Попытки оспорить решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании сталкиваются с многочисленными трудностями, которые обусловлены отсутствием прямого регулирования порядка проведения данного собрания. На практике это может выражаться в отказе в удовлетворении иска как на том основании, что обжалование данного решения не предусмотрено действующим законодательством, а аналогия закона в данном случае неприменима[2], так и в связи с признанием неопровержимости содержащихся в протоколе общего собрания сведений при невозможности применения норм ЖК РФ.
Ключевое значение при обжаловании решения общего собрания имеет установление судом норм права, которые подлежат применению. Если суд приходит к выводу, что к отношениям сторон подлежат применению нормы ЖК РФ, то рассмотрение дела осуществляется с учетом ст.ст. 44-48 ЖК РФ. Распространение норм ЖК РФ осуществляется на основании аналогии закона (Постановление ВАС № 64).
В связи с тем, что отсутствует прямое регулирование, то обнаруживается конкуренция норм применимого права: нормы ЖК РФ по аналогии или ст. 247 ГК РФ в ограничительном толковании.
Применение ст. 247 ГК РФ свидетельствует о недействительности любого решения общего собрания, если в таком собрании отсутствовал, хоть бы один собственник. На практике такое толкование ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о ничтожности решения общего собрания (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010 №А60-57683/2009).
Принимая во внимание характер отношений между собственниками, а также необходимость управления и содержания общего имущества, суды не редко отходят от формального применения ст. 247 ГК РФ и пытаются соотнести указанную статью с нормами ЖК РФ. На практике это приводит к выводу о том, что общее собрание собственников представляет собой частный случай регулирования отношений долевой собственности. При этом учитывается множественность сособственников и затруднительность согласования воли всех сособственников, как это предполагает ст. 247 ГК РФ (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу № А53-7807/2010).
На возможность совместного применения к отношениям сторон ст. 247 ГК РФ и норм ЖК РФ указывает ВС РФ, который при рассмотрении кассационной жалобы пришел к выводу о правильном применении судами первой и апелляционной инстанций ст. 244, 246, 247 ГК РФ, ст.ст. 46, 48 ЖК РФ, а также о правомочности собрания, поскольку в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (Определение ВС РФ от 03.03.2015 № 309-ЭС15-656).
Возможность применения по аналогии закона норм ЖК РФ обусловлена в первую очередь отсутствием в законе процедуры согласования всеми участниками долевой собственности вопросов управления зданием. В связи с чем, суды приходят к выводу, что проведение общего собрания собственников помещений в нежилых зданиях в соответствии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ не противоречит требованиям ст. 247 ГК РФ (апелляционное определение Кемеровского областного суда от 16.01.2013 по делу № 33-221/2013).
В основании позиции расширительного толкования ст. 247 ГК РФ лежит довод о том, что ни положения ГК РФ, ни ЖК РФ о порядке владения и пользования общим имуществом, не дают оснований полагать, что отсутствие согласия одного из участников общей долевой собственности по вопросу использования такого имущества является безусловным основанием для признания незаконными действий, связанных с его использованием (апелляционное определение Пермского краевого суда от 26.12.2012 по делу № 33-8578/2012).
В судебной практике достаточно широко распространена позиция, согласно которой нормы ЖК РФ не подлежат применению к обжалованию решения общего собрания помещений в нежилом здании. Данная позиция базируется на отсутствии схожести отношений между собственниками нежилых и жилых помещений, что выражается в различиях режимов пользования объектами жилищного фонда и нежилыми объектами (постановление ФАС Уральского округа от 27.10.2010 по делу № А60-57683/2009).
Принимая во внимание позицию судов, которая базируется на невозможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ по аналогии, а также отсутствие прямого регулирования отношений по оспариванию решения общего собрания собственников помещений в нежилых зданиях, стоит сделать вывод, что признать недействительным данное решение практически невозможно.
Согласно нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд при рассмотрении дела устанавливает нормы права, подлежащие применению при рассмотрении дела. При рассмотрении дел данной категории суд с одной стороны приходит к выводу, что нормы ЖК РФ не применяются, а с другой – не устанавливает какие нормы подлежат применению.
Указанная позиция приводит к выводу, что решение общего собрания не подлежит оспариванию (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010 по делу № А60-57683/2009, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 по делу № А60-32029/2010).
Косвенно данный вывод подтверждается апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 31.01.2013 по делу № 33-2084/2013. Суд подтвердил обоснованность решения суда первой инстанции, которым было отказано в удовлетворении требования о признании недействительным решения общего собрания, указав, что ст.ст. 44-48 ЖК РФ не подлежат применению. Также суд пришел к выводу о наличии на собрании кворума (более 50% голосов) исключительно на основании протокола общего собрания.
Позиция суда крайне противоречива. Порядок определения кворума на момент рассмотрения дела содержался только в ЖК РФ, но суд указал на невозможность применения данного закона. Более того, суд при рассмотрении дела не установил нормы права, которые подлежат применению.
Необходимо отметить тот факт, что данное дело было одним из четырех дел, в рамках которых собственники нежилых помещений совершали попытки оспорить решение одного и того же собрания. Это стало возможным по причине того, что суды не привлекали остальных собственников к рассмотрению делу. В двух других делах суды также пришли к выводу, что нормы ЖК РФ при разрешении дела не подлежат применению, а на общем собрании кворум имелся согласно протокола общего собрания (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 29.11.2012 по делу № 33-20237/2012, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 10.03.2015 по делу № 33-4217/2015).
Оспорить указанное решение общего собрания получилось лишь в рамках рассмотрения четвертого дела. Стоит отметить, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к отношениям сторон не подлежат нормы ЖК РФ, а кворум имелся согласно сведениям протокола собрания. Однако, суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции и посчитал возможным применить нормы ЖК РФ. Только тогда суд перешел к исследованию доказательств, подтверждающих наличие или отсутствие кворума (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20.01.2015 по делу № 33-97/2015).
Решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании при не распространении на отношения сторон норм ЖК РФ можно расценивать в качестве соглашения между этими собственниками (решение части собственников). Принятие решения о порядке владения и пользования общим имуществом может привести к возложению на собственника обязанностей, что входит в противоречие со ст. 308 ГК РФ. Отсутствие возможности оспорить такое решение свидетельствует о нарушении баланса прав и обязанностей, что противоречит духу гражданского законодательства.
Позиция судов о невозможности оспорить решение общего собрания по действующему законодательству, а также о не применении норм ЖК РФ к отношениям сторон, заставляет собственников искать возможные способы защиты нарушенного права. В связи с тем, что собственник является участником долевой собственности можно предположить, что данному собственнику доступен весь арсенал способов защиты права собственности, в том числе негаторный иск.
Статья 304 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня способов нарушения права собственности, которые предоставляют возможность собственнику обратиться за судебной защитой. Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, подлежит удовлетворению также в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. В этой связи возложение обязанностей в противоречие ст. 308 ГК РФ может свидетельствовать о реальной угрозе нарушения права собственника.
Обширная судебная практика о возможности обращения в суд на основании ст. 304 ГК РФ с целью зашиты права в случае принятия решения не всеми собственниками отсутствует. Однако, можно сделать вывод, что суды отрицательно относятся к такому способу защиты. К сожалению, достаточное обоснование невозможности защиты права согласно ст. 304 ГК РФ отсутствует. Суд всего лишь приходит к выводу, что ст. 304 ГК РФ не применяется к отношениям по оспариванию решения общего собрания (решение Королевского городского суда Московской области от 12.10.2011 по делу № 2-2049/11).
Встречаются также случаи формального отказа в принятии искового заявления по ст. 304 ГК РФ к производству. Краснодарский краевой суд определением от 11.12.2014 по делу № 33-27003/2014 подтвердил законность отказа судом первой инстанции в принятии к производству искового заявления о признании решения общего собрания собственников не являющимся обязательным для этого собственника на основании ст.ст. 247, 304 ГК РФ. При этом основанием к отказу суд посчитал наличие решения Адлерского районного суда г. Сочи от 05.09.2014 по делу № 2-2298/2014, которым собственнику было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным данного решения общего собрания. Но стоит отметить, что это решение суда так и не вступило в законную силу, следовательно, отказ суда в принятии иска к производству не был основан на нормах права. Данное обстоятельство свидетельствует о крайнем нежелании рассматривать дела, выходящие за рамки устоявшейся судебной практики.
Формальное применение ст. 247 ГК РФ, а также ст.ст. 44-48 ЖК РФ приводит к выводу, что в общем собрании не могут принимать участие лица, право собственности которых на нежилое помещение не зарегистрировано (апелляционное определение Амурского областного суда от 04.02.2013 по делу № 33АП-278/13), что провидит к невозможности учесть голос данного лица при голосовании (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20.01.2015 по делу № 33-97/2015). Указанные обстоятельства являются основанием признания недействительным решения общего собрания.
Более того, отсутствие достаточного количества помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности, свидетельствует об отсутствии кворума для проведения собрания. Принятое при таких обстоятельствах решение не будет являться решением общего собрания. Кроме того, будет отсутствовать сам факт общего собрания собственников помещений, что является основанием признания решения собрания недействительным (решение Кировского районного суда г. Омска от 30.01.2014 по делу № 2-103/2014).
Отсутствие прямого регулирования порядка проведения общего собрания собственников помещений в нежилом здании приводит к разнообразию подходов оспаривания решения такого собрания. Собственники вынуждены в максимальной степени учитывать позицию конкретного суда относительно возможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ. От решения данного вопроса в целом зависит возможность признания решения собрания недействительным: если ЖК РФ не подлежит применению, то суд может придти к выводу о невозможности оспорить решение собрания, поскольку законодательством такая возможность не предусмотрена.
В литературе при рассмотрении отношений между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме встречается позиция, согласно которой сократить количество споров можно путем включения в ЖК РФ положений о том, что к собственникам нежилых помещений применяются положения, установленные для собственников жилых помещений, за исключением случаев, установленных ЖК РФ[3]. Данное предложение можно попробовать распространить на отношения собственников помещений в нежилом здании.
Вывод
Возникновение режима общей долевой собственности предусматривает необходимость установления порядка владения и пользования общим имуществом. Законодательством собственникам помещений в нежилом здании предоставлена возможность заключить соглашение, которое определит такой порядок, а при отсутствии согласия обратиться в суд. Такой способ эффективно функционирует в случае, если количество сособственников незначительно. При наличии большого количества собственников подписать соглашение об установлении порядка владения и пользования общим имуществом практически невозможно.
С целью управления общим имуществом собственники вынуждены прибегать к известным способам согласования воли, которым является решение общего собрания. Законодательство не содержит положений о порядке проведения общего собрания собственников помещений в нежилом здании. Данное обстоятельство приводит к сомнениям относительно обязательности принятого решения для собственников, которые не участвовали в собрании. В судебной практике подтверждением тому является удовлетворение требований управляющей компании о взыскании с собственника задолженности за содержание общего имущества согласно нормам о неосновательном обогащении, а не по тарифам.
Существенная проблема отсутствия прямого регулирования заключается в неопределенности способов защиты прав собственника, который не принимал участия в собрании и который считает, что его права нарушены. Показательным является подход судов, которые отказывают в удовлетворении иска о признании решения общего собрания недействительным по причине того, что оспаривание такого решения не предусмотрено законом.
В настоящий момент единственным способом регулирования отношений по проведению общего собрания собственников помещений в нежилом здании является применении норм ЖК РФ по аналогии закона. Об этом свидетельствуют правовые позиции ВАС РФ и ВС РФ. Но как показывает судебная практика суды выборочно подходят к возможности применения норм ЖК РФ, формируя свои выводы, в том числе, на отсутствии схожести отношений.
Сложившаяся ситуация отрицательно сказывается на стабильности гражданского оборота, поскольку собственники вынуждены принимать во внимание сложившуюся судебную практику по вопросу общего собрания собственников при определении порядка владения и пользования общим имуществом.