Решение общего собрания как основание возникновения прав и обязанностей




Решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании

Decision of general meeting of owners of premises of non-residential building

Фёдоров Павел Геннадьевич, генеральный директор ООО «Компания «ЮстПро»

 

В статье рассматриваются ситуации, которые порождены отсутствием прямого законодательного регулирования общего собрания собственников помещений в нежилом здании. Особенное внимание уделяется признанию в качестве основания возникновения прав и обязанностей решения общего собрания собственников помещений. Отдельное место занимает проблематика оспаривания решения общего собрания в условиях отсутствия прямого регулирования.

 

Ключевые слова: нежилое здание, общее собрание собственников помещений, кворум, аналогия закона.

 

Современное гражданское законодательство находится в стадии активного развития. Изменению подлежат многие институты гражданского права, участникам гражданского оборота предоставляется больше свободы в установлении прав и обязанностей. Несмотря на совершенствование гражданского права, остаются отношения, которые до сих пор регулируются нормами права по аналогии закона. Примером являются отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по вопросу проведения общего собрания.

 

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что нормы ЖК РФ не всегда применяются к порядку проведения собрания собственников нежилых помещений. При отсутствии прямого законодательного регулирования имеющиеся по этому вопросу правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) на практике судами применяются по разному.

 

Имеющийся правовой вакуум порождает значительное количество практических проблем, которые начинаются от неопределенности правил, согласно которым необходимо проводить общее собрание собственников, и заканчивается поиском подлежащих применению норм права при оспаривании решения собрания.

 

Решение общего собрания как основание возникновения прав и обязанностей

 

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. ЖК РФ содержит отдельную главу (Гл. 6), посвященную регулированию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, решение собрания в многоквартирных домах порождает юридические последствия в виде возникновения прав и обязанностей для собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

 

Необходимо отметить, что ЖК РФ говорит о собственниках помещений в многоквартирном доме, не выделяя отдельно жилые и нежилые помещения[1]. Можно сделать вывод, что решение общего собрания является основанием возникновения прав и обязанностей независимо от назначения помещения при условии, что они расположены в многоквартирном доме.

 

Решение собрания собственников помещений в нежилом здании законом не предусмотрено. Следует ли из этого то, что данное решение не является основанием возникновения прав и обязанностей. Многочисленная судебная практика говорит об обратном. При этом суды, в первую очередь, ориентируются на правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление ВАС № 64).

 

Согласно Постановления ВАС РФ № 64 поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В данном случае ВАС РФ говорит о применении по аналогии закона норм о расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ) и о правах на общее имущество (ст.ст. 289 и 290 ГК РФ).

 

Указание в Постановлении ВАС РФ № 64 на возможность установления режима использования общего имущества здания по решению собрания собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст. 44 – 48 ЖК РФ, не свидетельствует однозначно о признании решения общего собственников помещений в нежилом здании в качестве основания возникновения прав и обязанностей. По данному вопросу имеется обширная судебная практика, свидетельствующая о том, что ЖК РФ не всегда подлежит применению к отношениям собственников в нежилом зданию, поскольку отсутствует схожесть отношений.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12.08.2010 по делу № А60-57683/2009, обосновывая отсутствие схожести отношений, указал на то, что целью жилищного законодательства является обеспечение государством реализации гражданами их права на жилище, осуществления их жилищных прав. Отношения же между собственниками нежилых помещений связаны с осуществлением ими экономической деятельности в отношении объектов недвижимости, не являющихся жилыми.

 

Ясность в данном вопросе попытался внести ВС РФ. Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее Постановление ВС РФ № 25) в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44 -48 ЖК РФ.

 

Данная позиция не безупречна. В ст. 6 ГК РФ речь идет о применении по аналогии именно норм гражданского законодательства. Принимая во внимание позицию ВС РФ стоит признать, что ВС РФ считает ЖК РФ актом гражданского законодательства.

 

Безусловно, судебная практика определит порядок применения указанной позиции. В настоящий момент главный вопрос заключается в следующем: до какого предела распространяется аналогия закона в части принятия решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании. От этого зависит признание данного решения основанием возникновения прав и обязанностей.

 

Принимая во внимание ст. 2 ГК РФ и ст. 4 ЖК РФ можно предположить, что решение общего собрания будет являться основанием возникновения прав и обязанностей, если оно касается порядка осуществления права собственности (в данном случае общей собственности). Видимо, в этом смысле стоит воспринимать сформулированное ВС РФ в указанном постановлении «по поводу общего имущества» (п. 41).

 

Осуществление права собственности происходит в результате реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. В части общей собственности актуальность имеет владение и пользование. Следовательно, можно предположить, что решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании будет являться основанием возникновения прав и обязанностей в случае, если решением определяется порядок владения и пользования общим имуществом.

 

В судебной практике отсутствует единый подход к определению тех вопросов, которые относятся к отношениям по владению и пользованию общим имуществом. К примеру, вопрос выбора управляющей компании, который является одним из основных компетенции общего собрания, не всегда относится к владению и пользованию общим имуществом (решение Арбитражного Свердловской области от 20.12.2009 по делу № А60-32029/2010).

 

Постановление ВС РФ № 25 направлено на устранение правового пробела в вопросе проведения общего собрания. Практика применения данного постановления только начинает появляться, а укрепиться лишь после рассмотрения ВС РФ конкретных дел. В настоящий момент можно лишь предположить, что данное постановление может применяться в двух вариантах:

- широкая аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании по всем вопросам компетенции;

- ограниченная аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании только по вопросам реализации правомочий по владению и пользованию общим имуществом. В этом случае значение будет иметь круг вопросов, которые относятся к владению и пользованию. Возможно, по этому ВС РФ в п. 41 Постановления ВС РФ № 25 сделал оговорку «нормы законодательства, регулирующие сходные отношения» (речь идет о сходных отношениях).

 

Актуальность данного вопроса заключается в том, что от признания решения общего собрания основанием возникновения прав и обязанностей зависит обязательность данного решения для всех собственников.

 



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-10-12 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: