Сравнительным подходом
Сравнительный (рыночный) подход представлен методами:
• метод рынка капитала (компании-аналога) ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.
• метод сделок применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.
• метод отраслевых коэффициентов ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.
Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:
, (9)
| где | Cо - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
| ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта; | |
| ВРМо - усредненный валовой рентный мультипликатор; | |
| Cai - цена продажи i-го сопоставимого аналога; | |
| ПВДai - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; | |
| n - количество отобранных аналогов. |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (КК).
Коэффициент капитализации – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае
; (10)
, (11)
| где | ККоб - общий коэффициент капитализации; |
| ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; | |
| ЧОДai - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога. |
Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями.
В работе требуется определить стоимость объекта методом компании-аналога.
Пример 5.
Необходимо оценить офис, если его потенциальная валовая рентная выручка составляет 15000 д.е. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 7):
Таблица 7
Исходные данные
| Аналог | Цена продажи, д.е. | ПВД, д.е. | ВРМ |
| Объект оценки | |||
| Предприятие А | 5,31 | ||
| Предприятие В | 5,43 | ||
| Предприятие С | 4,81 | ||
| Усредненный валовой рентный мультипликатор | 5,185 |
Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.
Цена объекта будет равна 15000 х 5,185 = 77775 д.е.
Выбор варианта производится по последней цифре зачетной книжке (табл. 8). Потенциальный валовый доход принимается равным расчетному значению ПВД по заданию 1.
Таблица 8
Варианты задания 2
| Варианты | Показатели | А | В | С |
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. |
Продолжение таблицы 8
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. |