Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем дипломном проекте, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.
При рассмотрении вариантов возможной застройки земельного участка все необходимые расчеты проводятся лишь в предположении того, что данный участок условно свободен от какой-либо застройки.
Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.
В рамках данной квалификационной работы предлагается всего 2 варианта использования предлагаемого участка:
1. Использование земельного участка под застройку многофункционального жилого комплекса «Большой»
2. Фактическое его использование на сегодняшний день в качестве расширения торгового комплекса «Центр города» с подземной автостоянкой.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования.
Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.
2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.
3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка.
4. Максимальная продуктивность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Таким образом, в результате проведённого анализа наиболее эффективного использования оцениваемого участка, учитывая все основные критерии мы можем с высокой долей вероятности определить наиболее целесообразный способ использования данного земельного участка, а, соответственно, дать наиболее адекватный ответ на вопрос о его стоимости.
Вариант 1 – Многофункциональный жилой комплекс «Большой»
Описание данного варианта находится в пункте краткое резюме проекта.
Вариант 1 отвечает четырем критериям:
1. Юридическая допустимость.
Департаментом архитектуры градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано Разрешение на строительство RU23306000-2415-p от 24 сентября 2012г.
2.Физическая осуществимость.
Размеры и параметры жилого комплекса соответствуют своему назначению. Участок расположен в центре города, доступном для жителей Краснодара, с удобными подъездными путями, значит, жилого комплекса со встроенными помещениями физически осуществим.
3.Финансовая обоснованность.
Жилой комплекс «Большой» - это единственный жилой объект бизнес класса с полной собственной инфраструктурой в центре города Краснодар. Благодаря своему местоположению и своей уникальности жилая часть комплекса быстро реализуется, а коммерческая часть, несомненно, заполнится арендаторами, что подтверждает финансовую обоснованность данного варианта.
4.Максимальная продуктивность.
Стоимость строительства – 3119000000
Общая продолжительность строительства - 3,2 года
Доходы от проектируемого жилого комплекса можно условно разделить на доходы от жилой недвижимости и доходы от коммерческой недвижимости.
Для определения доходов от коммерческой недвижимости за основу была взята полезная площадь коммерческих помещений, а именно:
1. Полезная площадь якорных арендаторов – 5229,89м², в их числе:
· Фитнес-центр – 937,22м²
· Магазин «Электроника» - 2554,72м²
· Магазин «Магнит» - 1807,95м²
2. Полезная площадь торговых помещений – 3969,95м²
3. Полезная площадь офисных помещений – 2730,33м²
4. Полезная площадь кафе – 1019,64м²
5. Полезная площадь помещений бытовых услуг 100м²
Исходя из величин полезных площадей, представленных в проектной декларации, и положения дел на рынке недвижимости Краснодара были произведены расчеты доходности от вложения инвестиций в строительство объекта.
1. ПВД – потенциальный валовой доход:
ПВД = S∙Ас∙1
где S – полезная площадь, м2;
Ас – арендная ставка, руб./год.
ПВД=(5229,89 ∙2000)+(3969,95∙15000)+(2730,33∙10000)+(1019,64∙13000)
+(100∙24000) = 112967650 руб./год
2. ДВД – действительный валовой доход:
ДВД = ПВД – потери + прочие доходы
Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД, принимаем исходя из анализа рынка.
ДВД =112967650-112967650*0,1+0 = 101670885руб./год
3. ЧОД – чистый операционный доход:
ЧОД = ДВД – ОР
Операционные расходы, исходя из анализа объекта - аналога, не могут превышать 20% от ДВД, поэтому берём их значение равное 20% от ДВД.
ОР – операционные расходы –23034177руб./год
ЧОД =101670885-23034177=78636708 руб./год
Коэфициент капитализации для земли =0,17
Стоимость земельного участка = 78636708: 0,17 = 462568870
Для определения доходов от жилой недвижимости за основу была взята совокупная площадь 1014квартир (1014 шт.) – 47446,67м², в том числе:
· 1-комнатных –799 шт. (0,79%)
· 2-комнатных – 173 шт. (0,17%)
· 3-комнатных – 37 шт. (0,04%)
· 4-комнатных – 4 шт.
· 6-комнатных – 1 шт.
Средняя стоимость одного м² в жилом комплексе «Большой» в рыночных ценах составит:
(70000∙0,79)+(65000∙0,17)+(60000∙0,04)=68750 руб./м²
Исходя из величин совокупной площади квартир, представленных в проектной декларации, и положения дел на рынке недвижимости Краснодара были произведены расчеты доходности от вложения инвестиций в строительство объекта.
1. ПВД – потенциальный валовой доход:
ПВД = S∙Ас∙1
где S – площадь, м²;
Ас – средняя цена за м².
ПВД= 68750∙47446,67= 3261958563 руб.
2. ДВД – действительный валовой доход:
ДВД = ПВД – потери + прочие доходы
Потери от недозагрузки - 5% от ПВД, принимаем исходя из анализа рынка.
ДВД =3261958563 - 3261958563*0,05+0 = 3098860635руб.
3. ЧОД – чистый операционный доход:
ЧОД = ДВД – ОР
Операционные расходы, исходя из анализа объекта - аналога, не могут превышать 5% от ДВД, поэтому берём их значение равное 5% от ДВД.
ОР – операционные расходы –154943032руб.
ЧОД =3098860635 - 154943032=2943917603 руб.
Предполагаемый период окупаемости при условии, что продажи квартир начинаются после 1 года строительства и за 5 лет все квартиры будут проданы = 6 лет.
Вариант 2 – Торговый комплекс «Центр города» (расширение)
Уникальный торговый комплекс, расположенный в самом центре деловой активности Краснодара и объединяющий на своей территории более 280 магазинов, а также различные предприятия сферы услуг и общественного питания. Основным преимуществом ТК «Центр Города» является удобное месторасположения в центре города Краснодара, между двумя крупными центральными улицами – Красная и Коммунаров (пересечение улиц Красная - Бабушкина).
В магазинах ТК «Центр Города» представлен широкий ассортимент товаров, способных удовлетворить запросы самого требовательного покупателя: мужская, женская и детская одежда, обувь, белье, аксессуары, парфюмерия и косметика.
На территории торгового комплекса располагаются: парикмахерские, кафе, ювелирные мастерские, ремонт одежды, обуви, телефонов, граверная мастерская, изготовление ключей, химчистка, услуги связи, банк, терминалы оплаты, и многое другое.
Объект сдан в эксплуатацию в 2002 году, его общая площадь составляет 15716м². Арендная ставка в данном торговом комплексе в среднем составляет 2000р за м².
Торговый комплекс «Центр города» и сегодня успешно эксплуатируется и приносит хорошую прибыль.
Вариант 2 также отвечает четырем критериям:
1. Юридическая допустимость.
С точки зрения юридической правомерности, согласно карте градостроительного зонирования, строительство торгового комплекса на данном участке допустимо.
2.Физическая осуществимость.
Размеры и параметры торгового комплекса соответствуют своему назначению. Участок расположен в центре города, доступном для жителей Краснодара, с удобными подъездными путями, значит вариант торгового комплекса физически осуществим.
3.Финансовая обоснованность.
Торговый комплекс «Центр города» достаточно популярен среди посетителей, так как в нём находятся все необходимые товары и услуги. Место расположения – центр города, большое количество людей требует расширения торгового комплекса, поэтому вариант 2 вполне жизнеспособен, что подтверждает его финансовую обоснованность.
4.Максимальная продуктивность.
Предположим что в качестве расширения торгового комплекса «Центр города» будет выступать 2х-этажное здание с подземной автостоянкой по своим параметрам идентичное встроенному зданию с офисными и торговыми помещениями, а так же подземной парковкой жилого комплекса «Большой».
Период строительства такого объекта = 1,5 года.
Себестоимость строительства = 900000000
Исходя из идентичности объекта с первым вариантом, можно сказать, что ЧОД=78636708 руб./год.
Тогда срок окупаемости такого объекта будет равен:
Т=950000000:78636708+1,5 = 13 лет