Все сказанное выше может рассматриваться как отвлеченное теоретизирование, имеющее лишь отдаленное отношение к реальной жизни. Однако пять вполне осязаемых причин приводят к точно таким же выводам, как и изложенная выше модель – рублёвые цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными на 20-30%, поэтому перелома тренда в ближайшие два-три года ожидать не стоит: цены будут ползти вниз примерно такими же темпами, как и в 2015-2017 гг.
1. Цены на жилье в Москве завышены по сравнению с мировыми аналогами (большинством городов-миллионников, в том числе столичных). Если не брать города, которые являются точками притяжения мирового капитала – Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и т.п., то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с $1 000 – 1 500 за метр (за самые дешевые квартиры в пригородах), жилье среднего качества стоит $2 000 – 2 500, выше среднего – $3 000, элитное - $5 000 и выше. При курсе 30 руб. за доллар Москва была безумно переоценена, что объяснялось тем объемом «шальных денег», который поступал на рынок недвижимости в эпоху высоких нефтяных цен. Девальвация рубля, последовавшая за обвалом нефтяного рынка и введением санкций, сдула этот пузырь, но не до конца.
Так как из-за ссоры с Западом Москва перестала быть точкой притяжения мирового капитала, цены на недвижимость в российской столице должны определяться внутренними факторами – соотношением спроса и предложения, уровня цен и доходов основной массы населения и т. п. И эти индикаторы также еще не пришли в равновесие.
2. Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей. Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, - около 60 000 руб., у среднего класса, на представителей которого сейчас приходиться львиная доля спроса, – ближе к 100 000 руб. А квадратный метр, напомним, стоит около 170 000 по индексу www.irn.ru. Конечно, богатые люди за время кризиса не стали беднее, но новые квартиры им не нужны – они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. Поэтому основные клиенты рынка теперь – обычные люди с относительно невысокими доходами.
Соответственно, если цена метра опустится до 120 000 руб., ипотека еще немного подешевеет, а доходы слегка подрастут хотя бы в связи с инфляцией – разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями основной массы покупателей практически исчезнет.
3. Затоваривание рынка новостройками. Самый главный аргумент в пользу дальнейшего снижения цен – огромный навес предложения над спросом. Необходимо несколько лет на то, чтобы он рассосался. Впрочем, в свете запуска программы реновации ветхого жилья в Москве процесс балансировки спроса и предложения может сильно затянутся. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).
4. Цены на нефть порядка $50 за баррель соответствуют цене квадратного метра в Москве порядка $2 000 – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр.
5. Еще один аргумент в пользу снижения цен – крайне низкая доходность аренды. Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот показатель превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот. Сейчас сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых, а банки по депозитам дают 6-7%. Конечно, в связи с со снижением инфляции уменьшаются и проценты по вкладам. Но даже при инфляции 4% депозиты вряд ли упадут ниже 4%. Арендные ставки тоже вряд ли существенно вырастут, скорее упадет цена входа, то есть стоимость жилья.
Таким образом, практика подтверждает теорию. Разные модели рассуждений сходятся в одной точке, которую как раз и обосновывает глобальная модель циклов рынка недвижимости.
Чем интересен 2024 год?
Почему именно к 2024 году может возобновиться рост цен на московскую недвижимость? С точки зрения геополитики, в 2024 г. президентские выборы произойдут одновременно и в России, и в США. Если предположить, что нынешние лидеры останутся у власти по два срока, то в 2024 г. произойдет перемена власти в обоих странах. Разумеется, это обстоятельство все будут рассматривать как шанс для новой перезагрузки отношений и, даже если ничего принципиально не изменится, то на какое-то время повод для оптимизма на мировой арене будет присутствовать.
Во-вторых, в плане макроэкономики до 2024 г. есть время для балансировки рынка нефти и частичного восстановления цен на нее – население планеты все-таки растет, а вместе с ним увеличивается спрос на энергоресурсы.
В-третьих, шесть-семь лет – достаточный срок для развития в России собственного производства, что в перспективе должно привести к росту доходов населения и повышению уровня жизни. Пока успехи импортозамещения видны только в сельском хозяйстве, но к 2024 г. могут подтянуться и другие отрасли.
Кроме того, к этому времени может выправиться и соотношение спроса и предложения жилья на рынке московского региона. Если цены снизятся еще на 20-30%, квартиры смогут покупать намного больше людей, и объемы поглощения значительно возрастут. Впрочем, как уже было сказано выше, программа реновации может «спутать карты», добавив на рынок новые объемы коммерческого жилья.
Многих на рынке недвижимости погубила вера в вечный рост цен – как профессиональных игроков, так и непрофессиональных частных инвесторов. Но мировая практика показывает, что ни один пузырь не может дуться вечно и чем сильнее надувается пузырь, тем сильнее и болезненнее он лопается.
Не будем брать виртуальные активы - ценные бумаги. Посмотрите на другие рынки недвижимости (Япония, ипотечный кризис в США в 2007 г., Испания в 2008-м и после, Панама и др.), а также золото (рост и падение в 1970-х, а также в 2000-х и обвал в 2011 г., нефть в 2008 и 2014-2015 гг.) и др.
IRN.RU изначально вынес на лого предупреждение о том, что все заканчивается именно так – за бурным ростом следует падение. Формула кризиса изображена на нашем логотипе: примерно 70% роста (по продолжительности), за которым следует примерно 30% времени на падение и последующую консолидацию.
Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко можно по ссылке - https://www.irn.ru/img/content/File/docs/2017-doklad_compressed.pdf
Справка о компании
Группа компаний (ГК) «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» существует на рынке с 2004 года. Автор идеи, создатель и руководитель – Олег Репченко. В настоящий момент ГК «Индикаторы рынка недвижимости» представляет собой независимую профессиональную структуру, оказывающую полный комплекс услуг в сфере информационно-аналитического сопровождения, а также продвижения, рекламы и PR на рынке недвижимости.
Аналитический центр IRN.RU создан в 2004 году. Сегодня это ведущий независимый поставщик информации о рынке недвижимости, рупором которого является портал www.irn.ru – один из лидеров по цитируемости среди СМИ, освещающих тему недвижимости (по данным компании «Медиалогия»), лучшее интернет-СМИ о рынке недвижимости Московского региона по версии МАР, обладатель премии RREF AWARDS 2012 и лауреат конкурса Правительства Москвы. На www.irn.ru представлен широкий спектр статей и готовых исследований, касающихся общих тенденций развития рынка вторичного жилья, а также дополнительные возможности для самостоятельного расчета данных. К ним относятся еженедельно обновляемые индексы рынка недвижимости, например, «индекс стоимости жилья», и онлайн-калькуляторы, такие как «оценка стоимости квартир», «рейтинги районов» и т.д.
Контакты для СМИ:
pr@mvn.ru
Юлия Рышкина
раб. 223-66-43, доб. 119, +7 (909) 923-85-37