорошее удовлетворительное хорошее хорошее
Наличие балкона (лоджии) отсутствует отсутствует застекленный балкон отсутствует
Входная дверь деревянная металлическая металлическая металлическая

Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в среднем 3 %. Стоимость 1м2 общей площади квартиры, расположенной на 1-ом этаже дома, на 5% ниже стоимости 1м2 общей площади квартиры, расположенной на верхних этажах дома. Все остальные поправки принимаются равными 5% к скорректированной стоимости объектов.

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.


Вариант 14

Определить сравнительным подходом рыночную стоимость гаража общей площадью 22,7 м2, имеющего овощную яму.

Имеется следующая информация по сопоставимым аналогам (табл. 3.6).

Таблица 3.6

Информация о сделках купли-продажи

Сравниваемые объекты Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Тип помещения гараж гараж гараж гараж
Площадь общая, м2 24,0 24,0 24,0 24,0
Цена аналога, руб. 160 000 150 000 145 000 135 000
Дополнительные улучшения овощная яма нет овощная яма овощная яма

Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в среднем 3 %. Наличие овощной ямы увеличивает стоимость объекта на 5%.

Вариант 15

Оценивается четырехкомнатная квартира общей площадью 106,3 м2 на третьем этаже 11-ти этажного монолитного дома турецкой застройки в престижном районе города. Состояние отделки помещений оценивается экспертом как отличное. Лоджия застеклена, установлен домофон, в доме установлены камеры видео наблюдения за парковочными площадками рядом с домом.

Имеется следующая информация по сопоставимым аналогам (табл. 3.7).

Таблица 3.7

Информация о сделках купли-продажи

Сравниваемые объекты Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Пощадь общая, м2 105,0 107,0 105,0 100,0
Цна аналога 1 800 000 1 850 000 1 900 000 1 400 000
Состояние отделки отличное хорошее отличное отличное
Категория жилья турецкая застройка турецкая застройка турецкая застройка немецкая застройка
Престижность расположения отличная отличная отличная хорошая
Наличие балкона (лоджии) застекленная лоджия застекленная лоджия застекленная лоджия две застекленные лоджии
Дополнительные характеристики встроенные камеры наблюдения за парковочными площадками возле дома, домофон встроенные камеры наблюдения за парковочными площадками возле дома, домофон встроенные камеры наблюдения за парковочными площадками возле дома, домофон домофон

Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в среднем 2%. Средняя цена предложений квадратного метра жилья в домах турецкой застройки превышала на 10% среднюю цену предложений квадратного метра в домах немецкой застройки. Корректировка на наличие второй застекленной лоджии оценивается экспертом в 2%. Корректировки на престижность расположения и на масштаб (при превышении площади более 5 м2) оцениваются в 3%, на наличие дополнительных улучшений и состояние отделки – 5%.

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.

Вариант 16

В течение 3 лет объект недвижимости будет приносить ежегодный доход в размере 6 000 долл., после чего будет продан за 150 000 долл. Расходы по ликвидации составят 3% продажной цены. Ставка дисконтирования 15%. Определить текущую стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.

Вариант 17

Оценивается земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1 280 м2 с расположенным на нем частным деревянным домом с хозяйственными постройками. Объект расположен на территории застройки объектов индивидуального жилищного строительства в районе Уральская г. Чайковский, Пермский край. Престижность района удовлетворительная. Условия для подъезда неудобные. На участке расположены многолетние насаждения, травяной покров. Участок огражден деревянным забором, вход на участок через деревянные двери (калитку). Подведены коммуникации: электричество, холодное и горячее водоснабжение отсутствует, имеется возможность газификации.

Имеется информация по сделкам купли-продажи четырех сравниваемых объектов (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Информация о сделках купли-продажи

Сравниваемые объекты Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4
Площадь общая, м2 1050,0 926,0 1000,0 801,5
Цена предложения, руб. 240 450 104 200 150 000 222 000
Престижность высокая хорошая удовлетв. хорошая
Местоположение Завьялово-2 Завьялово Уральская Уральская
Доступные коммуникации возможность подведения коммуникаций возможность подведения коммуникаций электричество, возможность подведения газа электричество, вода, возможность подведения газа
Застройка не застроен не застроен домовладение домовладение
Дополнительные характеристики отсутствуют посадки, ограждение постройки, посадки, ограждение постройки, посадки, ограждение
Подъездные пути отличные хорошие удовлетв. отличные

Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в период оценки в среднем 3 %. Средняя цена предложений квадратного метра земельных участков в районе Уральская превышала на 5% среднюю цену предложений квадратного метра земельных участков в районе Завьялово. Остальные величины корректировок составляют:

· на престижность района, электричество, водоснабжение, возможность подведения газа оцениваются в 5% каждая;

· на масштаб –1% за каждые 40 м2 площади земельного участка;

· на жилую застройку, посадки, ограждения – 2% каждая;

· на наличие хозяйственных построек – 4%;

· состояние подъездных путей: удовлетворительное – 10%, хорошее – 15%, отличное – 20%.

Определить рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом.

Вариант 18

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 10 га, разбить его на 24 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков планируется в сумме 25 020 тыс. руб.

Издержки освоения составят 10 250 тыс. руб.; затраты на управление и охрану – 500 тыс. руб.; издержки по продаже – 750 тыс. руб.; текущие расходы (страхование, налоги и пр.) – 450 тыс. руб.; предпринимательская прибыль – 1 500 тыс. руб.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа двух участков в месяц. Ставка дохода определена в 12%.

Определить стоимость неосвоенного земельного участка.

Вариант 19

Оценивается трехкомнатная квартира общей площадью 55,2 м2, расположенная на втором этаже четырехэтажного блочного дома. Объект расположен в микрорайоне Основной г. Чайковский Пермского края. Согласно градации города по категориям престижности местность относится к району приближенному к центру города. Состояние отделки помещений оценивается экспертом как удовлетворительное. Балкон застеклен, входная дверь – деревянная. Имеется информация по сделкам купли-продажи четырех сравниваемых объектов (табл. 3.9).

Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в период оценки в среднем 3 %. Средняя цена предложений квадратного метра жилья, расположенного в центральном районе города, превышала на 2% среднюю цену предложений квадратного метра жилья, расположенного в районе, прилегающем к центру. Стоимость 1м2 общей площади квартиры, расположенной на 1-ом этаже дома, на 3% ниже стоимости 1м2 общей площади квартиры, расположенной на верхних этажах дома. Корректировки на застекленного балкона оценивается экспертом в 3%. Корректировка на масштаб оценивается в 1,2% за каждый 1 м2 площади. Хорошее состояние отделки оценивается в 5% стоимости объекта. Корректировка на двойную входную дверь составляет 2%.

Таблица 3.9

Информация о сделках купли-продажи

Сравниваемые объекты Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4
Площадь общая, м2 58,8 55,2 60,0 62,4
Цена аналога, руб. 750 000 720 000 730 000 735 000
Местоположение Район, прилегающий к центру Район, прилегающий к центру Район центральный Район центральный
Местоположение помещений в здании 1/5 1/4 1/5 1/6
Состояние отделки хорошее хорошее хорошее хорошее
Наличие балкона (лоджии) застекленный балкон отсутствует отсутствует отсутствует
Входная дверь двойная двойная двойная двойная

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.

Вариант 20

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близко расположенный аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Стоимость здания определена в 50 000 тыс. руб.

Объект приносит 9 500 тыс. руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 12%. Срок экономической жизни здания 40 лет. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потери стоимости улучшений при неизменной стоимости земли.

Определить стоимость объекта недвижимости техникой остатка для земли.

 


Заключение

Предлагаемые методические указания являются актуальным изданием, так как подготовлены по сравнительно новой для нашей страны учебной дисциплине «Экономика недвижимости» и охватывают широкий круг проблем, которые появились в России в условиях рыночной экономики.

Экономика недвижимости – это дисциплина, знание которой совершенно необходимо для подготовки современных высококвалифицированных кадров по различным направлениям системы образования, так как любой специалист в настоящее время встречает в своей практической деятельности процессы, происходящие на рынке недвижимости. В процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости» студенты приобретают определенные знания, характеризующие принципы, роль и значение имущества в обеспечении экономических и социальных интересов юридических и физических лиц.

Настоящее учебное пособие в форме методических указаний и контрольных заданий для студентов заочной формы обучения соответствуют структурным и понятийным требованиям Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования. В основу построения пособия был положен принцип комплексности, который раскрывает экономические, этические, экологические, технические аспекты рынка недвижимости и условия деятельности его субъектов.

 

 


Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов – 2-е изд. – СПб.: СПбГАСУ; М.: Изд-во АСВ, 2004. – 384 с.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости – СПб: Питер, 2000. – 208с.: ил. – (Серия «Краткий курс»)

3. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2005. – 624 с.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2006. – 655 с.

5. Горемыкин В.А., Буглов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. Изд. 2-е, стереотипное – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 144 с.

6. Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2, М., 2002 г.

7. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2001. – 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).

8. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 224 с.

9. Жилищное право (конспект лекций). – М.: Приор-издат, 2004. – 144 с.

10. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2004. – 224 с.

11. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1997.

12. Закон РФ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

13. Ипотека для всех / Под ред. проф. Ю.Ф. Симионова. Серия «50 способов». – Ростов н/Д: «Феникс», 2004. – 160 с.

14. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2000. – 272 с.

15. Муравьев А. И., Игнатьев А. М., Крутик А. Б. Предпринимательство: Учебник – СПб.: Издательство «Лань», 2001.

16. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2. М., 2001.

17. Оценка недвижимости: Учеб./ Под ред. Грязновой А.Г. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496с.

18. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303с.

19. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000 г. – 352 с.

20. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

21. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 1999. – 328с.


Приложение 1

Извлечение из рабочей программы дисциплины
«Экономика недвижимости»

Содержание дисциплины

ВВЕДЕНИЕ

Предмет и задачи учебной дисциплины «Экономика недвижимости». Содержание основных понятий. Основная нормативно-законодательная база функционирования рынка недвижимости. Краткая характеристика разделов курса. История развития понятия «недвижимость». Место недвижимости в рыночной системе хозяйствования. Необходимость оценки недвижимости в рыночных условиях

ТЕМА 1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ

Сущность и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо. Недвижимость как товар. Недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости по физическому статусу, по назначению, по видам собственности, по юридическому статусу, с точки зрения налогообложения. Земельный участок – основа недвижимости. Категории земель.

ТЕМА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

Сущность рынка недвижимости. Рынок недвижимости как сфера инвестиций. Общая характеристика рынка недвижимости. Виды рынков недвижимости. Субъектная структура рынка недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

ТЕМА 3. ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИЧЕСКИХ НАПРАВЛЕНИЙ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫНА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Развитие отечественного рынка недвижимости. Государственная политика в развитии рынка земли и других объектов недвижимости. Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости. Основные тенденции преобразований в жилищном секторе.

ТЕМА 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ

Законодательная основа имущественно-земельных отношений. Ответственность за нарушение земельного законодательства. Жилищное законодательство. Приватизационное законодательство.


ТЕМА 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Правовые основы операций с недвижимостью. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Основные операции с недвижимостью. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами. Операции с недвижимостью в жилищной сфере.

ТЕМА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость. Единый государственный реестр прав. Процедура государственной регистрации прав.

ТЕМА 7. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Плата за землю. Налог на имущество физических лиц. Налог на имущество предприятий. Единый налог на недвижимость.

ТЕМА 8. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы и формы кредитования недвижимости. Субъекты финансирования недвижимости. Залог и закладная. Ипотечный кредит. Основные участники системы ипо<



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-12-07 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: