До принятия Постановления ВС РФ № 25 вопрос об обязательности решения общего собрания для собственников, которые не принимали участия в собрании, решался по усмотрению суда. При этом обязательность решения зависела только от признания судом возможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ.
На практике при проведении общего собрания собственников помещений в нежилом здании руководствуются ЖК РФ. Это вынужденная мера, поскольку отсутствует прямое регулирование. В этой связи возникают сомнения относительно обязательности данного решения для собственников, которые не присутствовали на данном собрании.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Принятое на общем собрании собственников помещений нежилого здания решение можно расценивать в качестве соглашения, которое предусмотрено ст. 247 ГК РФ. В этом случае данное решение (соглашение) имеет силу для собственников, которые голосовали за принятие такого решения (ст. 308 ГК РФ).
Данная позиция находит свое подтверждение в судебной практике (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.09.2014 по делу № 33-19636/2014). Суд пришел к выводу об отсутствии возможности применения к отношениям собственников помещений в нежилом здании норм ЖК РФ. Кроме того, суд указал, что проведение собрания собственников в таком здании в порядке, установленном ЖК РФ, не влечет для них изменения их правового статуса участников гражданских правоотношений, они не становятся участниками жилищных правоотношений, у них не возникает прав и обязанностей, установленных ЖК РФ. В итоге суд установил факт обязательности решения только для собственников, которые присутствовали на собрании.
Косвенно об отсутствии обязательности решения общего собрания собственников упоминается в решении Коломенского районного суда от 24.11.2010 по делу № 2-2249/2010. При рассмотрении данного дела суд пришел к выводу, что применение к отношениям между собственниками нежилых помещений норм законодательства, регулирующего отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме, противоречит существу отношений и не соответствует ст. 6 ГК РФ. В этой связи суд указал на свободу договора, который может быть заключен между каждым собственником и управляющей компанией. Принимая во внимание изложенное, а также отказ судом собственнику в признании решения собрания недействительным, можно сделать вывод, что данное решение действительно и имеет силу для тех собственников, которые приняли участие в собрании.
С определенной долей условностей можно сказать об отсутствии обязательной силы решения общего собрания для собственника, который не присутствовал на собрании, в случае если суд удовлетворяет требование управляющей компании о взыскании с собственника задолженности на содержание общего имущества согласно нормам о неосновательном обогащении.
С одной стороны суд считает управляющую компанию надлежащим истцом, а с другой – взыскивает задолженность в соответствии с нормами о неосновательном обогащении, а не по тарифам. В связи с этим решение общего собрания не является обязательным для собственника, который не принимал участие в собрании. Воронежский областной суд пришел к выводу, что объем и размер расходов на содержание общего имущества должны быть установлены согласованным решением общего собрания всех собственников (апелляционное определение Воронежского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-606/2014).
Если при рассмотрении дела суд удовлетворяет требование о взыскании с собственника денежных средств на содержание общего имущества согласно утвержденных на общем собрании тарифов, можно говорить о том, что такое решение обязательно для всех собственников. В этом случае суд применяет ЖК РФ, а согласно ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания обязательно для всех собственников (решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2013 по делу № А40-152852/12).
Отсутствие прямого регулирования отношений собственников помещений в нежилом здании при проведении общего собрания способно породить противоречивые выводы суда.
Арбитражный суд г. Москвы при рассмотрении дела о взыскании с собственника денежных средств на содержание общего имущества сначала указал, что порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников. Но поскольку в материалы дела было представлено судебное решение, которым решение общего собрания собственников (на котором должник не участвовал) признано недействительно согласно нормам ЖК РФ, арбитражный суд все-таки пришел к выводу об обязательности решения общего собрания для всех собственников (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2015 г. по делу № А40-166259/2014).
При решении вопроса об обязательности принятых на общем собрании решений для всех собственников суд отдает приоритет либо ст. 247 ГК РФ (используя ограничительное толкование), либо ст. 6 ГК РФ, на основании которой применяет нормы ЖК РФ (используя широкое толкование). К сожалению, вопрос об обязательности не был решен включением в ГК РФ Гл. 9.1.
Согласно п. 2 ст. 181.1. ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании. В данном случае норма отсылает к порождающему правовые последствия закону, который в отношении нежилого здания отсутствует.
Применение данной нормы к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях на данный момент парализовано. Но суды, опять же, выходят из сложившейся ситуации с помощью аналогии закона. Арбитражный суд Орловской области установил иерархию применения норм права к отношениям собственников помещений в нежилом здании: прямые специальные нормы (которые в настоящий момент отсутствуют), специальные нормы по аналогии закона, нормы гл. 9.1. ГК РФ (решение Арбитражного суда Орловской области от 13.04.2015 г. по делу № А48-5950/2014).
Поскольку нормы гл. 9.1. ГК РФ могут быть применены к отношениям собственников помещений в нежилом здании только, если суд придет к выводу, что к отношениям сторон по аналогии закона подлежат применению нормы ЖК РФ, следовательно, установление обязательности решения общего собрания для всех собственников исключительно нормами гл. 9.1. ГК РФ невозможно.
Обязательность решения общего собрания для собственников, которые не участвовали в собрании, зависит исключительно от распространения на данные отношения норм ЖК РФ по аналогии. При этом данный вопрос зависит от усмотрения суда, что не отвечает признакам стабильности отношений.