РАЗДЕЛ:ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1. Понятие и назначение договоров об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
2. Правовое регулирование отношений, основанных договоре долевого участия в строительстве.
3. Предмет и правовая природа договоров об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отграничение договоров об участии от договоров купли-продажи, строительного подряда, оказания услуг, совместной деятельности, инвестиционного и др.
4. Объекты долевого строительства: многоквартирные дома и иные объекты недвижимости. Структура объектов договора об участии в долевом строительстве недвижимости.
5. Заключение договора об участии: стороны, обязательные предпосылки, существенные условия, форма договора.
6. Обязательная информация о проектах долевого строительства и о застройщике. Особенности государственной регистрации договоров участия.
7. Содержание и исполнение договора. Цена договора, Сроки и порядок исполнения застройщиком обязанностей по передаче объекта договора участнику долевого строительства объекта недвижимости.
8. Основания возникновения отношений собственности на созданный объект недвижимости. Структура отношений собственности на многоквартирный дом и иной объект недвижимости. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости, созданные посредством участия в долевом строительстве.
9. Гарантии прав участников долевого строительства объектов недвижимости. Обеспечение исполнения обязательств застройщика.
10. Ответственность сторон за нарушение обязанностей по договору
Нормативные акты и материалы судебной практики
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерацииот 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч.1). Ст. 1.
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ(ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. 2005 (ч. 1). Ст. 40.
О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 // СЗ РФ. 2006. № 18. Ст. 2001.
Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены: Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 // РГ. 2013. 19 дек.
О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 // РГ. 2012. 11 июня.
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014, март.
О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ // СЗ РФ. 2017. № 31 (Часть I). Ст. 4767.
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс».
Основная литература к теме
Российское гражданское право: учебник для студентов вузов: в 2 т. Т. 2: Обязательственное право / отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2015.
Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2 / отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2015. // URL:https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=251800.
ЗАДАЧИ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ
1. Укажите, каким требованиям должен отвечать застройщик, заключающий договор долевого участия в строительстве.
2. Свистунов 3 декабря 2008 г. заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания» (далее – ООО) договор, именуемый предварительным договором купли-продажи 2 квартиры, по которому ООО обязалось в срок не позднее конца второго квартала 2010 года заключить с ним договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 56кв.м. Стоимость квартиры определена в сумме 2 700 000 руб.Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в строящемся домеСвистунов выполнил полностью.
30 апреля 2014 г. в ответ на обращение истца ООО сообщило, что не имеет возможности исполнить обязательства по указанным выше договорам ранее четвёртого квартала 2015 года.
Удовлетворяя требования истца частично, суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку, руководствуясь положениями статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, руководствуясь положениями статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей).
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в иске.Ссылаясь на положения статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что предварительный договор обязывает стороны только лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество. Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что материалы дела не содержат доказательств об отводе земельного участка под строительство дома, о выдаче разрешения на его строительство, а также указал, что из апелляционной жалобы ООО усматривается, что данное общество не является застройщиком.
Свистунов в кассационной жалобе просит определение суда апелляционной инстанции.
Подлежит ли жалоба удовлетворению? Подпадают ли возникшие отношения под действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»? При решении задачи необходимо опираться на Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
3. 17 июля 2014 г. между К. и ООО «Югтехстрой»был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предметом указанного договора является строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, встроенной подземной автостоянкой и крышной; объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №176 общей (проектной) площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом К = 1, т.е. 100%) 39,54 кв. м, общей (проектной) площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом К = 0,5 т.е. 50%) 37,97 кв. м, расположенная на 24 этаже многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:29, общей площадью 10121 кв. м.
Согласно условиям договора, ООО«Югтехстрой» должно было ввести объект в эксплуатацию не позднее, чем 01 ноября 2015 г. и передать объект в эксплуатацию не позднее 01 января 2016 г. К. свои обязательства по оплате стоимости договора в размере 1858000 руб. исполнил в полном объеме. В нарушение условий договора многоквартирный дом был введен в эксплуатацию позднее срока, указанного в договоре.
Каковы последствия введения многоквартирного дома, который является объектом долевого участия в строительстве, в эксплуатацию с нарушением сроков, указанных в договоре? С какими требованиями К. может обратиться в суд для защиты нарушенного права?
4. 13 мая 2015 г. Н. заключил договор с ООО «Авангард» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Согласно условиям договора и проектной документации, представленной на официальном сайте ООО «Авангард» объектом долевого участия является двухкомнатная квартира общей площадью 79 кв. м.
Н. свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил в полном объеме сразу после заключения договора, исходя из цены 40 000 рублей за квадратный метр площади квартиры.
После сдачи дома в эксплуатацию, согласно данным технического паспорта, площадь квартиры, приобретенной Н. составила 85 кв. м.
ООО «Авангард» предъявило требования к Н. о доплате в связи с фактическим увеличением площади объекта долевого строительства в размере 240 000 руб. Общество ссылалось на п. 1.3 Договора долевого участия в строительство, в котором было указано, что «Указанная в п.1.2. настоящего договора площадь Объекта долевого строительства является проектной. Площадь Объекта долевого строительства, указанная в п.1.2. настоящего договора может быть изменена согласно данных ОТИ».
Н. отказался от доплаты, мотивируя отказ тем, что увлечение площади квартиры, противоречит утвержденной проектной документации.
ООО «Авангард» обратилось с исковыми требованиями в суд.
Какое решение должно быть вынесено по данному спору?
5. Договором долевого участия в строительстве, заключенном между К. и ООО «Жилстрой» предусмотрено, что размер взаимных санкций не может превышать один процент от суммы договора.
Оплата квартир осуществлена К. в полном объеме. Обязательства застройщика по передаче квартир своевременно не исполнены.
На этом основании К. обратился в суд и иском о взыскании неустойки, исходя из размера, установленного ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
ООО «Жилстрой» в возражении на иск указало, что размер неустойки должен быть рассчитан в соответствии с условиями договора и не может превышать один процент от суммы договора.
Какое решение должен вынести суд?